(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某芬向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于北京市朝阳区一号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：孙某芬与赵某杰系母子关系，2005年，孙某芬出资购买坐落于北京市朝阳区一号房屋并登记在赵某杰名下，2005年8月21日，孙某芬与赵某杰签订协议书，约定孙某芬为上述房屋所有权人，上述房屋的后续贷款均为孙某芬偿还。后因项某文与赵某杰追偿权纠纷一案，昌平法院作出判决赵某杰支付项某文1300万元及逾期利息，后赵某杰提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因赵某杰未履行付款义务，项某文于2016年1月13日向昌平法院申请执行，昌平法院于2016年1月26日查封了登记在赵某杰名下的涉案房屋。
2019年4月，孙某芬向昌平法院提出书面执行异议，2019年4月29日，昌平法院作出执行裁定书，裁定驳回孙某芬的异议。原告认为，孙某芬为实际出资人，与赵某杰签订的协议书是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，购买房屋时，赵某杰尚无任何购买能力，后续贷款均为孙某芬偿还，故该情形属于典型的借名买房，该房产实为孙某芬的财产。根据相关法律规定，对涉案房屋的强制执行应当停止，故原告诉至法院。
被告辩称
被告项某文答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告提交的证据不能证明涉案房屋归原告所有，该房屋登记在赵某杰名下，应认定房屋归赵某杰所有，因此，昌平法院的执行程序没有任何问题，原告起诉无事实和法律依据。
被告赵某杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其在庭前接受法庭询问中表示，对孙某芬主张的涉案房屋归孙某芬所有无异议。
法院查明
项某文与赵某杰追偿权纠纷一案，本院判决：一、被告赵某杰于本判决书生效后七日内支付原告项某文款项一千三百万元；二、被告赵某杰于本判决书生效后七日内支付原告项某文逾期利息。赵某杰对判决不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。因赵某杰未履行生效判决确定的义务，项某文于2016年1月13日向本院申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年1月26日查封了登记在赵某杰名下的涉案房屋。现涉案房屋已被拍卖，孙某芬仍坚持其诉讼请求。
本案中，孙某芬提交房屋付款方式明细表、还款凭证、孙某芬与赵某杰签订的协议书证明涉案房屋由孙某芬出资购买，并主张涉案房屋应归孙某芬所有。庭审中，孙某芬主张涉案房屋贷款于2006年已还清，由于赵某杰一直在国外，涉案房屋又办理抵押贷款，故一直没有办理过户手续。
裁判结果
驳回原告孙某芬的诉讼请求。
房产律师点评
法律规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”
从上述法律规定可以看出，判断赵某杰是否为涉案房屋的权利人应以不动产登记为准，即使赵某杰与孙某芬之间就涉案房屋的权属有过约定，但房屋具备过户条件至今已有十余年，在如此长的时间内双方未办理过户手续，在涉案房屋被查封后，孙某芬对涉案房屋所有权提出的异议不能对抗执行程序，因此，孙某芬要求停止对涉案房屋的强制执行及解除查封，没有事实及法律依据，法院不予支持。
办案心得
一、不动产登记的权威性与风险防范
1. 明确不动产登记的法律效力
本案中，法院依据法律规定，强调了不动产登记的权威性。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。这提醒人们在房产交易和产权确认中，不动产登记具有至关重要的地位。当事人不能仅仅依据私下的约定来主张不动产的所有权，而应重视不动产登记的程序和效力。
2. 风险防范意识的重要性
对于实际出资人来说，借名买房存在较大的风险。尽管孙某芬主张自己是实际出资人，并与赵某杰签订了协议书，但在长达十余年的时间里未办理过户手续，最终在执行程序中无法对抗第三人的权利。这提示实际出资人在借名买房时，应充分认识到风险，及时办理过户手续，避免因各种原因拖延而导致权益受损。同时，律师在为当事人提供法律服务时，也应提醒当事人注意不动产登记的重要性，防范潜在的法律风险。
二、执行异议的审查标准与证据要求
1. 执行异议的审查依据
法院在审查执行异议时，依据相关法律规定和标准进行判断。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否为权利人。这表明在执行程序中，法院主要依据不动产登记来确定房屋的所有权人。当事人提出执行异议时，必须提供充分的证据来证明自己对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
2. 证据的充分性与及时性
在本案中，孙某芬虽然提交了房屋付款方式明细表、还款凭证、协议书等证据，但这些证据不足以对抗不动产登记的效力。这提醒当事人在提出执行异议时，要确保提供的证据充分、有力，能够证明自己的主张。同时，当事人应在执行程序开始前或尽早阶段提出异议，以便法院能够及时审查证据，作出正确的判断。如果当事人在执行程序后期才提出异议，可能会因证据不足或错过最佳时机而无法阻止执行。
三、合同约定与物权变动的关系
1. 合同约定的局限性
孙某芬与赵某杰签订的协议书约定孙某芬为房屋所有权人，但这种合同约定并不能直接产生物权变动的效力。物权的变动需要符合法律规定的形式要件，即不动产的物权变动需要进行登记。这说明在房产交易中，当事人不能仅仅依赖合同约定来确定物权的归属，而应按照法律规定办理登记手续，确保物权的合法性和稳定性。
2. 法律意识的提升
本案反映出当事人在房产交易中的法律意识不足。孙某芬作为实际出资人，在购买房屋后未及时办理过户手续，导致在执行程序中陷入被动。这提示人们在进行房产交易和产权确认时，要增强法律意识，了解法律规定的物权变动程序，严格按照法律要求办理登记手续，避免因合同约定与物权变动的不一致而引发纠纷。同时，律师也应在房产交易中为当事人提供准确的法律建议，引导当事人正确履行法律程序，保障当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
