(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋产权流转过程中，涉及家庭内部成员之间的房屋交易往往伴随着复杂的法律关系和情感因素，尤其是当涉及到父母遗产份额的处置时，更容易引发争议。本案聚焦于北京市朝阳区一号房屋的所有权归属及买卖合同的效力问题，原告作为父母的子女，对被告刘峰与刘贤之间的存量房买卖合同提出质疑，认为其侵犯了自己的继承权；而被告则主张该合同系基于刘贤的真实赠与意愿且已实际履行，双方各执一词，这一纠纷对于准确适用民法典中关于民事法律行为效力、合同无效的规定以及处理家庭内部房屋产权纠纷具有重要的参考价值和指导意义，要求我们在审查案件时，不仅要依据法律条文，还要充分考虑案件背后的家庭关系、当事人的真实意思表示以及证据的证明力，以确保法律的公正裁决能够平衡各方利益，维护家庭关系的稳定和当事人的合法权益，同时也为类似的家庭房屋产权纠纷提供了一个典型的案例分析范本，引导当事人在处理家庭财产问题时遵循法律规定，避免因不当行为引发不必要的法律纠纷。
二、案件事实
（一）家庭关系与房屋产权登记情况
刘贤与陈芳共育有四个子女，即本案二原告、刘娟和案外人刘坤。陈芳于2012年3月5日去世，刘贤于2021年6月6日去世。位于北京市朝阳区一号房屋于2015年登记在刘贤名下，该房屋原系刘贤与陈芳夫妻关系存续期间，因1994年原住房拆迁而购买，属于夫妻共同财产。
（二）房屋买卖合同签订与履行情况
2015年5月29日，刘贤作为出卖人与刘峰（刘娟之子）作为买受人，刘娟作为买受人的委托代理人，签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定刘贤将涉案房屋以5万元成交价格出售给刘峰，并完成了房屋所有权转移登记手续。刘峰称其于2015年10月22日将5万元现金交给刘娟，由刘娟转交刘贤，但无其他证据佐证。
（三）赠与书争议情况
二被告提交落款日期为2014年9月15日的赠与书，载明刘贤愿意将涉案房屋全部给予外孙刘峰，称这也是陈芳的心愿，且刘贤神志清醒未受胁迫。二原告对此赠与书不认可，认为未经公证、未作资格审查、流程手续违法，刘贤无权处置陈芳份额，且刘贤患有老年痴呆症无民事行为能力，不排除被告诱骗、胁迫刘贤的可能。
三、各方诉求
（一）原告诉求
1. 确认刘贤与刘峰2015年签订的存量房买卖合同无效；
2. 二被告在法院判决后七日内搬离并将户口迁出北京市朝阳区一号房屋。其依据是认为涉案房屋是父母的共同财产，刘贤无权处分其母亲的遗产份额，且合同签订过程存在诸多疑点，旨在维护自身作为子女对父母遗产的合法继承权，避免房屋被他人非法占有和处置，保障自己在家庭财产分配中的权益，基于对房屋产权归属的法律认知和自身继承权利的维护提出诉求，期望通过诉讼确认合同无效，收回房屋的控制权，并解决户口问题，维护自己在家庭财产关系中的合法地位和权益。
（二）被告辩称
1. 合同无效不是原告的最终目的，其最终目的是想继承房屋中父母的份额，且原告曾明确表示放弃继承父母在该房屋中的份额；
2. 刘贤2014年9月15日亲笔书写了赠与书，将涉案房屋赠与刘峰是其真实意思表示，2015年签订的存量房买卖合同名为买卖实为赠与，是为了节省费用；
3. 即便买卖合同并非完全有效，刘贤处理自己所占房屋份额是有效的，处理其他人所占房屋份额部分是无效的，但原告已放弃继承，故关于二被告搬离及迁出户口的请求不成立。其目的是维护刘峰基于赠与所获得的房屋权益，基于对赠与书效力的认定和合同签订背景的解释提出抗辩，期望通过证明赠与关系的存在和合同的部分有效性来保留刘峰对房屋的占有和使用权利，保护自己在家庭房屋处置过程中的利益和意愿得以实现，避免因原告的诉求而失去房屋的相关权益。
四、法院裁判结果
1. 确认被告刘峰与刘贤于2015年签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
2. 驳回原告的其他诉讼请求。
五、律师案件分析
（一）房屋买卖合同无效的认定依据
从法律规定和实际情况来看，根据《中华人民共和国民法典》关于民事法律行为效力的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中，二被告自认涉案合同名为买卖实为赠与，且交易价格5万元明显与涉案房屋的实际价值不符，同时无充分证据证明该5万元已实际交付，再结合双方的特殊身份关系，可以认定刘峰与刘贤之间存在通谋虚伪意思表示的情形，即双方的真实意思并非房屋买卖，而是刘贤将房屋份额赠与刘峰，却以买卖的形式进行过户，这种行为违反了法律规定的真实意思表示原则，因此法院认定该合同无效是正确的，符合法律的立法精神和具体条文规定，维护了法律行为的真实性和合法性要求，避免了当事人通过虚假的合同形式规避法律规定和损害其他继承人的权益，保障了当事人在民事法律行为中的真实意愿得以体现和合法权益得到保护，也为类似涉及虚假意思表示的房屋买卖合同纠纷提供了明确的法律适用范例，提醒当事人在进行房屋等重要财产交易时，要确保合同内容反映真实的交易意图，遵循法律规定的形式和实质要件，否则可能导致合同无效的法律后果，损害自身利益并引发不必要的法律纠纷。
（二）原告其他诉求未获支持的原因
对于原告要求二被告搬离涉案房屋的请求，法院未予支持，原因在于二被告并非基于涉案无效合同的交易行为方占有涉案房屋，而是基于刘贤的赠与意思表示（虽赠与行为的合法性存疑，但已实际占有房屋），且涉案房屋中各继承人的份额尚未明确，在合同被确认无效后，房屋的归属及处理问题涉及刘贤的其他继承人，需要进一步通过析产等法律程序来确定房屋的最终权利人，因此原告在此时要求二被告搬离房屋缺乏法律依据，法院难以支持。这体现了法院在处理案件时遵循法律程序和证据规则的严谨性，避免在房屋权属不明的情况下做出不恰当的裁决，保障了当事人的合法权益在整个法律程序中得到合理的考量和保护，同时也提示当事人在主张房屋占有等权利时，要充分考虑房屋的权属状况和自身的权利基础，确保诉求具有充分的法律依据，避免因急于求成而提出不合理的诉讼请求，导致诉求无法得到法院的支持，影响自身权益的实现和纠纷的解决进程。
关于原告要求二被告迁出户口的请求，法院不予处理，因为户口迁出问题不属于人民法院民事案件的处理范围，这是基于法律规定的民事案件受理范围的明确界定，避免了法院超越职权范围进行裁判，保证了司法权力的正确行使和法律体系的协调统一，也提醒当事人在提出诉讼请求时，要清楚了解不同法律问题的管辖范围和处理途径，避免因诉求不当而浪费司法资源和延误纠纷的解决时机，确保自身权益能够通过正确的法律途径得到有效的维护和解决。
本案警示人们，在家庭房屋产权处置过程中，无论是赠与还是买卖等行为，都应当遵循法律规定的程序和形式，确保当事人的真实意思表示得到准确体现和合法保障。对于涉及父母遗产的房屋，子女在主张权利时应充分了解自己的权益范围和法律规定，避免因盲目放弃或不当处置而损害自身利益。同时，在签订房屋买卖合同等重要法律文件时，要保证合同内容的真实性、合法性和完整性，避免出现通谋虚伪意思表示等违法情形，防止因合同无效而引发不必要的纠纷和损失。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
