北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告(反诉被告)XX房地产公司诉称：原被告于2009年6月25日签订了《商品房买卖合同》。被告购买了位于北京市大兴区××镇××大街××小区××号楼××单元××室房屋一套，总价款24.3万元，已支付5.3万元。余款19万元未支付。多年来，原告多次催收余款，但被告至今仍不交纳，故诉至法院，请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同;2.被告返还北京市大兴区××镇××小区××号楼××单元××室房屋;3.诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告(反诉原告)黄建明辩称：不同意原告的诉讼请求。并提出反诉请求：1.判令被反诉人与反诉人签署的《商品房买卖合同》无效;2.判令被反诉人向反诉人返还已支付的购房款5.3万元，并按照央行同期贷款利率支付自2009年6月25日起至2016年3月16日止的利息;3.判令被反诉人赔偿反诉人已支付的燃气入户费3800元、公共维修基金7401元等，并支付上述费用的利息18313元;4、被反诉人承担赔偿责任5.3万元。
三、审理查明
2009年6月25日，XX公司与黄建明签订《商品房买卖合同》，双方约定黄建明购买XX公司开发的位于北京市大兴区××湖镇××大街的××小区××号楼××单元××室房屋，房屋价款为24.3万元(首付款5.3万元，剩余房款19万元，双方约定由黄建明以按揭方式按期付款)。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为XX房建(XXX)号，施工许可证号为房建安7X号。
2009年11月23日，黄建明向XX公司交付了首付款5.3万元。2010年3月20日，黄建明领取了涉案房屋的钥匙。
后,黄建明被告知无法办理按揭贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，故剩余房款黄建明至今未付。
2012年4月8日，XX公司的法定代表人对部分业主作出承诺：“四证齐全，2014年底产权证办好，××小区6号、7号、8号均为大产权房。”涉案房屋至今未能办理房屋所有权证。
另查，涉案房屋未取得商品房预售许可证，且该房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院判决如下：
1、确认原告(反诉被告)北京XX房地产开发有限公司与被告(反诉原告)黄建明于2009年6月11日所签订的《商品房买卖合同》无效。
2、被告(反诉原告)黄建明向原告(反诉被告)北京XX房地产开发有限公司退还位于北京市大兴区×大街的×号楼××单元××室房屋。
3、原告(反诉被告)北京XX房地产开发有限公司向被告(反诉原告)黄建明返还已付购房款五万三千元，并支付利息损失(自二○○九年十一月二十四日起按央行同期贷款利率计算至二○一六年三月十六日止)。
4、原告(反诉被告)北京XX房地产开发有限公司赔付被告(反诉原告)黄建明经济损失五万三千元。
五、房屋买卖纠纷律师靳双权点评
根据相关法律规定：《城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故虽然黄建明与XX公司签订了商品房买卖合同，但该合同违反了法律、法规的强制性规定，该商品房买卖合同应属无效。因该合同无效，故无所谓解除问题。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现XX公司要求黄建明退还涉案房屋，理由正当。黄建明要求XX公司退还已付购房款及利息的请求，亦应予以支持。关于黄建明要求XX公司赔偿5.3万元的请求，因XX公司至今未取得商品房预售许可证致合同被确认为无效，应当承担适当的缔约过失责任，故应综合考虑近年来市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素酌情确定赔偿数额。对于黄建明要求XX公司退还物业费等及支付利息的请求，因上述费用并非XX公司收取，故法院未予支持。
