(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易领域，房屋权属的确定以及合同效力的判断是解决纠纷的关键。本案围绕李红洁对张伟芬、李强涛与李强峰之间房屋买卖行为的效力质疑展开，涉及拆迁安置房屋的共有性质认定、经济适用房交易限制以及合同无效的法定情形等多个法律要点，对于处理类似复杂的房屋买卖纠纷具有重要的参考价值和指导意义，需要综合运用法律规定、证据审查以及市场交易惯例等多方面知识进行深入剖析。
二、案件事实
（一）家庭关系与房屋来源
李强涛与张伟芬系夫妻，育有五名子女，长子李坤、次子李英、三子李鑫、长女李芳、次女李莉。李芳于 2009 年 3 月死亡，张伟芬于 2012 年 7 月死亡，李强涛于 2016 年 1 月死亡，李坤于 2021 年 7 月死亡。2002 年 3 月 2 日，张伟芬作为被拆迁人与北京市西城区 M 公司签订《安置协议》，通过危房改造政策，被安置人（李强涛、张伟芬、李芳、李红洁、李英）获得位于×××安置房屋一套，房屋按商品房产权管理，2011 年 4 月 20 日，张伟芬取得房屋所有权证书，房屋性质为按商品房管理。
（二）房屋买卖争议情况
李强峰主张与张伟芬、李强涛存在房屋买卖合同关系，并提交了一系列证据，包括与 H 公司签订的《委托代理购房合同》、H 公司开具的现金收据、公证书、张伟芬和李强涛出具的收条、房屋所有权证书原件及相关费用缴费单、与李英的微信记录等。李英、李鑫、于某玲、李红洁对部分证据真实性不予认可，并主张张伟芬、李强涛与李强峰之间不存在房屋买卖合同关系，即便存在，由于房屋属于被安置人及家庭共同共有的财产，张伟芬、李强涛也属于无权处分，且房屋性质为经济适用房不能买卖，违反了相关法律规定，合同应无效。
三、各方诉求
（一）原告李红洁诉求
1. 确认 2005 年张伟芬、李强涛与李强峰之间的买卖行为无效；
2. 诉讼费用由被告承担。其依据是认为房屋属于被安置人共同共有，张伟芬、李强涛擅自处分共有财产，且房屋为经济适用房不具备上市交易条件，违反了相关法律规定。
（二）被告李强峰辩称
请求依法驳回原告的诉求，要求原告及第三人依法配合被告办理过户手续。理由包括房屋不存在共有状态，以房产证为准；无权处分并非合同无效的理由，其与张伟芬签署的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法有效；房屋性质为按商品房管理，并非经济适用房，未依法登记领取权属证书不得转让的规定不属于认定合同无效的法律依据。
（三）第三人李英述称
部分认可原告的诉求及事实理由，认可李红洁、李英、李芳是共同被安置人，但认为现有证据不能证明李强峰和被继承人之间存在房屋买卖合同关系，理由包括没有书面合同，房款支付证据不充分，李强峰居住房屋是基于委托关系而非买卖关系。
四、法院裁判结果
驳回李红洁的诉讼请求。
五、律师案件分析
（一）房屋权属的认定依据
根据《拆迁就地安置协议》以及房屋所有权登记情况，房屋所有权人应为张伟芬。虽然李红洁等人主张房屋为家庭共有或被安置人共有，但缺乏事实和法律依据。从法律规定看，房屋权属登记具有公示公信效力，在没有充分证据推翻登记的情况下，应以登记为准。同时，该房屋系张伟芬与李强涛夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产，这是判断后续房屋买卖行为效力的重要前提。这种认定方式遵循了物权法定和公示原则，确保了房屋权属的确定性和稳定性，避免了因随意主张共有权而导致的产权混乱，维护了交易安全和法律秩序。
（二）房屋买卖合同关系的存在认定
尽管李强峰与张伟芬、李强涛未签订书面的房屋买卖合同，但从李强峰提交的一系列证据来看，结合当时的市场交易惯例，在房屋未取得所有权证书的情况下，买卖双方通过与中介公司分别签订委托售房合同与委托购房合同，并办理委托公证书，是常见的交易方式。李强峰实际占有使用房屋、持有房屋所有权证书及相关材料原件，且张伟芬、李强涛生前从未提出异议，这些事实相互印证，形成了完整的证据链，足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系且李强峰已支付全部购房款。法院在认定合同关系存在时，充分考虑了交易习惯和证据的关联性、完整性，体现了对当事人真实意思表示和实际履行行为的尊重，避免了因形式上缺乏书面合同而简单否定合同关系的存在，确保了对合同关系认定的准确性和公正性。
（三）合同效力的判定理由
李红洁主张合同无效的理由均不能成立。首先，张伟芬、李强涛作为房屋的所有权人有权处分房屋，无权处分并不必然导致合同无效。其次，房屋所有权证书记载的性质为按商品房管理，与李红洁主张的经济适用房性质不符，不能以此认定合同违反了经济适用房的交易限制规定。再者，城市房地产管理法第三十八条关于未依法登记领取权属证书不得转让的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。最后，李强峰与张伟芬、李强涛办理公证委托是在房屋买卖合同关系形成后，为保障合同履行而进行的行动，不属于自我代理导致合同无效的情形。法院在判定合同效力时，准确区分了管理性规定和效力性规定，严格依据法律规定的合同无效情形进行审查，维护了合同的稳定性和交易的安全性，避免了当事人随意以合同无效为由逃避合同义务，保障了当事人的合法权益和市场交易的正常秩序。
本案警示人们，在房屋买卖尤其是涉及拆迁安置房屋等特殊房产交易时，当事人应明确房屋权属，签订书面合同并确保合同内容符合法律规定和交易惯例，同时保留好相关的证据，如付款凭证、产权证书、委托协议等，以避免日后因权属不清、合同效力问题引发纠纷。此外，对于法律规定的理解和运用应准确把握，不能混淆管理性规定和效力性规定，避免因错误主张导致诉讼请求无法得到支持，维护自身合法权益和市场交易的公平与稳定。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
