北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杨某君向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令杨某涛搬出北京市西城区×号房屋。2.本案诉讼费由杨某涛承担。
事实与理由：2019年2月我父亲杨某贤将其名下的北京市西城区×号的房产以买卖形式过户到我的名下。2020年4月父亲去世，房屋由杨某涛居住。此后我曾多次找杨某涛请其搬出北京市西城区×号房屋，未果。
被告辩称
被告杨某涛辩称，请求法院依法查明案件事实，驳回原告全部诉讼请求。主要理由如下：首先，虽然案涉房屋登记在父亲杨某贤名下，但房屋的全部购房款由杨某涛夫妇出资，当时只是考虑到父亲杨某贤的工龄，暂时登记在父亲杨某贤名下，但真正权利人应该是杨某涛。物权登记的公示效力不能对抗实际出资人的权利，所以杨某涛对案涉房屋享有合法权利，属于合法有权占有。
其次，杨某涛一直在案涉房屋内居住，父亲杨某贤也是由杨某涛进行照料，杨某涛对其尽了赡养义务。再次，案涉房屋登记到杨某君名下并非父亲杨某贤的真实意思表示，因为当时杨某涛夫妻正在闹离婚，为了防止其妻子分割财产及其它因素，才考虑将案涉房屋暂时登记在杨某君名下，但是并不意味着案涉房屋实际归杨某君所有。
另外杨某贤就案涉房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》成交价格明显低于正常的市场交易价格，且款项并未实际交付，交易过程中也存在着诸多不合理之处，不符合交易习惯，也是通过虚假买卖的形式规避税费。根据民法典第146条之规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，所以原告与杨某贤签署的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。综上，杨某涛在案涉房屋内居住属于合法有权占有，杨某君无权要求杨某涛搬离。
法院查明
被告杨某涛与原告杨某君系兄妹。二人之母刘某玉1992年因死亡注销户口，二人之父杨某贤于2020年因死亡注销户口。
北京市西城区×号房屋（以下简称案涉房屋）原系杨某贤承租的单位公房。根据房屋档案记载：2001年4月，北京某单位（甲方）与杨某贤（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋以成本价出售给乙方，房价款和各项费用共计40458.77元。2001年2月1日，杨某贤取得了案涉房屋的所有权证书。
2019年2月2日，杨某贤（出卖人）与杨某君（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：杨某贤将案涉房屋出售给杨某君，房屋成交价格为10000元。当日，双方申请办理不动产转移登记。2019年2月3日，杨某君取得案涉房屋的不动产权证书。
双方确认在杨某贤去世前杨某涛即与其共同在案涉房屋居住，目前案涉房屋由杨某涛一人居住。杨某涛表示其在北京市西城区A号有平房一间，目前由其配偶居住，双方感情不和，常年分居。
本案审理期间，杨某涛另案起诉杨某君确认合同无效纠纷案件，要求确认杨某君与杨某贤于2019年2月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，所持理由与本案抗辩意见基本一致。后判决：驳回杨某涛的诉讼请求。杨某涛不服该判决提出上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决认定：“归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否存在无效情形的问题。
首先，杨某涛二审中提交了审查处理结果、结婚申请书、婚姻状况证明三份证据，但尚不足以证明杨某贤和宋某丽之间存在婚姻关系。杨某涛主张杨某贤就涉案房屋的处分未经过共有产权人宋某丽同意，当属无效。需要说明的是，即便如杨某涛主张，涉案房屋为杨某贤和宋某丽共同财产，但无权处分并非导致合同无效的法定事由，就杨某涛的该项主张，本院不予采信。
其次，杨某涛主张家庭协商一致，涉案房屋名义上先过户至杨某君名下，实际上隐藏的法律关系是房屋财产利益由杨某贤子女共同享有，故涉案房屋买卖合同无效。即便杨某贤子女共同享有房屋财产利益，但房屋财产利益归属的约定并非房屋产权转移登记的隐藏法律关系，现实生活中亲属间以签订房屋买卖合同的形式办理产权转移登记亦有发生，且杨某贤全程参与了产权转移登记过程，没有证据证明产权转移登记至杨某君名下违背了其真实意思表示，故杨某涛的该项主张本院不予支持。”
本案审理期间，杨某君提供证人杨某涵、杨某丹（二人为杨某君之姐，杨某涛之妹）出庭作证，其二人均证明杨某贤生前要将案涉房屋过户给杨某君，并表示其兄弟姐妹四人关于案涉房屋的分配并未签署过任何协议。被告杨某涛对证人证言不予认可。
杨某涛表示案涉房屋系其夫妻出资购买，案涉房屋仅系名义上登记在杨某君名下，杨某贤与杨某君并无房屋买卖真实意思表示，且杨某涛兄弟姐妹四人曾在杨某贤去世后就案涉房屋的分割签署协议，杨某涛为此提供以下证据：1.杨某丹、杨某涵与杨某涛之女的谈话录音；2.书面证人证言五份，证明案涉房屋系杨某涛夫妻出资购买，证人均未出庭。3.确认合同无效案件开庭笔录复印件；4.婚姻档案材料。杨某君对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可。为证明无法腾退涉案房屋，杨某涛提供其本人病历。杨某君对此证据亦不予认可。
裁判结果
自本判决生效之日起三十日内，被告杨某涛将北京市西城区×号房屋腾退，交原告杨某君收回。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨某涛虽主张案涉房屋仅名义登记在杨某君名下，实际为其出资，杨某贤与杨某君并无房屋转让的真实意思表示，但其已经另行起诉要求确认杨某贤与杨某君所签《北京市存量房屋买卖合同》无效，所持理由与本案抗辩意见相同，目前生效判决已经驳回杨某涛的该项诉讼请求，本案审理中，杨某涛亦未提供更为有效的证据对其所述加以证明，而杨某涛所述在杨某贤去世后，兄弟姐妹曾就案涉房屋的分割签署过协议，但亦未提供相关协议对此予以证明，法院就其所述无法采信。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨某君系案涉房屋登记所有权人，对房屋享有占有、使用之权利，杨某涛未能提供有效证据证明其对房屋占有存在合同依据或法定依据，现原告杨某君要求其腾退案涉房屋，理由正当，鉴于杨某涛确认己方名下另有住房，由其配偶居住，该事实表明其具备腾退房屋之条件，因此现原告杨某君要求其腾退案涉房屋，法院予以支持。
