北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
张艳诉称：2016年5月6日，我以596万元成交价格、购买被告位于北京市通州区房屋(以下简称涉案房屋)，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及《补充协议》。现被告拒不履行，严重损害我合法权益，诉讼请求：1、解除我与两被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与被告、第三人签订的《补充协议》;2、两被告向我返还购房款350万元，并按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，支付自2016年5月6日起至实际返还定金之日止的利息;3、王琦、赵虹向我支付违约金119万元。
二、被告辩称
王琦辩称：1、同意解除合同;2、350万购房款是收到了，同意返还，利息同意支付;3、违约金过高，请求法院依法酌减。另外，我与赵虹原系夫妻关系，2016年4月份，我与赵虹通过民政局离婚。
赵虹未答辩。第三人中介公司述称：签订合同事实认可、居间服务费用应由王琦、赵虹支付。
三、审理查明
2016年5月6日，赵虹(甲方、卖方)与张艳(乙方、买方)签订《房屋买卖合同》。同日，赵虹(甲方)、张艳(乙方)与中介公司(丙方、居间方)签订《房屋买卖合同》的《补充协议》。第二条约定了甲方向原贷款机构的还款义务超过30日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同;甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，张艳向赵虹支付购房款共计350万元。截至《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的解押期限届满，赵虹仍未将涉案房屋贷款还清。涉案房屋登记的所有权人为赵虹。赵虹与王琦曾系夫妻关系，王琦曾于2016年5月6日向张艳出具《同意出售证明》，载明：本人王琦系售房人赵虹之配偶，同意赵虹出售其名下的房屋。王琦与赵虹已于2016年4月离婚。王琦表示其同意支付利息及违约金，但认为违约金过高。
张艳表示其将原有住房的卖房款用以购买赵虹房屋，其在《房屋买卖合同》无法履行后，另租房居住，每月租金3500元，现在已另购同一地段其他住房，购房单价4.6万元/平米。张艳向法院提交《房屋买卖居间合同》、转账记录等用以证明其损失。
四、法院判决
北京市通州区人民法院经审理后判决：
1、解除张艳与赵虹于二〇一六年四月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张艳与赵虹、第三人千氏(北京)房地产经纪有限公司于二〇一六年四月五日签订的《补充协议》;
2、赵虹、王琦返还张艳购房款三百五十万元，于本判决生效之日起七日内付清;
3、赵虹、王琦支付张艳购房款利息，以三百五十万元为基数，自二〇一六年四月五日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算;
4、赵虹、王琦支付原告张艳违约金一百一十九万二千元，于本判决生效之日起七日内付清。
五、资深房产律师靳双权点评
1、房屋买卖合同的效力及解除条件
本案中的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。现赵虹未于《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的解押期限届满前将房屋贷款还清，完成解押手续，属于违约行为。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《补充协议》中约定，逾期履行提前还款义务超过30日的，属于根本违约，张艳有权解除合同。现因赵虹逾期履行还款义务已达合同约定的解除权行使的条件，张艳作为解除权人可以要求解除合同。故法院支持张艳要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。
2、合同解除后的违约责任
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，赵虹应将已收取的购房款返还张艳，且应赔偿张艳相应的利息损失。因此对张艳要求赵虹返还购房款及利息的诉讼请求，法院予以支持;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。法院支持了张艳主张根据《房屋买卖合同》的约定以总房款20%计算违约金。赵虹与王琦曾系夫妻关系，且王琦于《房屋买卖合同》签订时，向张艳出具《同意出售证明》，有理由让张艳相信该合同为夫妻共同债务。王琦亦同意返还购房款、利息及违约金。故王琦应对赵虹上述债务承担连带责任。关于王琦主张要求法院酌减违约金，酌减违约金需是在违约金过分高于损失的情况下，根据本案案情，张艳主张的违约金并未过分高于赵虹的违约行为给其造成的损失，故法院对王琦该辩解意见不予支持。
中介公司主张要求王琦、赵虹退还居间服务费，因中介公司在本案中不属有独立请求权第三人，且居间服务合同关系与本案不属同一法律关系，法院对此不予支持。
