案例简介
唐小姐看中一套面积约136平方米的二手房,业主开价实收147万,要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低,加上业主持有房产证不足2年,卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。唐小姐很喜欢这套房,但总价及交易税费加起来又觉得太贵了,已大大超出其预算范围,因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉,业主显然已摸透了唐小姐的疑虑,为了尽快达成交易,易先生便暗示唐小姐可在办理过户手续时,将成交价报低一些,这样税收部分就可以大大减少。为增加唐小姐的信心,业主还说自己当初购买这套物业时,就是采用这种“阴阳合同”的方式,报低成交价为79万元,并成功过关,这次双方口径一致,肯定能少缴不少税费。唐小姐闻言不禁打起了小算盘,如果报低成交价,可以交少几万元的税费,于是便爽快地签署了房屋买卖合同。
随后,两人按80万元的成交价申请办理过户手续,唐小姐满心以为肯定没问题。谁知由于成交价过低,房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比预期多出2万多元。得知此事后唐小姐当场就傻眼了。随后,她要求业主自行缴纳税费,不然就解除交易合同。理由是买卖基于业主建议报低成交价少交税的前提下才成交,现在税费超出预期,业主需负一定责任。但业主反口不认,辩驳唐小姐为避税要求报低成交价,自己只是配合进行,税费支付问题已经在合同上签订由买方支付,因此所有税费由唐小姐负责,并称若解除合同即为违约,要没收首期款。唐小姐一气之下将易先生告上法院,称被唆使误导,要求解除合同,取回已支付房款。
靳双权律师提醒
1、买卖二手房刻意报低交易价格以避免少缴税费并不可行。
2、报低成交价对卖方有较大风险。
3、对于买家来说,报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。
二手房在过户交易时,买方需要缴纳的税费有契税、印花税、交易管理税,而业主一方要缴纳的包括个人所得税、营业税和土地增值税等(非普通住宅)等。由于目前二手房价不断攀升,业主普遍盛行“实收价”,即房屋交易中所产生的所有税费由买家支付。因此交易前,买家一定要衡量,选择各付各税还是“实收价”,并将相关约定写入合同中。一般而言,选择各付各税时,买家可以避免因政策突然调整而缴交过高的税费;若选择实收价,即一定要留有充足的税费预算,在预期税费与实际税费用有较大差距时有充裕的资金可支付。
