引言：建筑物区分所有人的专有权，即业主的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。建筑物区分所有人的专有权如何区分？
１．建筑物区分所有人专有权的涵义
建筑物区分所有人的专有权，即业主的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。我国《物权法》明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。［１１］可见，建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。
具体说来，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分
２．建筑物区分所有人专有权的客体
建筑物区分所有人专有权的客体，是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的物的建筑部分。也就是说，专有权的客体或者范围必须是在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。不能独立使用的建筑空间上不能设定专有权，在结构上自然供全体或部分所有人使用的共有部分也不能设定专有权。
关于建筑空间的界定，即划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，学界存在空间说、壁心说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层混合说。比较而言，壁心和最后粉刷表层混合说较为科学合理。因为空间说虽然符合专有权客体的实际状况，反映了建筑物区分所有权的特征，但由于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人的同意，始得为之。如果真以此说，则必然给区分所有人的生活带来不便，也与社会实情不符。壁心说虽然符合交易习惯，但在境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线，如果可以凭区分所有人自由使用或变更之，那么，整栋建筑物的维护与管理，显然不够妥当。最后粉刷表层说虽然弥补了空间说和壁心说的不足，但却忽视当前区分所有建筑物以壁心为界线的交易习惯。
３．建筑物区分所有人专有权的内容
建筑物区分所有人专有权的内容包括专有权人的权利和义务两部分。
（１）专有权人的权利
专有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的专有权利，主要是在法律、法规和管理规约的规则调控之下，对建筑物之专有部分行使占有、使用、收益和处分的积极权能以及排除他人非法干涉的消极权能。可以说，专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。当然，专有权的行使必须正当且符合交易习惯，例如，当行使处分权能之时，不能将专有部分和共有部分人为分离，应该尊重建筑物区分所有权的整体性，将专有部分和共有部分一并处分。根据《物权法》的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。
（２）专有权人的义务
专有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的专有义务，归纳起来主要有下列几项义务：第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途。第二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵循正当性，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。第三，容忍他人行使专有权的义务，即建筑物区分所有人都有行使专有权的权利，当区分所有人正当使用、维修、改良其专有部分时，其他区分所有人有容忍的义务，不得阻碍和妨害。例如，其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝。《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
