北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2012年12月，盛梅诉称：2009年12月9日，我通过中介公司与杨志娟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买1101号房屋，面积52.45平方米，价款155万元。我前期支付房款108万元，杨志娟向我交付了房屋。由于该房系杨志娟自案外人张璠处购得，我与杨志娟签订上述合同时，杨志娟并未取得房屋所有权证，故我一直等待杨志娟与张璠办理房屋过户手续后，再与其办理房屋过户手续。
2011年5月4日，案外人张书斌未经我同意擅自换锁进入房屋，我此时方得知经杨志娟积极促成，张璠已于2011年1月25日将房屋出售给张书斌，张书斌已取得房屋的所有权证。杨志娟与张璠亦于2011年1月26日协商解除了双方签订的房屋买卖合同。之后，我又得知杨志娟曾于2010年8月12日新购买一套商品房，并办理了房屋过户手续。
根据2010年4月出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中“自该通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，杨志娟在2010年8月12日的购房行为，导致其丧失了取得房屋所有权的资格。我认为，杨志娟的行为致使我的合同目的无法实现，给我造成极大的经济损失，应予赔偿。
张书斌曾于2012年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求我支付房屋占用费，法院经审理后作出(2012)东民初字第08251号民事判决书，判决我向张书斌支付房屋占用费79066元，并承担该案诉讼费888.3元。该判决现已生效。我现起诉要求杨志娟赔偿我经济损失1259154.3元(包括房屋差价损失1179200元及东城区法院判决书中判决原告向张书斌支付的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元);诉讼费及鉴定费由杨志娟承担。
2、被告辩称
杨志娟辩称：1、我曾于2011年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求解除与盛梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》，盛梅返还房屋。北京市东城区人民法院于2012年9月19日民事调解书，双方自愿达成如下协议：解除盛梅与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》;盛梅向我返还房屋;我向盛梅返还已付房款1080000元。根据该民事调解书，双方之间的合同纠纷已经解决;2盛梅与我之间的合同不能履行是国家政策和张璠的行为导致我不能取得房屋的所有权，我在合同履行的过程中不存在任何违约行为。且盛梅与我之间不再存在合同关系，我不应赔偿盛梅的任何损失;
3、我在与张璠解除合同前，即与盛梅协商解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但盛梅不同意。我在与张璠解除合同后，多次通知盛梅解除《北京市存量房屋买卖合同》，并妥善解决后续事宜，但盛梅均置之不理;4、我是因国家政策的原因无法购买房屋，属于情势变更，我不应承担赔偿责任;5、盛梅与我在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，房屋尚未办理所有权证，盛梅购买未取得所有权证的房屋违反了国家相关法律法规的禁止性规定，盛梅应承担履行不能的法律后果，盛梅要求我赔偿损失没有法律和合同依据;
6、国家政策的出台亦给我造成了重大经济损失，且我并未促成张璠与张书斌签订房屋买卖合同;7、盛梅不具备在北京市购房的资格，无权要求我进行赔偿;8、盛梅主张的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元尚未发生，无权要求我进行赔偿。综上，我不同意盛梅的诉讼请求。
二、法院查明
盛梅、杨志娟经房产公司提供居间服务，于2009年12月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：杨志娟将房屋出售给盛梅。该房屋房屋所有权证预计取得时间2010年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证后，办理房屋权属转移登记，房屋成交价格为155万元。
同日，盛梅(乙方)、杨志娟(甲方)及房产公司(丙方)签订《关于房屋权属状况的告知说明》，载明：杨志娟所售房产系杨志娟从张璠处购买，但目前该房产因预售房屋所有权证尚未取得，因此，杨志娟目前并不持有以杨志娟名字登记的该房产房屋所有权证，杨志娟仅与该房产的产权人签订了房屋买卖合同。上述合同及说明签订后，盛梅向杨志娟支付购房款108万元，杨志娟将房屋交付盛梅。
盛梅称：2011年5月4日，案外人张书斌未经盛梅允许，准备自行更换门锁进入涉诉房屋，盛梅此时方得知张璠已将房屋出售给张书斌，张书斌已于2011年1月26日取得房屋所有权证，盛梅遂将张璠、张书斌诉至一审法院，要求确认张璠与张书斌签订的房屋买卖合同无效。该案经一审法院审理，于2011年12月22日判决驳回盛梅的诉讼请求。盛梅不服该民事判决书，提起上诉。二审法院审理后，于2012年6月20日判决驳回上诉，维持原判。
张书斌随即以盛梅为被告提起诉讼，要求盛梅支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费。一审法院经审理，于2012年11月6日作出判决盛梅于该判决生效后15日内向张书斌支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费79066元，案件受理费888.3元由盛梅负担。盛梅对该民事判决书不服，提起上诉。二审法院审理后，于2012年12月20日作出判决驳回上诉，维持原判。盛梅称，其向杨志娟主张的赔偿金额中包括一审民事判决书中判决由盛梅向张书斌支付的房屋占用费79066元，案件受理费888.3元。该笔费用现已执行完毕。
2011年12月21日，杨志娟在一审法院立案起诉盛梅房屋买卖合同纠纷一案，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，盛梅向杨志娟返还房屋。在该案审理过程中，盛梅提起反诉，要求杨志娟返还已付房款108万元。经一审法院主持调解，双方达成一致意见，一审法院于2012年9月19日作出(2012)东民初字第00399号民事调解书，确认双方达成如下协议：1、解除杨志娟与盛梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、盛梅向杨志娟返还涉诉房屋(已执行);3、杨志娟向盛梅返还已付房款108万元(已执行)。杨志娟认为，双方已就房屋的买卖合同达成调解意见，双方之间的合同纠纷已经解决，盛梅无权再向杨志娟主张违约责任。盛梅称，其在达成调解的过程中保留了向杨志娟主张赔偿的权利。
一审审理中，应盛梅申请，一审法院委托房地产评估公司对房屋的市场价值进行了评估。因房屋现由案外人张书斌实际控制，盛梅、杨志娟均无法进入，经一审法院释明，盛梅同意按照基础装修进行评估，评估结果为：确定上述估价对象在估价时点2012年9月19日的房地产正常市场价值为272.92万元。对于该评估报告盛梅称，其诉讼请求中主张的房屋差价损失即为272.92万元减去合同中约定的房屋交易价格155万元。杨志娟称：不应将2012年9月19日作为房屋价值评估的基准日，2011年1月，其多次告知盛梅因国家政策及张璠一房二卖的原因，要求解除合同，但盛梅置之不理，双方的合同实质上在2011年1月已经解除。盛梅对此不予认可，称杨志娟在起诉盛梅要求解除合同之前从未主动联系盛梅。
再查，杨志娟于2010年8月12日取得716号房屋的所有权证。后杨志娟于2010年9月3日与案外人舒洋签订《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋出售。2011年1月26日，杨志娟与张璠签订《存量房屋买卖合同补充协议》，载明：杨志娟因国家政策原因已经无法购买房屋，故双方协商解除合同，债权债务已经全部结清。
经盛梅申请，一审法院依法查封了杨志娟名下的1023号房屋。
三、法院判决
1、一审判决
1)杨志娟赔偿盛梅经济损失人民币一百二十五万八千二百六十六元;
2)驳回盛梅的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
盛梅与杨志娟于2009年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。本案诉争的焦点在于杨志娟是否存在违约行为导致其与盛梅之间无法履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
根据查明的事实，2010年4月30日，北京市人民政府出台相关限购政策，规定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。在此限购政策出台后，杨志娟仍购买了位于朝阳区百子湾的一套房产，并将该房产出售。此时根据限购政策，杨志娟已不能实际履行其与张璠之间关于房屋的买卖合同。后杨志娟因限购政策原因与张璠就解除双方的买卖合同达成了一致，其于2011年12月21日向一审法院起诉，要求解除其与盛梅之间的买卖合同。虽然杨志娟提出其将与张璠的解约情况告知了盛梅，但其并未提供充分的证据证明，故法院认定其存在违约行为，应向盛梅承担相应的违约责任正确，法院予以维持。
关于房屋差价计算及盛梅支付的房屋占用费问题。法院认为，2012年9月19日一审法院作出生效调解书，确认杨志娟与盛梅解除双方买卖合同，一审法院以该日作为计算房屋差价的截止日期正确，法院予以维持。
至于杨志娟提出的盛梅向张书斌支付的房屋占用费系盛梅单方造成的扩大损失的理由，法院认为盛梅在得知房屋过户至张书斌名下后，立即对张璠与张书斌之间的合同效力提出异议，在未获得法院生效判决前，其有理由占用房屋。故盛梅向张书斌支付房屋占用费，亦是杨志娟违约给盛梅带来的损失。故杨志娟的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
