北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
方某诉称：方某与刁某于2013年8月27日签订了购房协议一份，约定刁某将501号回迁房出售给方某，房屋价款共计220万元。方某支付完购房款后按照协议约定取得了刁某上述房屋拆迁协议和房屋钥匙，并入住该房屋。根据协议约定，如出现由协议签订地石景山区法院管辖，现刁某拒绝办理房屋过户手续，为维护方某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认方某与刁某于2013年8月27日签订的购买501号《购房协议》合法有效;2、判令刁某为方某办理501号房屋过户手续;3、诉讼费用由刁某承担。
2、被告辩称
刁某辩称：方某所述并非事实，不是刁某真实意思表示。方某要求确认购房协议合法有效、办理过户手续的诉讼请求没有法律依据。方某自始至终没有向刁某给付过任何房款，刁某也没有向方某交付房屋钥匙，没有出售房屋。事实上刁某向方某借过高利贷95万元，已还款891500元。上述房屋是刁某夫妻共同财产，刁某没有经过妻子同意，该协议侵害了妻子合法权益，应属无效。根据法律规定，本案房屋属于经济适用房，根据法律、法规和北京市地方性法律文件，购房协议违反了国家强制性法律法规，应属无效协议。因此，涉案购房协议属无效协议，请法院驳回方某诉讼请求。
第三人述称：
闫某述称：不同意方某诉讼请求，刁某无权单方处置夫妻共同财产，共同财产未经闫某书面同意，并且闫某并不知晓。刁某行为侵害了闫某的合法权益，根据法律规定协议应属无效。本案房屋属于经济适用房，没有闫某同意不能上市交易。综上，请求判令确认方某与刁某签订的501号房屋购房协议无效。
二、法院查明
刁某与闫某系夫妻关系，双方于1989年8月15日办理结婚登记。
2013年8月27日，卖方(甲方)刁某与买方(乙方)方某签订购房协议。
2013年8月27日，刁某向方某出具委托书，其内容为：本人刁某全权委托徐某出售501号代收房款，本人自愿放弃该房屋产权，所有权归属方某所有。当日，方某以银行转账方式向刁某汇款100万元，刁某向方某出具收条，内容为：本人刁某收到方某购房款人民币壹佰壹拾万元整(￥1100000)(收到转账壹佰万元整、现金10万元整)。
2013年9月1日，案外人徐某向方某出具收条，其内容为：今代刁某收到方某购房款人民币壹佰贰拾万元整(现金120万)购501号房。
2013年9月26日，刁某通过工商银行网上银行向方某汇款10万元。双方对该款项性质具有争议：刁某称系偿还方某借款，方某称该款项系刁某退还应由方某负担的过户费用。
另查明：2010年5月28日，刁某与拆迁单位签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，并于2013年8月21日与开发商签订回迁安置交房协议书，取得房屋入住手续。其中，回迁安置交房协议书第3条约定，该房屋产权管理，核发"按经济适用住房管理"的房屋所有权证。现刁某尚未取得房屋的产权转移过户登记。
另，2012年4月18日北京市住房保障办公室对海淀区住房保障和改革办公室"京住发字(2012)45号第一条内容为，同意对三个重点村改造项目回迁安置住宅产权性质按照经济适用住房管理，核发"按经济适用住房管理"的房屋所有权证，前述回迁安置住宅需要上市交易时，按照市政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》(京政发〈2003〉3号)的规定，由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
关于方某所持购房协议书、委托书、收条真实性问题：刁某、闫某对上述证据中刁某签名及所摁指印真实性均不予认可，但经法院充分释明后，均未提出鉴定申请。另刁某认可购房协议书系其本人签名，但主张双方之间系借贷关系，购房协议书系受胁迫签订，并非其真实意思表示。对此，方某主张双方系真实房屋买卖关系，双方之间借贷纠纷与本案并非同一法律关系。
关于购房款项支付问题：方某主张向刁某支付了约定的全部购房款，其中，购房款120万元由刁某委托的案外人徐某代为收取，其另通过银行转账支付购房款100万元、现金支付10万元，后退还方某过户费10万元。刁某称其共计收到的100万元系借款性质，未收到其余款项。
关于房屋入住问题：方某称在签订购房协议后依约定取得房屋钥匙及拆迁安置补偿协议书等原件装修入住，并提供房屋供暖、燃气、有线电视费用、装修费等票据，以证实其实际入住。刁某称未向方某交付房屋，方某系擅自强行入住。
关于房屋处分问题：刁某、闫某均主张刁某处分房屋时闫某不知情，刁某无权处分夫妻共有财产。方某则主张房屋拆迁安置协议均系刁某签订，方某信赖刁某有处分权而与其进行交易，属善意第三人，购房协议属合法有效。
三、法院判决
1、一审判决
1)确认方某与刁某于2013年8月27日签订的购房协议有效;
2)驳回方某的其他诉讼请求;
3)驳回第三人闫某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，刁某虽不认可购房协议的真实性，但承认购房协议系其本人签名，且经法院充分释明后，刁某对购房协议、授权委托书、房款收条签名真实性未提出鉴定申请，对此应承担举证不能的不利后果。刁某主张购房协议系被胁迫签订，但未及时提出撤销，亦未能提供充分证据予以证实。结合购房协议、授权委托书、房款收条内容及双方陈述，足以认定方某与刁某签订的购房协议应为双方真实意思表示，双方之间形成房屋买卖合同关系，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刁某主张与方某之间系借贷关系，方某亦承认双方之间另行存在借贷关系，但因双方借贷关系与本案并非同一法律关系，本案不予处理。
另，根据合同法及其相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在行为人处分夫妻共有财产的房屋买卖合同中，无权处分行为涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权问题，并非必然影响该合同的效力。因房屋拆迁安置补偿协议及回迁安置交房协议均系刁某与开发商签订，方某有理由相信刁某有权处分房屋并与其签订合同，第三人闫某现有证据不足以证实刁某与方某恶意串通侵害其合法权益的事实。故关于第三人闫某要求确认购房协议无效的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。
因刁某尚未取得房屋所有权登记，双方就购房款支付问题尚存争议，故关于方某要求办理房屋所有权转移过户登记的主张，法院不予支持。
