(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某芳提出诉讼请求：判令被告赵某祥及第三人赵某丹、赵某鑫、周某群、赵某莉协助赵某芳办理北京市西城区一号房屋过户手续。
事实理由：赵某芳、赵某祥、赵某丹、赵某鑫、赵某迪为兄弟姐妹关系。周某群是已经去世的赵某迪的妻子、赵某莉是赵某迪女儿。原告、被告、第三人均为大姐赵某兰的第二顺位法定继承人。大姐赵某兰未婚无子女，已经于2009年去世。赵某兰为W公司职工。2005年，单位集资建房，赵某兰取得了购买一套房屋的指标，但赵某兰不想购买，想留钱养老，但又不想浪费购房指标，遂与原告商量，让原告出资以赵某兰名义购买，房屋归原告，待房屋能够过户时，再过户给原告。
原告同意。2005年5月21日，原告出资，通过赵某兰与W公司签订《集资建房售房协议书》，购买了位于北京市西城区一号房屋。2006年，房屋交付后，原告即入住至今。2009年3月27日，赵某兰去世，但房屋未办理过户，还登记在赵某兰名下。
被告辩称
被告赵某祥辩称，不同意赵某芳的诉讼请求。认可身份关系。赵某兰于2009年3月27日去世，无配偶无子女，且未留下遗嘱。北京市西城区一号系赵某兰留下的遗产。赵某兰的父亲赵父于1960年10月29日去世，母亲赵母于1979年3月28日去世。依据法律规定，原、被告作为赵某兰的兄弟姐妹系赵某兰的合法继承人。2016年7月，第三人赵某丹冒充赵某兰的身份与赵某芳签订房屋买卖合同，将赵某兰名下的涉案房屋出售给原告赵某芳，并办理产权过户手续。原告的请求无事实及法律依据。赵某兰和原告无借名买卖房屋的法律关系。
第三人赵某丹述称，我是赵某兰的二妹妹。同意原告的诉讼请求。2005年6月，赵某兰大姐得到一个集资建房的名额，得到这个名额后，大姐赵某兰认为自己还应当留钱养老看病。赵某迪也知道这件事，就和我说这个名额给我，他没有这么多钱买房，但名额会作废。我大姐当时和我都没有那么多钱。再有我同意给我的小妹妹赵某芳，我们全家都同意这个名额给赵某芳，但是要求赵某芳出所有的购房款，还有8年以后房屋才能上市过户，在这期间房屋不能转让也不能给别人。因此赵某芳就出资买了房，之后的装修都是赵某芳进行，房屋由赵某芳使用。
购房款是赵某芳出的，赵某兰办的手续，交钱是分几次交的，其中15万元的时候，我和赵某兰、赵某芳一起去的银行，单位工会的人也在场，共同在银行办理的交款手续。2009年的时候，赵某兰写了书面协议把这件事情说明了，当时我也在场，也签字了。
第三人赵某鑫述称，同意原告诉讼请求。我家父母去世的早，大姐把兄弟姐妹抚养长大，在我家大姐主事。大姐的意见我同意。这件事大姐和我说过，我同意原告的诉讼请求。
第三人周某群、赵某莉述称，不同意原告的诉讼请求。房屋登记在赵某兰名下，为赵某兰遗产。虽然证明上有赵某迪签字，但是签字有涂改的痕迹，而且赵某迪没有和家人说过这件事。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，二人生育三子四女，分别是赵某祥、赵某迪、赵某鑫、赵某兰、赵某荣、赵某丹、赵某芳。各方均认可赵父、赵母均在上世纪已去世，赵某荣于2004年去世。赵某兰未结婚、未生育子女，于2009年3月27日去世。赵某迪与周某群系夫妻关系，赵某莉系二人所生之女，赵某迪于2016年8月16日去世。刘某歌与赵某芳系夫妻关系。
2005年5月21日，W公司（甲方）与赵某兰（乙方）签订《集资建房售房协议书》，约定依据房改政策，乙方购买北京市西城区一号房屋，总价款为294389元（含公共维修基金6100元）。合同第十条约定，涉案房屋在八年内不得上市出售。2007年7月16日，该房屋登记至赵某兰名下。
诉讼中，赵某丹、赵某芳、赵某鑫均表示，涉案房屋系赵某芳以赵某兰名义购买，购房款均是赵某芳交纳。赵某芳出示一份书面材料，内容为：我单位（北京电力公司）集资建房，地址在北京市宣武区一号住房一套，……，此套房屋所有购房款都是由我妹妹赵某芳支付，我愿意把此套住房的一切权利归我妹妹赵某芳所有。签字处按有手印，鉴证人处分别签有赵某迪、赵某鑫、赵某丹、高某（赵某荣之夫）的名字，落款时间为2009年3月9日。
赵某芳表示签字处的手印就是赵某兰所按。赵某祥对此不予认可。赵某鑫、赵某丹、高某认可其签字及赵某兰指纹的真实性；周某群、赵某莉称虽然证明上有赵某迪签字，但是签字有涂改的痕迹，而且赵某迪没有和家人说过这件事，故对赵某迪签字的真实性不予认可。
庭审中，本院询问2005年购房时购房款的来源，赵某兰之夫刘某歌的姐妹到庭作证，证明姐妹三人分别出借3万元、5万元和3万6千元用于购买涉案房屋。
2006年，赵某芳取得涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，并一直居住于涉案房屋至今。
裁判结果
本判决生效后七日内，被告赵某祥及第三人赵某丹、赵某鑫、周某群、赵某莉协助赵某芳将位于北京市西城区一号房屋办理过户手续至赵某芳名下。
房产律师点评
赵某兰及赵某芳姐妹间是否存在借名买卖房屋系本案的争议焦点，由于赵某兰已经死亡，法院将结合其他证据材料及当事人陈述予以确定。
第一，从涉案房屋的购买情况来看：涉案房屋为单位集资建房，该房屋是针对特定人群出售。故原告赵某芳存在借名买房的理由。
第二，赵某芳、赵某丹、赵某鑫、高某等人对于涉案房屋的购买情况陈述一致，对2009年3月9日备忘录的陈述一致，且不能证明赵某丹、赵某鑫、高某等人与赵某芳存在利害关系，法院对赵某丹、赵某鑫、高某的陈述予以采信。相关证言及陈述均认可赵某兰及赵某芳之间存在借名买卖房屋合同关系。
第三，法院确认涉案房屋购买后，赵某芳对涉案房屋进行装修，并自涉案房屋装修后一直居住在涉案房屋内至今的事实。
第四，对于购买涉案房屋的欠款来源，赵某芳有合理解释，有赵某丹证言中陈述的诸多细节佐证，有刘某歌姐妹的证言佐证。购买房屋的相关手续原件均由赵某芳持有。法院确认，涉案房屋的购房款为赵某芳支付。
第五，赵某祥长期与其余兄弟姐妹不来往，其对于涉案房屋的购买、居住等情况不了解，亦不能出示相反证据。
综上，虽然集资建房售房协议书及收据上登记的购买人为赵某兰,但结合庭审中当事人的陈述、相关证据、涉案房屋的居住情况、购买房屋手续原件持有情况，但是赵某芳借用了赵某兰的名义购买了涉案房屋，赵某芳为涉案房屋的实际购买人，在赵某兰和赵某芳之间形成了借名买卖房屋的合同关系。
赵某兰死亡后，其无第一顺位继承人，赵某兰的第二顺位继承人即本案的被告及第三人应当继续履行该借名买卖房屋合同。现赵某芳起诉要求将位于北京市西城区一号的房屋过户至赵某芳名下，具有事实及法律依据，法院对其诉讼请求予以支持。
办案心得
一、借名买房的证据收集与风险防范
1. 明确借名买房的风险
借名买房存在诸多风险，如名义购房人去世、继承人不认可借名关系等。在本案中，赵某兰去世后，其房屋的归属引发了争议。实际出资人赵某芳面临着被其他继承人主张房屋为遗产的风险。因此，在借名买房时，实际出资人应充分认识到风险，并采取相应的防范措施。
2. 注重证据的收集
在借名买房关系中，证据的收集至关重要。本案中，赵某芳能够提供书面材料、证人证言、购房款支付凭证、房屋装修及居住情况等证据，这些证据相互印证，证明了借名买房关系的存在。实际出资人应保留好购房出资凭证、与名义购房人的约定（书面或口头约定的相关证据）、房屋占有使用的证据等，以便在发生争议时能够证明自己的权益。
二、合同关系的认定与继承人的义务
1. 借名买房合同关系的认定标准
法院在认定借名买房合同关系时，综合考虑了房屋的购买情况、当事人的陈述、相关证据、房屋的居住情况以及购买房屋手续原件的持有情况等因素。这为借名买房合同关系的认定提供了明确的标准。在处理类似纠纷时，律师应根据这些标准，帮助当事人收集和整理证据，以证明借名买房合同关系的存在。
2. 继承人的义务
在本案中，赵某兰去世后，其无第一顺位继承人，第二顺位继承人即本案的被告及第三人应当继续履行借名买卖房屋合同。这表明，在借名买房关系中，名义购房人的继承人在一定条件下有义务继续履行合同。律师应提醒当事人，在借名买房时，要考虑到名义购房人去世后的情况，确保合同能够得到履行。
三、法律意识的提升与专业法律服务的重要性
1. 提升法律意识
本案反映出当事人在借名买房过程中的法律意识不足。赵某兰与赵某芳之间的借名买房关系虽然有一定的证据支持，但在赵某兰去世后，仍然引发了纠纷。当事人在进行重大财产交易时，应增强法律意识，了解法律规定，签订明确的合同，以避免潜在的法律风险。
2. 专业法律服务的重要性
在处理借名买房纠纷时，专业法律服务至关重要。律师可以为当事人提供准确的法律建议，帮助当事人收集和整理证据，制定合理的诉讼策略，维护当事人的合法权益。同时，律师还可以在家庭关系中发挥调解作用，促进纠纷的解决，维护家庭和谐稳定。
