(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
林俊涛向一审法院起诉请求：
1. 要求法院停止执行措施，解除对我方所有的一号房屋的查封；
2. 诉讼费由孙嘉佳、苏慧霖承担。
事实和理由：2017年12月2日，林俊涛与孙嘉佳签订《房屋买卖合同》，孙嘉佳将一号房屋出售给林俊涛，房屋总价款480万元。合同签订后，林俊涛依约支付480万元房款，办理入住手续并装修居住至今。2018年9月11日，孙嘉佳前妻苏慧霖起诉离婚后财产纠纷一案，林俊涛被追加为第三人。法院终审判决对苏慧霖要求交付上述房屋归其所有的诉讼请求不予支持。2020年7月17日，林俊涛得知因孙嘉佳未履行生效判决，苏慧霖申请强制执行，法院已将一号房屋查封。
孙嘉佳在一审法院辩称，同意林俊涛的诉讼请求。
苏慧霖在一审法院辩称，不同意林俊涛的诉讼请求。
林俊涛上诉请求：撤销一审判决，改判法院立即停止执行措施，解除林俊涛购买的位于海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的查封。
事实和理由：
1. 一审法院认定事实错误，林俊涛就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，林俊涛与孙嘉佳签订的《房屋买卖合同》效力已得到孙嘉佳和苏慧霖认可，林俊涛在房屋被查封前合法占有使用该房屋，并已支付全部购房款。虽暂时未能办理过户手续，但非林俊涛原因导致，其依据善意取得制度已取得一号房屋的权益，应认定林俊涛就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
2. 现孙嘉佳认可涉案房屋应属于林俊涛，苏慧霖亦认可涉案房屋不是孙嘉佳的财产，并对涉案房屋主张权利，因此涉案房屋依据孙嘉佳与苏慧霖离婚后财产纠纷判决的执行继续被查封没有事实和法律依据。本案应执行孙嘉佳名下的财产，但对涉案房屋，林俊涛与苏慧霖均主张对该房屋享有权利，且苏慧霖亦认可该房屋权属应不属于孙嘉佳。在此情况下，法院依据上述生效判决（孙嘉佳支付苏慧霖补偿款170.61万元）继续查封该房屋没有事实和法律依据。林俊涛基于《回迁安置房交房协议书》与孙嘉佳签订《房屋买卖合同》，继而支付全部购房款并占有涉案房屋，该情况在苏慧霖与孙嘉佳离婚后财产纠纷案判决中已得到认定。因此，在目前涉案房屋未能办理产权登记的情况下，仅凭目前双方的证据，不能证明涉案房屋的归属，不能将涉案房屋作为孙嘉佳的财产予以查封。
二、被告辩称
苏慧霖辩称：
1. 不同意林俊涛的上诉请求及理由，海淀法院相关判决对上述事实已有明确认定。
2. 2017年在法院与孙嘉佳就涉案房屋权属纠纷开庭时知道房屋已被孙嘉佳出卖，其依据房屋买卖合同载明的电话给林俊涛打电话告知房屋有纠纷，希望林俊涛不要继续付款，否则后果自负。打电话时房屋第一笔款50万元已支付，还有420万元未支付，但林俊涛明知有纠纷仍支付尾款，存在恶意，其行为不应受法律保护，不足以排除强制执行的民事权利，请求驳回林俊涛的上诉请求。
孙嘉佳辩称：
1. 同意林俊涛的上诉请求，要求法院停止对林俊涛所有的一号房屋的执行措施，解除查封。
2. 该房屋属于孙嘉佳所有，其与林俊涛签订的房屋买卖合同已生效，一号房屋归林俊涛所有。
3. 买卖合同签订于2017年12月，苏慧霖起诉日期是2018年2月，签订合同时房屋无法律争议，且在海淀法院审理中，苏慧霖一方也认可房屋买卖合同的真实性。
三、法院查明事实
1. 离婚及房屋买卖情况
苏慧霖曾以离婚后财产纠纷起诉孙嘉佳，法院查明：孙嘉佳与苏慧霖于2013年办理离婚登记并签订《离婚协议》，协议约定拆迁孙嘉佳名下三套房屋，其中两套分给苏慧霖，包括一号房屋。因拆迁房屋尚未建好，无法过户。2017年12月2日，孙嘉佳与林俊涛签订《房屋买卖合同》，约定将一号房屋出售给林俊涛，房屋总价款480万元，至2018年5月14日款项支付完成。
2. 房屋产权及纠纷处理情况
一号房屋现尚未取得房屋所有权证书，产权性质无法确定。法院认为苏慧霖可在一号房屋产权性质确定后另行主张权利，未就房屋权属作出认定。苏慧霖与孙嘉佳均上诉，二审法院认为不宜直接认定一号房屋的归属、权属及相关权益，双方可另行主张，并判决孙嘉佳于本判决生效后六十日内给付苏慧霖房屋补偿款170.61万元。
3. 执行及执行异议情况
上述判决生效后，孙嘉佳未按期履行法律义务，苏慧霖申请强制执行，法院查封了一号房屋。林俊涛对查封的执行标的提出执行异议，法院裁定驳回。
4. 二审相关情况
二审中，就林俊涛在购买一号房屋时是否知道苏慧霖与孙嘉佳就此房屋有争议的问题，林俊涛陈述在签订房屋买卖合同后房屋价款未全部支付之前，其配偶陈某杰曾接到电话说一号房屋有纠纷，但不知道来电者是谁，后来向孙嘉佳核实，孙嘉佳称房屋属于孙嘉佳没有问题，故继续支付房屋尾款后占有房屋。
四、裁判结果
驳回林俊涛的全部诉讼请求。
五、房产律师点评
1. 善意取得的法律规定
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2. 结合本案的分析
林俊涛上诉主张其依据善意取得制度已取得一号房屋的权益，其享有的该权利足以排除苏慧霖对该房屋申请的强制执行。根据法律规定，受让人善意取得必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。本案中，一号房屋虽已交付林俊涛使用，但并未办理过户登记。故林俊涛上诉主张其已经通过善意取得享有一号房屋的权益，以此排除苏慧霖对该房屋申请的强制执行，缺乏法律依据，法院不予支持。
办案心得
一、法律适用的精准把握
善意取得制度的理解
在本案中，林俊涛依据善意取得制度主张对房屋的权益，这要求我们对善意取得的构成要件有精准的把握。善意取得需同时满足受让人善意购买、支付合理对价以及办理产权登记手续三个条件。本案中，尽管林俊涛支付了合理对价且实际占有房屋，但房屋未办理过户登记，这一点成为其主张善意取得的关键缺陷。这提醒我们在处理类似案件时，必须深入研究法律条文的细节，准确判断当事人的情况是否符合法律规定的条件，不能仅从部分条件满足就简单认定法律关系。
执行异议相关规定的运用
根据执行异议相关规定，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。在本案中，林俊涛虽然提供了房屋买卖合同、付款凭证以及占有房屋的证据，但由于房屋产权登记的缺失以及生效判决对房屋权属未予认定，其举证未能达到排除强制执行的程度。这表明在执行异议案件中，律师要引导当事人全面收集和整理证据，从多个方面论证权益的完整性，同时要充分考虑法院对证据的采信标准和对法律规定的适用尺度。
二、证据收集与事实认定
证据收集的全面性与针对性
从林俊涛的证据来看，其提供了合同、付款证据等，但在证明其购买房屋时的善意方面略显不足，尤其是在得知房屋可能存在争议后继续支付尾款的行为，容易引发对其善意的质疑。而苏慧霖提供的电话通知证据对林俊涛的主张产生了影响。这说明在证据收集过程中，不仅要注重交易本身的证据，还要关注交易过程中可能影响当事人主观状态的证据。同时，对于对方可能提出的质疑点，要有针对性地收集反驳证据，形成完整的证据链条。
事实认定的多角度分析
法院在认定事实时，综合考虑了房屋买卖合同的签订时间、付款情况、房屋产权状况以及当事人之间的纠纷过程等多个因素。这体现了在事实认定过程中，不能孤立地看待某一个证据或某一个环节，而要从交易的整体过程、当事人之间的关系以及法律规定的角度进行多角度分析。律师在处理案件时，要对事实进行全面梳理，从不同角度审视案件事实，提前预判可能对当事人不利的事实认定，并准备相应的应对策略。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
