北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：要求被告协助将位于北京市东城区一号房屋过户至张某文、张某兰名下。
事实和理由：秦某霞与张某鹏系夫妻，二人育有七子女，即七原告。坐落于北京市东城区A号、二号房屋原系秦某霞、张某鹏共同共有。1976年7月10日张某鹏死亡，秦某霞及其他子女继承张某鹏遗产，即上述房屋二分之一产权。1986年8月，上述房屋拆迁，秦某霞及子女被安置到北京市东城区C号。其中秦某霞被安置到北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）。2004年2月23日，秦某霞以其与张某鹏的工龄折算向被告购买了涉案房屋，并向被告支付购房款46811元，但未办理过户手续。
2016年7月22日，秦某霞死亡。秦某霞生前与子女达成一致，表示涉案房屋归张某文、张某兰所有，其他子女均无异议。2020年1月19日，张某文、张某兰将被告诉至东城区人民法院，要求协助办理涉案房屋的不动产登记手续。2020年6月5日，法院作出民事裁定书，以被告于2018年12月14日宣告破产，主体不适格为由，驳回张某文、张某兰的起诉。此时，七原告方知被告破产。
张某文、张某兰上诉至北京市第二中级人民法院，该院以张某文、张某兰不是与案件有直接利害关系人为由，维持原裁定。原告认为，依据相关规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。秦某霞已经支付了涉案房屋购房款并实际占有使用房屋直至去世，故该房屋应属秦某霞财产，原告作为秦某霞的继承人，被告应配合原告办理过户手续。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告辩称
被告北京市M公司辩称：1、涉案房屋系公房，不具备继承条件。本案部分原告曾以继承纠纷诉至法院，要求继承涉案房屋，经法院查明涉案房屋产权仍归属于被告，秦某霞生前仅取得了涉案房屋承租权。法院经审理认为涉案房屋仍属于公房性质，不具备继承条件，故驳回了原告诉讼请求。
2、原告主体不适格。张某文、张某兰曾以相同事由向东城区人民法院起诉，要求被告配合办理涉案房屋过户手续，经东城区人民法院及二审法院审理，均驳回了二人的起诉。二审法院认为，因涉案房屋此前曾提起继承、析产诉讼，该案尚在审理中，故张某文、张某兰不是该案利害关系人。现继承案件已审结并否定了二人的继承主体资格，且根据现有证据无法证明原告为全部继承人，原告主体不适格。另外，就涉案房屋继承问题，原告与案外人张某莉、谢某刚尚有争议。故在相关利益主体对涉案房屋继承问题尚未确定的情况下，本案原告主体不适格。
3、原告要求被告过户缺乏事实和法律依据。原、被告之间及与秦某霞之间并未成立房屋买卖合同关系。公房买卖需经售房单位对买方进行资质审核、经售房单位上级单位批准、售房合同备案、售房资金及公共维修基金存放监管等审批流程。本案中，原告仅提供了银行进账单和收款凭证，双方并未订立书面合同，即便秦某霞支付了购房款，但根据相关规定，公房买卖应以办理权属转移登记为成立条件，双方之间不成立房屋买卖关系。且被告因破产终结所有账户无法在住房资金管理中心开具账户并由住房资金管理中心出具售房款及公共维修基金缴存证明。
被告目前在破产终结程序状态下，秦某霞应予其生前在被告终结破产程序前提出履行合同。现被告企业法人地位已经终止，没有继续履行合同的经营职能，仅能进行债权债务的清算、清理。故涉案合同客观上不具备履行条件。综上，不同意原告诉讼请求。
法院查明
秦某霞与张某鹏系夫妻关系，二人育有七子女，即七原告。秦某霞于2016年7月22日死亡，张某鹏于1976年7月10日死亡。
坐落于北京市东城区一号房屋所有权现登记在被告名下。原、被告均表示秦某霞生前系该房屋的公房承租人。庭审中，原告提交评估日期为2004年2月17日的《单位出售公有住房房价计算表》，显示售房单位为被告，购房人秦某霞，房屋坐落为东城区C号楼一号，实际房价为44986.5元，公共维修基金1824.3元。原告表示秦某霞即按照被告提交的上述房价计算表向被告支付了购房款。
经质证，被告表示售房单位在公房出售前对于售房方案需要报上级单位、房管部门审批。该表是被告自己制作的信息统计表。原告另提交中国银行收费（现金）凭证及进账单，显示2004年2月23日，秦某霞向被告支付46811元并支付手续费50元。经质证，被告对其真实性认可，亦认可收到了上述购房款，但表示不能代表被告同意接受购房款。
另，双方均表示并未签订过书面售房协议。原告称涉案房屋现由张某文、张某兰居住。自2004年交纳购房款之后，未再交纳过租金。
另查，2011年12月22日，北京市第二中级人民法院受理被告破产清算申请一案。2011年12月28日，该院作出裁定，宣告被告破产。2018年12月14日，该院裁定，终结被告破产管理人破产程序。现被告尚未办理工商注册注销手续。经询，原、被告均认可，破产清算期间原告未申报过债权，根据被告陈述，涉案房屋不在被告破产财产之列。
关于涉案房屋所涉房改售房政策，本院经向北京市住建委核实，该单位表示房改售房流程主要包括三个部分：1、房改售房方案核准程序，方案具体包括房改售房依据、标准等，售房单位提供相应的房改售房方案，一般由售房单位的上级单位进行核准，如为区级或市级一级单位，由该单位党委、党组自行核准；2、方案备案程序，售房单位需向区住建委提交房改售房方案、批准文件、协议、资金存入证明等文件进行备案，区住建委开具备案通知单；3、当事人凭借备案通知单到不动产登记中心办理产权过户。根据《北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》即京国土房管改字2000第178号文第七条规定，购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。
对于本案中，被告处于破产状态，无法提供相关材料，双方也未签署房改房售房协议的情况，北京市住建委回复，区住建委对于房改售房材料仅为备案，不是审批流程。如果法院判决对涉案房屋办理过户手续，区住建委可根据法院判决出具备案通知单，应该不存在执行的障碍。
另，本院经向北京市东城区住建委询问是否存放涉案房屋房改售房备案材料及购房人缴纳的公共维修基金是否入库北京市公积金管理中心事宜。该单位表示，2008年、2010年前一般审批备案完成后房改售房材料都会退回报送单位，所以一般没有留存相关材料，经向北京市公积金管理中心核实，该中心未查询到涉案房屋的公共维修基金缴存记录，但如果购房人有缴费收据，可以找产权单位查找。被告表示其亦未查询到涉案房屋的公共维修基金缴存记录。原告称虽然原告已经全额支付了购房款及公共维修基金，但如果需要补交公共维修基金，原告同意补交。
裁判结果
被告北京市M公司于本判决生效后三十日内协助将位于北京市东城区一号房屋过户至张某文、张某兰名下。
房产律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。
本案中，双方均认可秦某霞生前为涉案房屋的公房承租人，且涉案房屋一直由秦某霞及其家人居住。秦某霞虽未与被告签订过书面售房协议，但其依据原告出具的房价计算表，全额支付了购房款，可以证明秦某霞与被告之间确实存在房改售房的客观事实。
现秦某霞已支付了全部购房款，秦某霞的继承人对于涉案房屋的产权登记并无争议，均表示要求变更登记至张某文、张某兰名下，根据相关政策，购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证之规定，原告要求被告配合过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
