北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰、赵某峰、杨某君向本院提出诉讼请求：1.确认吴某霞于2011年所立遗嘱无效；2.确认位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）为赵某杰、赵某峰、杨某君、赵某辉共同共有（不要求按份共有），并办理该房屋的变更登记手续；……
事实和理由：赵某贤与吴某霞（均已去世）为夫妻关系，育有二子二女，即赵某杰、赵某辉、赵某英、赵某玲。赵某英于2009年9月29日去世，育有一子赵某峰。赵某玲于2003年10月25日去世，育有一子杨某君。赵某贤原系A单位干部，后到B单位工作，以师职干部离休。吴某霞原无工作、无收入。在赵某贤去世后，……。依照当时军产房购买政策，作为离休干部的赵某贤，尽管去世后，其同住亲属仍可以以成本价购买军产房屋。为此，吴某霞作为其遗孀购买了一号房屋。
吴某霞于2011年11月8日在未经共同共有人同意的情况下，擅自将一号房屋以遗嘱的形式处分给赵某辉。吴某霞于2018年2月26日去世后，赵某辉一直占有、使用该房屋至今。一号房屋系军产房屋，且已取得私有房屋所有权证。但依照现有政策，该房屋属于禁止上市流通的房屋。赵某贤、吴某霞先后去世后，赵某杰、赵某峰、杨某君、赵某辉从未对共同共有的财产进行分家析产。
综上，赵某贤去世后，其与吴某霞的夫妻共同财产应由包括吴某霞在内的各法定继承人共同继承。因有关各方没有分家析产，一号房屋为共同共有财产，在未经共同共有人一致同意的情况下，吴某霞擅自以立遗嘱的形式处分财产的行为无效。一号房屋应由各共同共有人参照法定继承的原则分割继承。故起诉。
被告辩称
赵某辉辩称，我父亲是高级干部，1986年1月6日去世。而一号房屋是1997年、1998年交易的，我母亲长期没有工作，长期跟我共同生活。当时购买一号房屋花了2万余元，我出了一万七、八千元。我母亲是2011年10月8日在某公证处办理的公证，这是依法办理的公证，具有法律效力，赵某杰、赵某峰、杨某君认为无效，没有依据。如果我父亲在世，也会把一号房屋留给我。我认为我母亲的遗嘱有效，一号房屋不是赵某杰、赵某峰、杨某君和我的共同财产，是我母亲的私有财产，房产证上写着我母亲是产权人，与我父亲没有关系。
我不同意腾退一号房屋。因为我母亲立了遗嘱，把一号房屋留给我，之所以我母亲立了遗嘱，就是为了避免在她百年之后发生纷争。
法院查明
赵某贤与吴某霞系夫妻关系，育有赵某玲、赵某英、赵某杰、赵某辉四个子女。赵某贤系某单位离休干部，1986年1月因病去世。赵某贤父母均先于其去世。赵某英于2009年11月20日因死亡注销户口，赵某峰系赵某英之子。赵某玲于2003年10月25日死亡，杨某君系赵某玲之子。
一号房屋原系军队分配给赵某贤的公房。1998年，在折合赵某贤43年军龄、吴某霞20年军（工）龄后，吴某霞以24781元的价格购买一号房屋并于1999年1月取得该房屋的所有权证，房屋所有权人登记为吴某霞。2011年11月8日，吴某霞在北京市某公证处立下遗嘱，表示其去世后将一号房屋全部留给赵某辉个人继承。2018年2月26日，吴某霞去世。赵某贤去世后，吴某霞未再婚。吴某霞父母均先于其去世。
案件审理过程中，本院向北京市不动产登记事务中心询问一号房屋是否可以上市交易，该单位表示一号房屋系军队房改成本价售房，不能上市交易，可以继承。
裁判结果
一、吴某霞所立遗嘱部分无效；
二、吴某霞名下位于北京市丰台区一号房屋由赵某杰、赵某峰、杨某君、赵某辉共同共有；赵某辉于本判决生效之日起七日内协助赵某杰、赵某峰、杨某君办理该房屋的过户手续，赵某杰、赵某峰、杨某君于本判决生效之日起七日内协助赵某辉办理该房屋的过户手续，因过户产生的相关费用由赵某杰、赵某峰、杨某君负担；
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以立遗嘱处分个人财产。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余为被继承人的遗产。遗嘱人以遗嘱处分了属于他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。本案争议焦点为吴某霞的遗嘱是否合法有效。
本案中，因吴某霞按成本价购买一号房屋时，依国家有关政策折算了已死亡配偶赵某贤军龄而获得政策性福利，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为赵某贤的遗产予以继承。而吴某霞在遗嘱中处分一号房屋中属于赵某贤的份额，该遗嘱的这部分应认定为无效，遗嘱的其余部分有效。故赵某贤在一号房屋内享有的权利应由赵某杰、赵某辉继承及赵某峰、杨某君代位继承。吴某霞去世后，根据其遗留的遗嘱，其在一号房屋内享有的份额应由赵某辉继承。现赵某杰、赵某峰、杨某君要求确认吴某霞于2011年11月8日所立遗嘱无效，法院予以部分支持。赵某杰、赵某峰、杨某君要求一号房屋由其三人与赵某辉共同共有，不违反法律规定，法院对此予以支持。……赵某辉称其出资购买一号房屋一事，未向法院提供相关证据，故对此辩称，法院不予采信。赵某辉称一号房屋系吴某霞个人财产，没有法律依据，故对其此项辩称，法院亦不予采信。
