北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
刘欣诉称：刘欣和周武在2013年8月25日签订了房屋买卖合同，双方履约顺利。2016年11月，刘欣在办理户口迁移手续时才发现，涉案房屋中还有其他人的户籍信息，包括一个适龄儿童的户籍。由于刘欣购涉案房屋的初衷是为了给自己的孩子上学，而如果现有适龄儿童用了该学籍，则刘欣自己的孩子就无法再用该房屋就学了。经与周武沟通，其只答复对于隐瞒户籍情况的问题深表抱歉，但迟迟不能解决户籍迁出问题。根据双方签订的房屋买卖合同，周武的行为已构成违约，应当承担违约责任。诉讼请求：周武承担2013年10月1日至2016年12月20日期间的逾期迁出户口违约金196万元。
二、被告辩称
周武辩称：不同意刘欣的全部诉讼请求，第一，双方房屋买卖合同中约定的是因我自身原因未迁出户口才承担违约责任，而现在未迁出的是前房主李明的相关户口，属于不可抗力;第二，在我的多次要求和全力推动下，前房主李明的相关户口已于2017年1月16日迁出;第三，对于前房主李明的相关户口未迁出的情况，我也是在刘欣爱人在2016年11月2日告知时才知晓，并未故意隐瞒户籍迁出事宜;第四，对于刘欣所述的可能影响其孩子上学的内容，并没有实际发生，也没有造成其实际损失。
三、审理查明
2013年8月25日，刘欣和周武就北京市302号房屋(以下简称302号房屋)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)，其中约定：房屋成交价为334万元，周武应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机构办理完成原有户口迁出手续，如因周武自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，周武应当按日计算向刘欣支付全部已付款万分之五的违约金。后刘欣向周武支付了全部购房款334万元，并于2013年9月10日完成了302号房屋的权属转移手续。2016年11月2日，刘欣发现302号房屋中仍有案外人李明的相关户籍信息，遂与周武联系，后周武申请仲裁，李明于2017年1月16日将其相关户口全部迁出302号房屋。
刘欣明确表示其仅主张2013年10月1日至2016年12月20日期间的逾期迁出户口违约金，放弃其余时间段的违约金。刘欣表示周武的违约行为虽未给其造成实际损失，但在隐瞒户籍情况、子女就学等方面给刘欣及其家庭成员带来了巨大的心理负担。
周武对刘欣主张的违约金数额提出酌减申请。周武表示其自身户口也存在迟延迁出的情形，且其在2007年与302号房屋前房主李明进行房屋交易时，其已知晓302号房屋上有李明的相关户口，也要求其尽快迁出，但后续确未继续跟进此事。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、周武于本判决生效后七日内向刘欣支付2013年10月1日至2016年12月20日期间的逾期迁出户口违约金58800元;
2、驳回刘欣的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
1、案外人户籍未迁出是否构成不可抗力
依法成立的合同受法律保护。本案中，刘欣与周武签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依据合同约定内容全面履行各自义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定内容，周武应按期将302号房屋上的原有户口迁出，周武未按期将302号房屋上的原有户口迁出，此包括其自身的户籍及案外人即302号房屋原有房主李明的相关户籍，其中案外人李明的户籍迁出事宜，周武虽依据现有户籍政策，不具备可控条件，但其再向刘欣出售302号房屋时，已明确知晓302号房屋上存有李明的户籍信息，但其怠于行使其权利，未及时要求李明迁出相关户籍，故此情形并不属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力范畴。周武仍应当按照双方合同约定，承担逾期迁出户口违约金的违约责任。对于刘欣主动调整违约金计算期间的主张，系其放弃自身权利的行为。
2、逾期迁出户籍违约金数额
关于违约金数额，如前所述，周武对于迁出李明的户籍，在客观上并不具备可控条件，且经其自身努力，李明的户籍已实际迁出，同时，刘欣也没有充分证据证明其因周武的违约行为已造成的实际损失数额。因此，综合以上因素，对于周武申请酌减违约金数额的请求，法院予以采信，具体违约金数额，由法院酌情判定，判定违约金标准为每日50元，违约金数额为58800元。
