北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年6月，李某诉称：位于北京市顺义区201号房屋系我所有房产。2010年8月16日，我与张某签订《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》，约定我向张某出售房屋，合同总价人民币185万元。由于签约当时房屋产权证还没有办理完毕，故合同约定待我取得产权证后三日内，双方共同到房屋管理部门办理过户手续。签约当日，张某向我支付人民币100万元，双方约定余下的85万元待办理过户手续时支付。2010年8月16日当天，我将购房发票、契税完税证明、房屋维修基金交纳证明等原始单据及房屋一并交付张某，该房屋张某居住至今。
2011年12月9日，我取得房屋产权证，同时通知张某按约定办理房屋过户手续。但是，张某以没有购房资格为由拒绝过户，同时也拒绝支付剩余房款。2013年6月，我起诉要求张某支付剩余房款、履行过户手续，张某亦迟迟不予配合，我无奈撤诉。
我认为，双方签订的合同系真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依法履行。但是，在我积极履行合同义务之后，张某逾期两年半，且以各种理由拒绝履行合同义务，明显违约，应当承担违约责任，我有权据此解除合同。此外，因张某一直声称没有购房资格，导致房屋无法过户，房屋买卖合同目的不能实现，故我要求解除合同亦于理于法有据。自2010年8月起，张某一直占用房屋，亦应向我支付相关费用。
综上，我诉至法院，请求法院判令：1.解除我与张某于2010年8月16日所签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》;2.张某向我支付2011年12月13日至起诉之日违约金154020元;3.张某向我支付2011年12月13日至2014年7月31日期间房屋使用费77500元;4.张某向我交还房屋的购房发票、契税完税证明、房屋维修基金交纳证明(庭审中明确为三张购房发票、一张业主交房交费收据)的原始单据;5.本案诉讼费用由张某承担。
2、被告辩称并反诉
张某辩称：不同意李某的诉讼请求，不同意解除合同，因为两份合同是双方意思真实表示，并且双方已经履行合同，李某已经把所有票据都给了我，我缴付了房款，房屋现在我掌控，李某已经交付了房屋。其余答辩意见同反诉状。
张某反诉称：李某诉称与事实不符，诉求没有法律依据。李某诉称我方以没有购房资格为由拒绝过户，完全不符合事实，我方不是限购政策调控范围。北京市政府限购《京十五条》是2011年2月15日下发的，《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条，买卖双方在该规定事实(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。
由于双方签约时房屋产权证还没有办理完毕，故约定待李某取得产权证后三日内双方共同到房屋管理部门办理过户手续。李某于2011年7月6日取得房屋产权证，但并未在三日内通知我方到房屋管理部门办理过户手续，而是在2011年11月10日将该房屋设立抵押。很显然，李某已经违约。
在李某已经违约的情况下，李某于2013年6月2日诉至法院，请求确认双方所签房屋买卖合同有效，并要求履行合同。2013年7月31日法院开庭时，房屋仍处于抵押状态，而房屋设立抵押依法是不能过户的。李某恶意将房屋抵押，又起诉要求过户，视诉讼为儿戏。李某于2013年8月6日注销房屋抵押，李某并没有通知我方办理过户手续，而是撤诉。而今，李某再次诉至法院，诉求与上次起诉截然相反，诉求违约金和房屋使用费，与事实相悖，于法无据。
综上，我方不存在违约，不承担违约责任，不应承担房屋使用费，请求驳回李某全部诉讼请求，并判令：1.确认双方于2010年8月16日所签的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》合法有效并继续履行，李某协助张某办理房屋过户手续，并承担出卖人应承担的房屋过户手续费用(庭审中明确为要求李某承担个人所得税);2.李某赔偿张某自2011年7月10日至李某实际履行之日止的按成交价格计算万分之二的违约金414400元(370元×1120天);3.诉讼费由李某负担。
二、法院查明
2011年7月6日，房屋登记至李某名下。
2011年10月21日，中央国家机关住房资金管理中心向李某出具《贷款结清证明》，记载：李某在中央国家机关住房资金管理中心办理的住房公积金贷款，已按约定于2011年10月17日全部结清，借款合同终止。
2011年11月10日，建行北京西四支行向北京市顺义区住房和城乡建设委员会申请在房屋上设立抵押权。2013年8月6日，建行北京西四支行与李某共同向顺义住建委申请上述房屋抵押权登记注销。顺义区住建委于2013年8月6日注销上述抵押权登记。
审理过程中，法院至顺义住建委查询房屋抵押信息。房屋登记薄显示李某将房屋抵押给建行北京西四支行，债务履行期限为2009年7月21日至2024年7月21日，抵押设立登记时间2011年11月10日，抵押注销登记时间2013年8月6日。
2014年5月16日，张某与陈××协议离婚，约定位于1502室房屋一套、101室房屋一套、501室房屋一套均归陈××所有，无房产归张某所有;陈×1由陈××自行抚养，陈×2由张某自行抚养。
审理过程中，法院至北京市住房和城乡建设委员会查询张某家庭购房资格信息。查询结果告知单显示：“经查询资格核验系统：2010年8月16日起，张某、陈××、陈×2家庭可新购1套住房。2011年7月6日、2013年8月6日，张某、陈××、陈×2家庭名下住房情况不符合本市限购政策。自2014年5月17日至查询时点(2015年5月19日)，张某、陈×2家庭名下住房情况符合本市限购政策。”
李某称其于2011年12月9日取得房屋所有权证后开始催促张某办理房屋所有权转移登记手续，其丈夫分别于2011年12月9日、2012年4月15日、2013年3月17日短信联系张某;其于2012年元旦后电话联系张某，但张某告知其不具备购房资格，无法办理房屋所有权转移登记手续;张某从未主动与其联系要求办理房屋所有权转移登记手续。李某主张张某应在2011年12月9日接到通知之日起3日内履行付款义务，现张某逾期付款而违约，要求与张某解除房屋买卖合同与补充协议，同时返还三张购房发票、一张业主交房交费收据的原始单据，并按照补充协议第九条第(二)款第1项支付违约金154020元、以每月2500元的标准支付2011年12月13日至判决生效之日的房屋使用费。
庭审中，张某表示其不同意承担相关政策规定应由卖方承担的税费。李某与张某未就房屋转移所有权登记时涉及的税费负担达成一致意见。李某与张某均表示在本次诉讼中不主张房屋的腾退事宜。
另，顺义区201号、顺义区小东庄村201号，以及顺义区绿港家园201号均系本案房屋。
三、法院判决
1、一审判决
1)李某与张某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》有效，均自判决生效之日起解除;
2)张某向李某返还201号房屋的三张购房发票和一张业主交房交费收据的原始单据;
3)李某返还张某北京市顺义区201号房屋的购房款一百万元;
4)驳回李某的其他诉讼请求;
5)驳回张某的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审法院判决。
2)李某与张某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》继续履行，李某协助张某办理北京市顺义区201号房屋的权属转移登记手续，相关税费均由张某负担。
3)张某于双方办理完毕201号房屋的权属转移登记手续当日支付李某剩余购房款八十五万元。
4)驳回李某的诉讼请求;
5)驳回张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案所查事实及双方的上诉请求理由及抗辩意见，本院归纳本案双方的争议焦点为：一、李某在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为而承担违约责任;二、双方所签房屋买卖合同是应当解除还是继续履行。
本案中，李某与张某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。
关于第一个争议焦点。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案所查事实，在李某与张某签订房屋买卖合同后的2011年2月15日京十五条限购政策实施，此后张某不具备购房资格，2011年7月房屋虽登记至李某名下，但房屋设定的抵押并未解除，直至2013年李某起诉要求继续履行房屋买卖合同的诉讼过程中，李某方于2013年8月办理房屋的抵押注销登记手续，并于2014年5月对该起诉讼予以撤诉。因此，在双方签订房屋买卖合同后，由于前期房屋产权证并未颁发、张某不具备购房资格、房屋未办理抵押注销登记手续等问题，导致双方签订的房屋买卖合同无法办理产权过户手续继续履行。因上述问题主要因限购政策导致张某不具备购房资格等客观原因所造成，并不可归责于某一方存在主观过错拒绝履行合同。因此，法院认为李某在履行房屋买卖合同中并不存在违约行为，对张某所主张的要求李某承担违约金的诉讼请求不予支持。
关于第二个争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案所查事实，张某虽在京十五条限购政策实施后不具备购房资格，但双方系在该政策实施前的2010年8月订立的房屋买卖合同，且张某在签订合同当日即支付首付款100万元并实际占有使用房屋;后虽因房屋未办理抵押注销登记手续等问题而影响继续履行，但房屋已于2013年8月办理抵押注销登记手续;
虽2013年3月30日京十九条实施规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税，双方在原审中就签订合同后增加的个税负担问题亦未能达成一致，但《中华人民共和国合同法》亦规定了当事人就相关合同内容没有约定或约定不明确的处理原则，故该问题并不一定对当事人的履约能力构成严重影响，也不一定导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，且法院审理中张某明确表示愿意负担签订合同后新增加的个税;再有，2014年5月16日张某离婚后亦具备购房资格。
因此，不论此前双方在履行合同中如何曲折，现双方签订的房屋买卖合同已无任何履行障碍，可以继续履行。在双方2010年就签订合同并交接房屋装修入住至今的情况下如判令解除房屋买卖合同，既不利于维护交易的稳定，也将会导致双方当事人权利利益明显失衡。综上，法院判令双方签订的房屋买卖合同继续履行，由李某协助张某办理涉案房屋的过户手续。
关于过户的相关税费问题，因双方签订的房屋买卖合同约定履行合同过程中的税费由张某负担，法院审理中张某亦明确表示愿意负担合同签订后新增加的个税，故法院判令办理房屋过户手续时的相关税费均由张某负担。另，法院审理中张某亦表示其同意在办理过户手续时支付李某剩余的购房款85万元，法院对此不持异议一并予以处理。
