(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、引言
在房产交易纠纷的法律领域中，本案涉及北京市西城区一处房屋的买卖合同有效性争议，核心问题在于是否存在恶意串通损害他人利益的情形，这一判定将直接决定房屋产权的归属走向以及相关当事人的权益分配。
二、案件当事人及背景关系
1. 原告：赵鹏，系赵英与前妻之子。赵英与前妻离婚后，赵鹏由赵英抚养，后赵英与钱君于 1978 年 9 月 20 日再婚，赵鹏由赵英与钱君共同抚养长大。
2. 被告：孙聪，钱君弟弟的女儿。
3. 第三人：赵莉，赵英与前妻之女。
涉案房屋为北京市西城区 XXX 房屋，该房屋系赵英与钱君在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，于 2000 年登记至钱君名下。赵英于 2010 年去世，钱君于 2021 年 9 月去世。
三、原告诉求及依据
1. 诉讼请求
- 请求判令被告与钱君签订的房屋买卖合同无效。
- 要求被告承担本案诉讼费。
2. 事实与理由阐述
- 家庭关系与房屋产权基础：原告强调自己的家庭成长背景以及涉案房屋作为父母共同财产的属性。
- 交易疑点与侵权主张：指出 1998 年赵英患脑血栓后行动障碍、无法正常表达且长期生活不能自理。被告以落户西城为名，在赵英患病意识不清且原告 2003 - 2009 年不在家期间，与钱君串通，以虚假买卖方式将房屋过户到被告名下。交易价格明显低于市场价格且未实际支付对价，严重侵害了赵英及作为继承人的原告的合法权益。
四、被告答辩理由
1. 主体资格质疑：认为赵鹏不具有提起本次诉讼的主体资格，理由是涉案房屋在赵英和钱君去世前已过户给被告，且二人此前从未对买卖提出异议，原告作为继承人无权主张合同无效。
2. 民事能力认定：主张钱君和赵英具有相应的民事能力，赵英虽身体受限但精神和辨认能力无问题。
3. 真实意思表示：坚称赵英和钱君将涉案房屋卖给被告是真实意思表示，办理过户时钱君询问赵英且得到其同意，两家曾商量将两套房子分别给原告和被告，且朝阳的房子已按继承给了赵鹏。
4. 交易合法性：强调房屋买卖行为未违反法律法规强制性规定，也不违背公序良俗，符合房管局要求并经审批，且过户是基于被告一家对钱君、赵英的照顾。
5. 原告知情主张：称 2010 年已让钱君告知赵鹏房屋过户之事，赵鹏当时表示理解。
五、第三人陈述
赵莉称涉案房屋是其出资 3.8 万元购买，但对房屋买卖之事不知情，认为被告无权占有，且被告与钱君存在恶意串通，同意原告的诉讼请求。
六、法院查明事实
1. 家庭婚姻状况：详细梳理了赵英、钱君以及相关人员的婚姻关系及子女情况，明确各方在家庭结构中的角色与地位。
2. 房屋交易过程：
- 2008 年 6 月 10 日，钱君与孙聪网签《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定以 25 万元出售房屋，房款自行交割，但合同关键条款如房屋交付、违约责任等均未约定，同时签订了资金自行划转声明。
- 2008 年 6 月 13 日，房屋登记至孙聪名下，孙聪虽称现金支付购房款但无证据。
3. 证据相关情况：
- 赵鹏提交 2010 年 7 月赵英住院病历，显示其 1999 年脑出血术后有癫痫及意识丧失等症状，但因鉴定材料不足无法鉴定 2008 年赵英民事行为能力，同时申请证人证明赵英发病后无行为能力且过户时未到场。
- 孙聪提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，“共有人意见”栏有“同意转让”字样，但字迹为钱君所写，赵英当时已不能写字，孙聪未提交赵英书面签字同意材料且无赵英到场证据，法庭辩论时孙聪称过户时赵英活动能力受限未在买卖合同签字。
七、法院裁判结果解读
法院最终确认孙聪与钱君于 2008 年签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
八、案件深度分析
（一）合同无效情形的法律适用
依据相关法律规定，判断合同是否无效需审查是否存在法定情形。在本案中，重点考量是否存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情况。
（二）恶意串通的认定依据
1. 房屋产权性质与交易价格：案涉房屋系夫妻共同财产，钱君与孙聪明知此情况，却以明显低价订立房屋买卖合同。这种低价交易且未提供支付凭证的情况，引发对交易真实性和合法性的严重质疑。
2. 共有人同意与否：孙聪未能提供确凿证据证明赵英对房屋出售知情且同意。虽有《中央在京单位已购公房上市出售登记表》中“同意转让”记载，但非赵英本人书写，且结合赵英当时身体状况及无其他书面同意材料，不能认定赵英同意出售。
3. 行为逻辑与常理推断：从时间线来看，赵英患病后意识不清，原告不在家期间完成房屋过户，且孙聪未充分举证其支付购房款，这些因素综合起来，符合恶意串通的行为特征，足以认定钱君与孙聪存在恶意串通故意，损害了赵英的财产权益，进而损害了赵鹏作为继承人的权益。
（三）律师总结与启示
在涉及房屋买卖尤其是家庭房产交易纠纷中，交易各方应严格遵循法律规定和诚信原则。对于房屋共有人，在处分房产时务必确保所有共有人真实、明确地同意，且最好有书面且可追溯的证据。对于购房者，应按照正常市场交易规则支付合理对价并留存支付凭证，避免因交易程序瑕疵或恶意串通嫌疑陷入合同无效的法律风险。同时，继承人在面对可能侵犯自身权益的房产交易时，要及时收集证据并依法维护自己的权益，法院在判定此类案件时，会综合各种证据和事实情况，依据法律规定严格审查合同的有效性，以保障各方合法权益和房产交易市场的公正有序。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
