北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈先生向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2014年8月19日签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效；2、诉讼费由林先生承担。
事实和理由：2014年8月双方签订《北京市房屋买卖合同》，由我购买林先生位于北京市海淀区M室房屋一套，购房款2586600元。由于签约时房屋尚未办理房产证，依约双方共同到北京Y公司（以下简称Y公司）办理更名过户手续，我依约向其支付全部购房款，且一直在此居住。现因该房屋办理房产证条件尚未成就，所以起诉要求确认该合同合法有效。
被告辩称
林先生辩称，我认为双方合同无效。该合同涉及多个家庭和多个权利人的权利，也涉及遗产继承问题，案涉房屋虽有我的份额，但我无完全处分权，该合同侵占了其他权利人权益，属无权处分。
陈先生非善意取得，不动产未经登记，在缔约时我已告知陈先生有多个权利人，陈先生不属于善意取得。合同中买方和代理人身份不明确，无法证明陈先生为买方。李某向我转账，性质为借款，双方为借款合同关系。我已收到的上述款项支付给了吴某杰，该人系陈先生委托的中介公司人员，不排除其与陈先生恶意串通，李某并未向我主张过还款。我已经报案，吴某杰目前在逃。涉案房屋是农村宅基地上建造的房屋，属于小产权房，城镇居民不得到农村购买宅基地房屋和小产权房，双方的房屋买卖合同无效。
法院查明
2009年3月3日，Y公司、北京C公司、北京市D公司（拆迁人、甲方）与林先生（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明甲方需拆迁乙方X号房屋。乙方现有在册人口2人，实际居住人口5人，分别为林先生、林某奎、胡某、高某、林某聪。被拆迁房屋补偿款1061025.2元，拆迁补助费165663.8元。
2009年4月23日，Y公司（卖方、甲方）与林先生（买方、乙方）签订《认购（期房）购销合同》（以下简称购销合同一）。同日，双方另就房屋签订《购销合同》（以下简称购销合同二）。2009年4月28日，林先生领取减购房款641632元后的拆迁费593457元。
2014年4月29日，双方就案涉房屋签订《补充协议》，确认该房屋实测面积92.38平方米，应退购房款2105元。林先生于2014年4月23日支付案涉房屋购房款及2014年4月29日支付应退房款、物业费等各项费用。
2014年8月19日，林先生（售房人、甲方）、陈先生（买房人、乙方）及北京E公司（居间人、丙方，联系方吴某杰）签订《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称买卖合同），该合同第一款约定：甲方房屋坐落于北京市海淀区M号（以下简称案涉房屋）。第二条载明：此房屋价格为258.66万元。乙方同意签订本合同时，先期支付定金5万元，作为甲乙双方当事人定立预售合同担保，尾款付清后，乙方支付的定金将转为房价款。
第四条载明：1.甲乙双方约定房屋买卖付款条件，乙方于2014年8月25日前付给甲方人民币5万元整，余款2014年11月26日交齐，甲方必须由义务在办理房产证时办理过户等一切房屋手续；.....5.......房屋完全属于林先生所有，不存在任何纠纷。林先生在该合同落款处签字，李某（陈先生母亲）代陈先生在该合同落款处签字。该合同有附件《房屋交易其他约定事宜》。
2014年10月29日，林先生、陈先生（李某代理）、吴某杰签订《购房承诺书》，载明：林先生将案涉房屋于2014年以2586600元卖给陈先生，现已经将此房的购房协议，收据等相关手续在开发商处更改为陈先生，陈先生办理此房屋房产证时换正式发票时，林先生及家人必须全力无条件配合办理。林先生认为根据上述内容可知陈先生在缔约时对案涉房屋系林先生及其他权利人共同所有是明知的。同日，北京E公司向李某出具5万元中介服务费收据，林先生向李某出具收到李某2586600元的收条。
林先生与李某另在当日签订《借款合同》，主要内容系李某同意向林先生出借金额为2586600元，并将该借款合同办理了公证手续。陈先生称其委托李某签订上述材料，并委托李某向林先生支付了买卖合同项下全部购房款，签订《借款合同》系考虑到案涉房屋产权证尚未能办理，故以借款合同来保证其资金安全。林先生则主张双方之间系借款合同关系，但对于签订买卖合同的原因无法确认。林先生称其收到了陈先生支付的除了5万元定金之外的款项，但当天就将上述款项支付给了吴某杰，但对于为何向吴某杰支付无法进行解释说明。经查，现案涉房屋由陈先生居住使用，购销合同等由陈先生持有。
裁判结果
林先生与陈先生、北京E公司签订的《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》合法有效。
房产律师点评
依法成立的合同，自成立时生效。李某代理陈先生签字的行为在陈先生作出追认后具有法律效力，即陈先生属于买卖合同的买房人。本案中，林先生以案涉房屋属于林先生及其家人共有为由认为其行为构成无权处分，进而主张买卖合同无效。对此，法院认为，买卖合同签订时，因案涉房屋的房产证尚未办理完毕，买房人仅可通过购销合同等材料了解出卖人信息。根据购销合同的内容可知，案涉房屋的购买人系林先生，陈先生据此有理由相信林先生具有处分案涉房屋的权利。
林先生称在购房承诺书中“家人必须全力无条件配合办理”，但该内容无法直接推定林先生明确告知陈先生案涉房屋还存在其他共有人，结合买卖合同中载明“房屋完全属于林先生所有，不存在任何纠纷”及林先生将案涉房屋交由陈先生居住使用并将购销合同原件等交付陈先生等行为综合考虑，林先生关于陈先生明知林先生系无权处分的抗辩意见，没有依据，法院不予采纳。
陈先生应系善意的合同相对人。虽双方另行签订借款合同，但双方签订买卖合同后另行缔约的行为并非导致买卖合同无效的事由。综上，买卖合同应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法有效。
