(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
原告赵宇刚向法院提起诉讼，要求被告赵宇峰将北京市海淀区一号房屋的所有权变更登记在自己名下，并承担诉讼费用和保全费。赵宇刚主张该房屋是单位为安置自己而提供的保障性房屋，1999 年因自己工龄不符合购买条件，遂借用赵宇峰名义和工龄购买了涉案房屋，虽一直居住使用该房屋，但后来因房屋价格上涨，双方就房屋产权产生矛盾。
二、各方主张及理由
（一）赵宇刚的主张及理由
1. 涉案房屋是单位为安置自己而提供的保障性房屋，因自己工龄不符合购买条件，借用赵宇峰名义和工龄购买了涉案房屋。
2. 自己与单位签订了《房屋买卖合同》并支付了购房款，一直居住和使用该房屋，是涉案房屋的实际占有和使用者。
（二）赵宇峰的主张及理由
1. 不同意原告的诉讼请求，自己是涉案房屋的合法产权人，这一事实已被多份生效判决所确认。
2. 根本不存在借名买房，原告所述纯属捏造事实，虚假陈述。
三、法院查明事实
1. 房屋购买及产权情况：2000 年 9 月 28 日，单位与赵宇峰签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给赵宇峰，总价款为 29348 元，房价计算中折算了赵宇峰、张悦夫妇的工龄。签订房屋买卖合同及交纳房款的手续由赵宇刚代为办理，2001 年 6 月 13 日，赵宇峰取得涉案房屋所有权证。
2. 房屋居住及使用情况：赵宇刚陈述自己从 1986 年开始在涉案房屋中居住，离婚后于 2012 年又搬回居住。赵宇峰主张涉案房屋是由其母亲承租的公房，母亲将房屋给赵宇刚居住。
3. 诉讼历史：2016 年 3 月 2 日，赵宇峰以返还原物为由将赵宇刚起诉至法院，要求其腾退涉案房屋，法院判决赵宇刚将房屋腾退给赵宇峰。赵宇刚不服提起上诉，北京市第一中级人民法院维持原判，现该案已进入执行阶段。
4. 借名买房争议：庭审中，赵宇刚主张与赵宇峰之间系借名买房关系，但没有书面合同，赵宇峰不予认可。
四、法院审理及判决
法院认为，认定借名买房合同关系需具备三个条件：具有书面协议、房屋由借名人实际出资购买、房屋由借名人实际居住使用。从本案查明的事实来看：
1. 双方不具有借名买房的书面协议。
2. 生效判决已认定涉案房屋房价计算中折算了赵宇峰、张悦夫妇的工龄及交纳房款的手续由赵宇刚代为办理。
3. 就涉案房屋的居住使用情况，虽赵宇刚长期居住在涉案房屋内，但赵宇峰主张是其母亲将房屋给赵宇刚居住，且从涉案房屋相关的物业费、供暖费交纳情况以及房屋登记在赵宇峰名下的事实来看，赵宇峰实际管理着涉案房屋。
综上所述，法院无法认定赵宇刚和赵宇峰之间存在借名买房合同关系，故驳回赵宇刚的全部诉讼请求。
五、房产律师点评
（一）书面协议的重要性
本案中，借名双方因没有书面合同，在认定借名买房关系时面临重大困难。这凸显了在重大财产交易中签订书面协议的重要性。书面协议应明确借名的原因、房屋出资情况、产权归属、房屋使用和管理等重要事项，一旦发生纠纷，将成为关键证据。
（二）实际出资的证据留存
赵宇刚虽主张自己是实际出资购买涉案房屋，但缺乏书面协议和充分证据支持，难以被法院认可。这提醒人们在借名买房时，要妥善留存实际出资的证据，如银行转账记录、购房款收据等，并在书面协议中明确出资性质，避免产生歧义。
（三）实际居住使用不能单独作为借名买房的依据
赵宇刚长期居住在涉案房屋内，但法院认为这不能单独作为借名买房的依据。实际居住使用只是判断借名买房关系的一个因素，不能仅凭此认定借名买房的成立。在实际生活中，可能存在多种原因导致一方居住在他人名下的房屋中，如亲属之间的借用、租赁等。
（四）产权登记的法律效力
涉案房屋登记在赵宇峰名下，这对法院判断房屋产权归属产生了重大影响。产权登记具有公示公信力，在没有充分证据推翻的情况下，法院通常会依据产权登记确定房屋所有权人。这提醒人们重视产权登记的重要性，避免轻易将房屋登记在他人名下。
（五）法律风险意识的提高
借名买房本身存在一定法律风险，如借名人可能面临被出借人擅自处分房屋、出借人反悔不认账等风险。在进行借名买房之前，双方应充分了解相关法律规定和风险，并采取相应防范措施。纠纷发生后，要及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径维护自己的权益。
六、办案心得总结
本案为人们在处理借名买房问题时提供了重要启示。强调了书面协议、实际出资证据留存、正确认识实际居住使用的作用、重视产权登记以及提高法律风险意识的重要性。律师在处理类似案件时，应仔细分析各方主张和证据，依据法律规定为当事人提供准确的法律意见，引导当事人采取合理的措施避免风险和解决纠纷。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
