(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）原告诉求
原告李阳向法院提起诉讼，诉讼请求如下：
- 请求判令被告陈辉配合将位于北京市昌平区 X 号房屋的产权人由陈辉变更为李阳，并办理过户手续。
- 本案诉讼费及保全费由被告承担。
事实和理由
被告陈辉为原告李阳的姐夫，李阳与李娟系姐弟关系，陈辉与李娟系夫妻关系。2001 年，李阳欲购买涉案房屋用于自住，鉴于其在同小区已购置一套房产，遂与李娟商议，借用李娟名义购买本案争议房屋。双方口头约定，该房屋实际所有权归李阳，李阳支付了全部购房款，并于房屋交付后一直占有和使用至今。
李阳的姐姐李娟于 2014 年去世。此后，陈辉通过继承将涉案房屋登记在自己名下，还起诉李阳返还该房屋。然而，北京市昌平区人民法院以及北京市第一中级人民法院在之前的民事判决中，依据查明的事实认定李阳为北京 N 公司的实际控制人，进而认定购房款实际由李阳支付。再结合李阳对房屋进行装修且长期居住、管理的实际情况，两级法院均确认李阳与陈辉亡妻李娟之间存在借名买房的法律关系，最终驳回了陈辉要求李阳返还房屋的诉讼请求。
如今，涉案房屋产权证已办理至陈辉名下，且房屋已满足过户条件，但陈辉拒绝配合办理过户手续。因此，李阳向法院提起本案诉讼，恳请法院支持其诉讼请求，维护其合法权益。
（二）被告辩称
陈辉辩称：
- 自己与李阳之间既无书面合同约定，也不存在口头约定，双方不存在合同纠纷关系。
- 妻子李娟已于 2014 年去世，其民事权利已终止，自己依法继承涉案房屋并办理了所有权证书，是房屋的合法所有权人。
- 涉案房屋购房款是由北京 N 公司以支票形式支付给开发商的，个人无权开立支票，所以李阳不可能支付购房款。而且，北京 N 公司的登记负责人是李娟，当时在同一小区一共购买了三套经济适用房，这三套房屋大部分购房款均由经营部以支票方式交纳。个体工商户不存在实际控制人这一说法，之前民事判决书的推论不合理。此外，李阳在同一小区已有一套经济适用房，按政策规定不可能再购买第二套。
- 根据民法典关于合同相对性的规定，自己并非本案适格被告，李阳的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
- 李阳通过不正当手段获取与自己的谈话录音，在谈话过程中对自己进行诱导性提问，该录音不仅侵害了案外人的合法权益，也侵害了自己的合法权益，其来源不合法，不应被法庭采信。并且，自己对涉案房屋的陈述不能改变房屋所有权归属于李娟的既定事实，自己也没有权利对房屋所有权进行评价。
（三）法院查明事实
1. 陈辉与李娟系夫妻关系，李阳与李娟系姐弟关系，李娟于 2014 年死亡。本案诉争房屋位于北京市昌平区 X 号（以下简称 X 号房屋）。2001 年 6 月 10 日，李娟与北京 G 公司签订《商品房买卖合同》，约定李娟购买 X 号房屋，房价款为 429459 元，付款方式为 2001 年 6 月 10 日前付款 86000 元，2001 年 7 月 10 日前付款 321986 元，买受人于接到入伙通知书并办理房屋交接手续前一次性交付余款 21473 元。该房屋于 2002 年 10 月 8 日取得房屋所有权证书，登记所有权人为李娟，房屋性质为经济适用住房。
2. 李阳称 X 号房屋是其借用李娟名义购买，实际所有权归自己，但陈辉对此不予认可，坚称房屋所有权人是李娟。关于购房款出资情况，陈辉在之前诉讼中称是李娟支付，自己并不知情。而在本案庭审时，双方均认可购房款是由北京 N 公司通过转账支票支付。李阳称实际上该笔款项支付了当时一同购买的三套房屋的购房款，这三套房屋登记所有权人分别是李娟、李阳、李洁，陈辉也认可当时同时购买了三套房屋这一事实。
3. 经查明，北京 N 公司为个体工商户，登记负责人为李娟，注册登记时间是 2000 年 1 月 6 日。李阳主张自己是该经营部的实际经营人，李娟是其雇员，按月领取工资，并提交了李娟出具的收到工资的收条、签名的薪资表两张、支出明细一张、账目清单两张等证据，以证明李娟的雇员身份。但陈辉认为这些证据无法证实与北京 N 公司存在关联，不能证明李阳的主张。
4. 关于购房款的来源，李阳称是自己将赚取的工程款从其他账户转入北京 N 公司账户，再由该公司转给开发商用于交房款。法院进一步查明，北京 N 公司主营建筑材料租赁业务。陈辉称李娟出资 5 万元且负责全面经营，但建筑材料均由李阳提供，双方可能存在利润分享约定；而李阳则坚称所有投资 40 万元均为自己出资，李娟并未实际出资，理由是租赁业务收益微薄，经营时间短，根本不足以支付购房款。
5. X 号房屋购买后，李娟未曾入住，实际一直由李阳控制和使用。李阳称自己一直居住在此，而陈辉则称房屋起初由亲属李莉居住，李莉搬走后房屋便一直空置。
6. 此外，法院还查明，X 号房屋由李阳出资装修，居住期间产生的各项费用也均由李阳支付，房屋所有权证以及其他税费票据等重要文件均由李阳持有。李阳还提供了购房资格核验通知单，证明其具备在京购房资格。
7. 另据陈辉称，李娟生前曾多次向李阳索要房屋所有权证，但未成功，于是在 2011 年 6 月 9 日登报发布遗失声明，宣告原房屋所有权证作废，并于 2011 年 6 月 14 日重新取得房屋所有权证书。
8. 李娟去世后，陈辉办理了继承权公证，依法取得了 X 号房屋的继承权，并于 2015 年 7 月 2 日办理了新的房屋所有权证书，登记所有权人为陈辉，房屋性质仍为经济适用房。
9. 关于 X 号房屋的归属问题，李阳与陈辉在 2016 年 8 月 2 日和 9 月 4 日两次交谈中，李阳对谈话进行了录音。录音内容显示，陈辉承认购房款是由李阳出资，陈辉并未出资。在本案庭审质证时，陈辉称该录音是在自己不知情的情况下被偷录的，且录音不完整，存在诱导性提问，因此不认可其真实性和合法性。2016 年 9 月 18 日，陈辉还向李阳发送了一封电子邮件，强调 X 号房屋归李娟所有，自己已通过继承取得房屋所有权，之前的所有谈话内容均不具有法律效力，并要求张某在当年 9 月底之前从 X 号房屋中搬离。
10. 2017 年，陈辉向法院起诉李阳，要求其返还 X 号房屋。法院经审理后认定，李阳与李娟之间存在借名买房的法律关系，李阳并非无权占有或非法占有房屋，双方应先解决借名买房所涉及的相关问题，故判决驳回了陈辉的诉讼请求。陈辉不服一审判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
（四）裁判结果
陈辉需在本判决生效之日起 7 日内将北京市昌平区 X 号房屋所有权转移登记至李阳名下。
二、律师案件分析
（一）借名买房关系的认定
1. 北京 N 公司实际经营人的确定
- 在判断借名买房关系是否成立的关键问题——北京 N 公司实际经营人身份的认定上，由于公司登记负责人为李娟，根据“谁主张，谁举证”的原则，李阳负有举证责任证明自己是实际经营人。李阳提供的账目明细、薪资表、支出明细以及工资收据等一系列证据，从证据的关联性、完整性和可信度来看，能够形成一个较为完整的证据链条，有力地证明了李娟是受雇于自己的事实。虽然陈辉对这些证据与北京 N 公司的关联性提出质疑，但他未能提供任何有效证据来反驳李阳的主张，也未能证明李娟与李阳之间存在其他合理的经济关系。
- 从商业常理和逻辑推理角度分析，陈辉称李娟仅投资 5 万元，却在短短一年半时间内通过该经营部出资 52 万余元用于购房，这种高收益的情况在正常商业经营中是极不合理的，也不符合该经营部主营建筑材料租赁业务的实际盈利水平。相反，李阳提出的购房款最初来源于其他账户，结合其提供建筑器材并获取收益的经营事实，更符合客观实际情况和商业逻辑。因此，综合双方证据和陈述，法院采信李阳是北京 N 公司实际经营人的说法，这为认定李阳是购房款的实际出资人提供了重要依据，从而在很大程度上支持了借名买房关系的存在。
2. 房屋实际占有和使用情况的佐证
- 李阳持有购房交纳各种费用的收据和发票、房产证等重要凭证，这在一定程度上反映了其对房屋实际控制和管理的事实。此外，李阳对房屋进行了实际装修，并长期居住在诉争房屋内，承担了居住期间的所有费用，而无论是李娟生前还是陈辉，均未在该房屋内居住，且未能提供任何证据证明他们曾向李阳主张过房屋权利。这些房屋实际占有和使用的情况，与借名买房关系中实际出资人对房屋的实际控制和使用特征高度相符，进一步佐证了李阳主张的借名买房关系的真实性和合理性。
3. 谈话录音证据的法律效力
- 李阳提交的与陈辉的谈话录音在本案中具有关键作用。虽然录音是在陈辉不知情的情况下录制的，但从录音的获取方式和内容来看，其并未侵犯陈辉的隐私，也没有违反法律的禁止性规定。在录音中，陈辉明确承认购房款是由李阳出资，这属于当事人对不利于自己事实的自认。尽管陈辉在庭审中对录音的真实性和合法性提出异议，称录音存在诱导性提问且不完整，但他并未提供任何有效的反证来推翻自己在录音中的自认事实。而且，从录音的时长和双方对话的自然程度来看，不存在明显的诱导或强迫迹象，能够较为真实地反映当时双方的谈话内容和陈辉的真实意思表示。因此，法院确认该录音具有法律效力，这一证据对认定借名买房关系起到了决定性的作用，使得李阳主张的借名买房关系在证据上形成了完整且有力的闭环，大大增强了其主张的可信度和说服力。
综合以上多方面的证据和事实情况，从法律认定的角度可以确凿地认定李阳与李娟之间存在借名买房的法律关系。
（二）合同效力与权利义务承继
1. 借名买房合同的效力判断
- 李阳与李娟达成的借名买房口头协议所涉房屋，按照北京市相关政策属于“老经济适用住房”。根据现行法律规定和政策要求，判断合同效力主要考虑其是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否侵害社会公共利益。在本案中，现该房屋已经符合上市交易的条件，双方之间的口头协议不存在违反相关政策法规的情形，也未对社会公共利益造成任何损害，因此，该借名买房口头协议应被认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方都应当按照协议约定履行各自的义务。
2. 权利义务的承继关系分析
- 李娟去世后，陈辉通过继承方式取得了诉争房屋的所有权。根据法律规定的权利义务承继原则，继承遗产的同时应当承继被继承人的相关权利义务。在本案中，李娟与李阳之间因借名买房合同关系所产生的权利义务，自然应由陈辉承继。因此，李阳要求陈辉承担合同义务，即配合办理房屋过户手续，从法律关系和主体资格上看，并不存在任何不适格的问题，这是符合法律规定和权利义务承继逻辑的。
综上所述，法院在本案的审理过程中，通过对双方当事人提供的证据进行全面、细致的审查和分析，准确认定了借名买房关系的存在以及合同的效力和权利义务的承继关系，最终作出了支持李阳诉讼请求的公正判决，维护了当事人的合法权益和法律的公平正义。这也为类似借名买房纠纷案件的处理提供了一个具有参考价值的范例，提醒律师在办理此类案件时，要注重证据的收集和整理，从多个角度分析和论证案件事实，准确适用法律规定，为当事人争取合法权益。
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