北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年3月，刘某诉称：2012年6月14日，马老、张某因无钱购买其拆迁安置房，经中间人介绍，将位于北京市朝阳区高碑店302号房屋出售给我，并与我签订了房屋买卖合同。房屋成交价为每平方米12000元，购房款总计904800元。购房款分两次支付，首付款为800000元，其中733148元直接替马老、张某支付给开发商，其余66852元支付给马老、张某;剩余购房款104800元在房屋过户时支付。合同签订后，我即依约履行了支付首付款800000元的义务。因房屋系安置房，在双方订立合同时马老、张某尚未取得，故一直没有向我交付。2013年10月，房屋交付给马老、张某，但是马老、张某一直拖延拒不向我交付房屋。故诉至法院，要求马老、张某按照合同约定向我交付房屋，并向我支付延期交付房屋所造成我的经济损失，自2013年10月1日起至本案一审判决之日，按照每月3000元标准计算。
2、被告辩称
马老、张某辩称：在安置之初，因为我们没有钱购买，在未经儿子马某同意的情况下，将房屋出售给了刘某。2013年12月26日，我方取得了房屋，因为其中有我儿子马某的权利，而其没有其他地方居住，故住在房屋内。鉴于上述情况，我们虽然认可双方之间的合同效力，但是我们不能继续履行合同。我们在2013年9月即通知刘某不再出售房屋了，并愿意承担由此产生的违约责任。对于刘某的诉讼请求，我们不同意。
二、法院查明
2012年6月14日，马老、张某作为出卖人与买受人刘某签订《房屋买卖合同》，约定，马老、张某将建筑面积为75.40平方米的房屋出售给刘某;交易价格为每平方米12000元，合计904800元，支付方式为合同签订后支付800000元，房屋过户时支付剩余款项104800元;马老、张某保证拿到开发商交付的房屋钥匙后，一周内将钥匙交给刘某，并保证取得房产证后，一周内将房产证交付给刘某保管，并应积极配合刘某办理房屋产权转移登记。合同同时对马老、张某不能依约办理过户手续以及刘某不能依约支付购房款所应当承担违约责任进行了约定。合同签订后，刘某依约支付购房款800000元。
另查一，房屋系马老、张某及其儿子马某、儿媳李某因原居住房屋拆迁，接受定向安置所得。2012年6月14日，马老作为乙方，与甲方北京国隆置业有限公司签订《定向安置房认购协议》，认购了包括房屋在内的三套房屋。2013年12月，房屋交付于马老、张某。
另查二，刘某自2011年起来京工作，并持有北京市人力资源和社会保障局发放的《外国人就业证》，有效期截至2014年7月9日。经询，刘某称其在京未购买房屋，一直承租房屋居住。
庭审中，刘某主张马老、张某接受房屋的交付后，未依照双方合同约定向其交付房屋，据此要求马老、张某履行合同约定的交付义务。马老、张某对此不予认可，称房屋内包含其子马某的权益，双方所订立之房屋买卖合同并未征求其子马某的意见，马某无其他住处，遂其二人无法继续履行合同。刘某对马老、张某该辩解不予认可，坚持要求马老、张某履行合同，并要求马老、张某承担其因迟延交付房屋所产生的租金损失。马老、张某对此亦不予认可。针对其主张的租金损失数额，刘某向法院提交了其与案外人于2013年7月订立之《北京市房屋租赁合同》，显示每月租金6800元。针对该证据，马老、张某未予认可，亦未提交反证。
二审判决后，马老、张某认为房屋属于两限房，且未满五年，要出售只能出售给政府;出售房屋侵害了其子的合法权益，请求二审法院撤销原审判决。刘某同意原审判决。
三、法院判决
1、一审判决
1)马老和张某将房屋交付刘某;
2)驳回刘某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，马老、张某与刘某所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。刘某已依约定支付了相应房款;但马老、张某未依约定履行交付房屋的义务，故刘某依据合同约定要求马老、张某交付房屋，理由正当，于法有据，应予支持。
现马老、张某主张房屋系两限房，未满五年，只能出售给政府，但其未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。另马老、张某主张因出售房屋侵害了其子的合法权益，致其无法继续履行合同;马老、张某所主张的上述理由并非其无法继续履行合同的合理理由，法院对此认定正确。
