(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
赵嘉杰向本院提出诉讼请求：
1. 确认原、被告于 2017 年 3 月 23 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2020 年 1 月 19 日解除；
2. 解除赵嘉杰与 E 银行于 2018 年 9 月 20 日签订的《个人购房借款/担保合同》；
3. A 公司返还赵嘉杰已支付首付款 2006994 元；
4. A 公司向赵嘉杰支付补偿款 270000 元；
5. A 公司向赵嘉杰支付已支付贷款本金暂计 275731.53 元（以 E 银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；
6. A 公司向赵嘉杰支付违约金暂计 139894.79 元（以 3996994 元为基数，按日万分之五计算，从 2020 年 4 月 20 日起算，暂计算至 2020 年 6 月 30 日，主张至 A 公司所有应付款项实际支付之日止）；
7. A 公司向 E 银行支付赵嘉杰未还贷款本金（以 E 银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；
8. 本案诉讼费用由 A 公司承担。
事实与理由：2017 年 3 月 23 日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，购买 A 公司位于北京市大兴区一号房屋，房屋预售面积 76.92 平方米，房屋总价款 3996994 元，支付首付款 2006994 元，余款 1990000 元通过贷款支付。赵嘉杰依约支付首付款，并于 2018 年 9 年 20 日与 E 银行签订《个人购房借款/担保合同》，E 银行如期将 1990000 元贷款支付给 A 公司。2020 年 9 月，A 公司告知赵嘉杰收房，赵嘉杰前去查看，认为房屋与购买时不符，故与 A 公司协商退房。
2020 年 1 月 19 日，双方签署《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，A 公司 90 日内代赵嘉杰向 E 银行清偿剩余贷款本金，4 个月内向赵嘉杰返还首付款 2006994 元，支付赵嘉杰已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款 270000 元，A 公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但 A 公司至今未支付任何费用。
二、被告辩称及第三人述称
1. A 公司辩称
同意解除双方签署的《北京市商品房预售合同》，双方签署了《和解协议》，系因赵嘉杰认为购买房屋与实际不符，A 公司同意退房。
第 2 项诉讼请求与 A 公司无关。
第 3、4、5 项均同意返还。
第 6 项诉讼请求中计算的基数，应以欠付的购房款为基数，而不应以全部购房款，该条约定的利息标准过高，要求予以酌减，起算的时间无异议。
第 7 项如果与银行签订的借款合同没有解除，A 公司不需要支付贷款本金。A 公司现在支付款项困难，拖欠支付并非 A 公司主观故意。
2. E 银行述称
就诉讼请求中的第 2 项和第 7 项发表意见，《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，截至目前借款合同正常履行。原、被告之间的《和解协议》未经 E 银行同意，影响到 E 银行的合法权益。
根据合同中第三十条，借款人和担保人承诺条款，第三十五条独立性条款，E 银行不同意解除，借款人和担保人应该继续履行合同义务。
3. 王新宇述称
同意赵嘉杰的诉讼请求。
三、法院查明事实
1. 合同签订情况
2017 年 3 月 23 日，赵嘉杰与 A 公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵嘉杰购买位于北京市大兴区一号房屋，规划性质为办公，总价款 3996994 元。
2018 年 9 月 20 日，赵嘉杰作为借款人、抵押人，王新宇作为共同借款人、抵押物共有人，A 公司作为保证人，E 银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定 E 银行根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款 1990000 元。
2. 款项支付及协议签订情况
赵嘉杰向 A 公司支付了购房首付款 2006994 元及通过向 E 银行贷款 1990000 元支付了剩余全部购房款，以上款项共计 3996994 元。此后，赵嘉杰向 E 银行偿还个人购房贷款。
2020 年 1 月 19 日，A 公司（甲方）与赵嘉杰（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于甲乙双方于 2017 年 3 月 23 日签订了合同商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区一号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案。现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。其中约定甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续；购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款 2006994 元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款 270000 元一并退还乙方；本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求；如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。
3. 其他情况
E 银行于 2020 年 10 月 23 日收到本案起诉材料。
案件审理中，各方当事人均确认截至 2022 年 1 月 21 日，赵嘉杰已偿还 E 银行房屋贷款本金 512764.44 元，已还利息 288235.63 元，剩余 1477235.56 元贷款本金未偿还。赵嘉杰认可 A 公司代赵嘉杰偿还了 2020 年 4 月至 8 月及 10 月共 6 个月的银行贷款，每个月 21488.42 元，偿还贷款本金 82696.53 元。
四、裁判结果
1. 确认赵嘉杰与北京 A 公司于 2017 年 3 月 23 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2020 年 1 月 19 日解除；
2. 确认赵嘉杰、王新宇、北京 A 公司与 E 银行 2018 年 9 月 20 日签订的《个人购房借款/担保合同》于 2020 年 10 月 23 日解除；
3. 北京 A 公司于本判决生效之日起十日内返还赵嘉杰购房首付款 2006994 元；
4. 北京 A 公司于本判决生效之日起十日内支付赵嘉杰补偿款 270000 元；
5. 北京 A 公司于本判决生效之日起十日内向赵嘉杰支付截至本判决生效之日赵嘉杰已偿还 E 银行的房屋贷款本金；
6. 北京 A 公司于本判决生效之日起十日内支付赵嘉杰违约金；
7. 北京 A 公司于本判决生效之日起十日内向 E 银行支付截至本判决生效之日赵嘉杰未偿还的贷款本金余额；
8. 驳回赵嘉杰的其他诉讼请求。
五、房产律师点评
1. 商品房预售合同的效力及解除
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵嘉杰与 A 公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于 2020 年 1 月 19 日解除《北京市商品房预售合同》，法院予以支持。
2. 个人购房借款/担保合同的解除及相关处理
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
现因赵嘉杰与 A 公司的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故赵嘉杰与 E 银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，法院确认该合同于 2020 年 10 月 23 日 E 银行收到本案起诉材料之日起解除。本案中 E 银行并未提出相关诉讼请求，故双方可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行解决。
3. 基于和解协议的款项返还及违约金处理
对于赵嘉杰的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，A 公司应退还赵嘉杰首付购房款 2006994 元、已偿还给银行的贷款本金并另行支付资金占用补偿款 270000 元，现 A 公司亦同意给付，法院予以支持。
关于赵嘉杰主张的第六项违约金的诉讼请求，根据《和解协议》的规定，A 公司应当在协议签订之日起 90 日内代赵嘉杰偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个个月内将赵嘉杰交付的首付购房款 2006994 元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款 270000 元一并退还给赵嘉杰。现 A 公司未履行约定义务，造成了赵嘉杰资金损失，故 A 公司应当支付赵嘉杰违约金。A 公司抗辩违约金约定过高，应予以调整，且计算基数应以欠付购房款为基数。合同约定违约金计算标准为“A 公司向赵嘉杰支付应返还房款的万分之五”，鉴于“应返还房款”的意思约定不明确，法院考虑赵嘉杰的实际损失情况，依据公平原则，确定违约金按照如下标准计算：以欠付的购房首付款 2006994 元为基数，从 2020 年 4 月 20 日起至全部还清欠付赵嘉杰的款项之日止，按照日万分之三的标准计算。
办案心得
一、法律适用的准确把握
合同解除权的有效运用
在本案中，我们紧扣合同解除的相关法律规定。一方面，依据当事人协商一致可以解除合同的规定，基于双方签订的《和解协议》，主张《北京市商品房预售合同》于 2020 年 1 月 19 日解除；另一方面，根据因商品房买卖合同解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现可解除贷款合同的司法解释，主张解除《个人购房借款/担保合同》。这让我们明白在处理复杂合同纠纷案件时，准确理解和运用法律规定是构建有力诉讼主张的基础。
违约金条款的合理主张
根据《和解协议》中关于违约金的规定，我们理直气壮地为赵嘉杰主张违约金。同时，面对被告提出违约金过高的抗辩，我们从赵嘉杰的实际损失等方面进行反驳，强调违约金的合理性。这使我们认识到在合同纠纷中，要深入研究合同中的违约金条款，在主张违约金时既要依据合同规定，又要充分考虑实际损失情况。
二、证据运用与事实构建
关键证据的把握与运用
我们充分利用了《北京市商品房预售合同》《个人购房借款/担保合同》《和解协议》以及银行还款明细等关键证据。这些证据清晰地展示了赵嘉杰购房、贷款、与被告协商解除合同以及被告违约的整个过程。这提示我们在证据收集和运用过程中，要抓住关键证据，通过对这些证据的深入分析和解读，构建对当事人有利的事实框架。
反驳对方证据的策略选择
对于被告提出的违约金计算基数应以欠付购房款为基数的主张，我们从《和解协议》的整体规定以及赵嘉杰的实际损失等方面进行反驳，指出被告的主张不符合公平原则。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、公平性等多个角度进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。
三、诉讼策略的制定与调整
基于案件特点的策略设计
从最初的诉讼请求设计，包括确认合同解除、要求被告返还首付款、支付补偿款、贷款本金、违约金以及要求被告向银行支付未还贷款本金等，到庭审过程中围绕合同效力、合同解除的合法性、被告违约责任的认定等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。
根据庭审情况的灵活调整
在庭审过程中，当被告强调支付款项困难、拖欠并非主观故意时，我们将辩论重点转移到合同规定的严肃性和被告违约给赵嘉杰造成的实际损失上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。
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