北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告杨某璐称：2016年3月30日，原告与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》等协议，约定被告将石景山区永乐小区507室房屋以346万元出售给原告(含家具家电)。合同签订后，原告依约支付定金5万元。2016年6月29日，被告办理完央产房产权变更登记手续，取得《在京中央机关已购住房产权变更登记通知单》。但被告于10月7日晚单方通知终止合同，遭原告拒绝后至今不履行义务，故诉至法院，要求1.被告将涉案房屋所有权过户给原告并交付房屋;2.判令被告支付原告违约金346000元。
二、被告辩称
被告任某兵答辩称：不同意原告诉求。第一，是原告违约在先，被告依照合同约定行使合同解除权，被告不存在违约。因为原告原因没有在120天内转移登记。被告已在6月29日办理完上市交易手续，但原告只支付5万元定金，剩余房款没有如约交付，已构成根本违约;第二，被告积极履行了相关义务，在涉案房交易过程中并无任某何过错;第三，被告依约解除了与涉案房屋交易有关的合同、协议，不存在继续履行的问题;第五，原告在没有实际损失的情况下却主张数十万元违约赔偿，于法无据。
三、审理查明
石景山区房屋于2002年3月1日登记的所有权人为任某兵，2016年3月30日，出卖人任某兵与买受人杨某璐通过房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该房屋成交价格为人民币329万元，房屋家具家电作价人民币17万元。合同约定。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如需延长申请办理登记时间应另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。
同日，双方签订《组合贷款付款方式补充协议》，约定买受人以商业按揭公积金组合贷款的方式支付购房款，买受人拟贷款230万。若买受人贷款申请未获批准或批准不足额，可再次申请公积金及商业贷款，出卖人应积极配合。剩余购房款于办理过户手续前两日支付12万元，通过资金监管支付99万元。
2016年3月30日，杨某璐向任某兵支付定金5万元。2016年3月30日收款收据表明，杨某璐交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。
2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意任某兵办理涉案房屋出售产权变更登记。
涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29日。
2016年9月19日，北京银行贷款中心的审批意见表明，借款人杨某璐申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款。
经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知杨某璐和任某兵。
四、法院判决
一、杨某璐于判决生效后七日内给付任某兵购房款三百四十一万元;
二、任某兵于判决第一项履行完毕当日协助杨某璐办理石景山区诉争房屋房屋的所有权转移登记至杨某璐名下;
三、任某兵于判决第二项履行完毕后三日内将石景山区诉争房屋房屋交付给杨某璐;
四、任某兵于判决生效后七日内给付杨某璐违约金五万元;
五、北京房地产律师靳双权点评
本案争议焦点在于：一、是否存在违约行为?二、合同应当解除还是继续履行?
杨某璐与任某兵双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明。
杨某璐未支付首付款不构成违约。首先，因涉案房屋是央产房，任某兵取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距合同签订已经91天，根据交易习惯，杨某璐无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为杨某璐履行义务留出合理的期间;其次，此后任某兵配合杨某璐办理了面签，杨某璐已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，经纪公司预约10月8日办理资金监管10月9日办理过户并告知杨某璐与任某兵，上述行为各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，杨某璐未付款非自身原因导致。
任某兵不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非杨某璐一方原因导致，故任某兵无权解除合同;且任某兵在2016年10月7日提出解除合同已构成违约。现杨某璐已办理银行贷款审批，且表示未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，不能履行的情形，故对于杨某璐有权要求支付购房款过户并交房。
杨某璐有权要求任某兵支付违约金。合同约定，任某意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任某。本案中，杨某璐向任某兵发出履行过户义务的催告后，任某兵仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任某，违约金由法院结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素综合考虑。
综上，法院的判决是正确的。
