北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某、郑某、郑某丁、郑某丙、周某、周某乙诉称：郑某戊和郭某是夫妻关系。二人共生育5个子女，即长子周某丙(已去世，其妻即原告王某、其子周某乙)、次子郑某乙，长女郑某丙、次女郑某丁、三女郑某。郑某戊和被告吴某乙是兄弟关系。郑某戊与吴某乙的父亲在某镇原有老宅一处，在上个世纪五十年代，经过分家，将祖宅的南房2.5间，东房3间分给了郑某戊和郭某夫妻。郑某戊于1973年左右去世，其妻郭某改嫁，生育一女，即周某。郭某于2010年去世。郑某戊的长子周某丙先于母亲3个月去世。按照《中华人民共和国继承法》的规定，郑某戊与郭某的房产应该由原告等人与郑某乙共同继承，因未经法院处理，属于共有状态。最近由于政府拆迁，对被拆迁户房屋、宅基地进行测量评估，被告吴某乙称南房和东房已经由郑某乙卖给自己了，并且拿出一张字据，为此双方发生争议。原告认为郑某乙未经其他共有权人同意，擅自将共有的财产卖给吴某乙，根据我国《民法通则》以及《合同法》的规定，应属于无效民事行为。故诉至法院要求确认郑某乙将位于该祖宅内的东房和南房卖予吴某乙的行为无效。
2、被告辩称
郑某乙辩称:诉争的宅院是我父亲和我伯伯吴某乙的，我爷爷当时给分的。我父亲去世后我母亲再婚，生育一子周某，当时说这事时我们兄妹几个都在，我把自己这份给卖了，收了钱。东房和南房当时有房架子，木料什么的都撤了。
被告吴某乙辩称:原告不具备诉讼主体资格，被告受让的土地是空地没有房屋。吴某乙在其不知情的情况下受让这份土地，和郑某乙达成了转让协议。达成转让协议时只是让代书人写了房产转让，实际没有房子，空地所有权和使用权归村委会，原告不具备该土地使用权权属主体身份。即便受让土地之前可能是原告的近亲属但是受让地的时候没有房屋，国家继承法规定宅基地空地不享有继承权，农村成员间的房屋买卖是有效的，两被告都是同一村的成员，即便有房屋也合理，被告取得地以后在该地建房，成为该土地使用人。原告也经常去被告家拜访，对被告建房的事情清楚，也没有提出异议。原告是因为拆迁。即便空地属于遗产，即便有房子，郑某乙将该标的物有偿转让给被告吴某乙，吴某乙所转让的部分也是有效的。我们认为原告不具备诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
郑某戊与郭某系夫妻关系，二人婚后共生育五个子女，即郑某丙、郑某乙、郑某丁、郑某、周某丙。后郑某戊去世，郭某与周某丁再婚，再婚后生育一女周某。周某丙与王某系夫妻关系，二人婚后生育一子周某乙。后周某丁、周某丙、郭某相继去世，周某丙先于其母亲郭某去世。吴某乙与郑某戊系兄弟关系。郑某戊曾经其父分家分得位于北京市延庆区某院内的东房三间、南房二间半，该院内的北房五间、西房三间一直由被告吴某乙居住使用。2011年12月23日吴某乙和郑某乙签订了转让书，具体内容为：今有本村村民郑某乙将东房产、南房产转给本村村民吴某乙。转让费贰仟叁佰元，双方不得反悔，空口无凭，立字为据。签订该转让协议时由崔某作为证明人。转让协议签订时,诉争地块上并无完整房屋。后吴某乙在诉争地块上进行了建设。
三、法院判决
驳回原告王某、郑某丙、郑某丁、郑某、周某乙、周某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决;民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则;本案中被告吴某乙与郑某乙系同一村民集体组织成员，吴某乙于2011年12月与郑某乙签订《转让书》购买了位于北京市延庆区涉诉房屋内南房及东房(实际并未有完整的房屋)，并支付了相应的价款，后被告一直占用该院落居住至今，并且进行了一定的建设，并不违反国家强制性法律规定，且双方争议的标的物已经灭失。按照农村生活习俗，农村房屋往往由儿子实际居住使用，本案中郑某戊去世多年，其中一子周某丙已经去世，目前只剩郑某乙一个儿子在本村居住。另，本案的六原告、二被告之间有亲属关系，多年来一直有往来，原告周某乙在本村还有房屋，并在此期间进行过翻建。故对于吴某乙建设之事应该知悉，但是原告在诉讼之前一直未提出过异议。因此，在相关部门未对房屋进行统一登记之前，农村房产继承的特有风俗及房屋的长期使用状态对本村村民而言本身就是一种所有权的公示方法。在房屋买卖过程中双方签订了转让书、亦有本村村民作为见证人并签字，可以认定吴某乙已经尽到了谨慎的注意义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案的具体情况，六原告要求确认郑某乙与吴某乙签订的转让协议无效，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。至于本案六原告因此产生的损失，可另行主张。
