北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
相某诉称： 2005年10月25日，相某与张某签订了《二手房买卖合同》，约定张某购买相某拥有使用权的5号房屋，建筑面积为16平方米，交易价格为23万。2007年10月，5号房屋被拆迁，张某取得安置房一套，即为涉案房屋。5号房屋系相某承租的公房，买卖房屋并未取得房屋产权人的同意，系无权处分。依据《企业国有资产法》的规定，企业国有资产转让，必须依法评估，经过履行出资人职责的机构认可，或者经本级人民政府核准的价格为依据，防止国有资产流失。诉争的买卖合同系个人之间擅自买卖国有资产，违反了法律的强制性规定。诉争买卖合同不是二手房买卖，是对公房的买卖，故该合同属于以合法形式掩盖非法目的。综上，诉争的《二手房买卖合同》当属无效合同。故诉求：1)确认我与张某于2005年10月25日签订的《二手房买卖合同》无效;2)判令张某立即向我返还涉案房屋。
2、被告辩称
张某辩称：5号房屋系某集团的公房，在5号房屋拆迁的过程中，某集团放弃产权，则相某就具有了处分权。我与相某在《二手房买卖合同》中约定，5号拆迁所得全部利益都归我，相某有义务配合我办理安置房领取、过户等手续，现相某反悔，系违背了诚实信用原则。诉争的房屋买卖合同并不存在合同无效的情形，故我不同意相某的全部诉讼请求。
3、第三人述称
某集团述称： 5号房屋系我公司的公房。2007年，5号房屋由我公司下属的某房地产开发有限公司依法进行拆迁。在5号房屋拆迁的过程中，我公司放弃产权，全部拆迁利益均由承租人享有。对于相某与张某之间的争议，我公司不发表意见。
二、法院查明
5号房屋原系某集团所有的公房，承租人为相某。2005年10月25日，相某(甲方)与张某(乙方)签订《二手房买卖合同》，约定：“乙方同意购买甲方拥有使用权的5号房屋，建筑面积为16平方米;房产交易价格为23万元;遇房屋拆迁时，乙方承诺放弃本房屋拆迁所有权利，包含房屋及附属设施全部补偿款及用于安置回迁的2居室楼房一套等，拆迁中所有甲方可以获得的权利都转由乙方享有;甲方配合乙方办理更名过户、拆迁、安置等一切工作，发生费用由乙方自行承担;拆迁安置房需补交房屋价差时，乙方自行按时交纳，相关权利由乙方享有，因此产生后果乙方自行承担。”签订上述合同后，相某将5号房屋交付给张某，张某向相某支付了23万元购房款。
2007年，根据《加快城市危旧房改造实施办法》的规定，5号房屋被列入危旧房改造项目。2007年10月25日，某房地产开发有限公司(甲方)与相某(乙方)签订《危旧房改造回迁安置协议》，约定拆迁房屋为5号住房一间，建筑面积为16平方米;应安置人口为三人，分别是相某、相某之夫石某、相某之女石某1;甲方安置乙方一套二居室，及各项补偿款32075元。2008年11月14日，某房地产开发有限公司(甲方)与相向生(乙方)签订《房改带危改拆迁安置购房合同》，约定乙方购买涉案房屋，实际购房金额为195807元。涉案房屋建成交付后，相某将房屋钥匙交付给张某，涉案房屋现由张某使用。
三、法院判决
1、 一审判决
驳回相某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
靳双权律师认为：
相某与张某签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同约定：遇房屋拆迁时，相某承诺放弃5号房屋拆迁所有权利，包含房屋及附属设施全部补偿款及用于安置回迁的涉案房屋等，拆迁中所有相某可以获得的权利都转由张某享有。因此该合同实则约定了5号房屋拆迁利益的归属，为张某享有。2007年，5号房屋被列入危旧房改造项目，在改造拆迁的过程中，产权人某集团放弃产权，同意所有拆迁利益由承租人享有，所以相某对5号房的拆迁利益具有处分权，因此承租人对拆迁利益的转让并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在以合法形式掩盖非法目的情形，该合同合法有效。法院判决驳回相某的诉讼请求正确。
