北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、许某诉称： 2016年1月12日，我方经某公司居间与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：我方购买刘某名下涉案房屋;合同签订当日我方支付定金5万元;剩余购房款240万元，其中160万元申请贷款支付，另外80万元分为三次支付，第一次于网签后通过资金监管方式划转70万元，第二次于办理房屋过户当天支付8万元，第三次于房屋交付当日支付2万元;双方在合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续;我方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证，如因刘某的责任，我方有权单方解除合同，我方选择继续履行合同的，刘某应当继续履行房屋过户义务，并按日万分之五标准给付自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证之日止的违约金;刘某应于过户登记当日将房屋交付;双方承诺应积极履行房屋交易过程中各个环节的义务并按要求提供资料，若任何一方违反承诺，应当承担相应违约责任。上述合同签订后，我方按合同约定支付了定金5万元。双方于2016年2月29日办理了网签，但刘某及其代理人冯某拒不履行合同义务。我方及第三人多次催告无果，故提出诉讼请求：1、被告将涉案房屋交付与二原告并过户至二原告名下;2、被告赔偿逾期面签、评估房屋、逾期交房、未签订资金监管协议、未提供合同约定材料的违约金379750元;3、被告支付逾期办证违约金(以5万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年4月12日起计算至实际取得产权证之日止)。
2、被告辩称
刘某辩称：双方签订合同及收取5万元定金、办理网签属实。网签前我方的房本需变更地址，把“东门”变成“乙门”，变更之后，双方于2016年2月29日办理了网签。此后第三人某公司就公证委托书反复向我方提出要求，延误了时间。依据合同约定，原告应于网签后支付首付款，原告一直未付款，逾期超过了10天，我方即书面函告原告方解除合同，解除函系于2016年3月25日原、被告在第三人处面谈时当场送达与原告。我方已依法解除了合同，是原告违约，未按合同约定支付房款，应当向我方支付违约金。综上，不同意原告诉讼请求，我方无违约行为，另合同中关于违约金约定的标准过高。
3、第三人诉称
第三人某公司述称：原告要求过户的诉讼请求，我方尊重法院判决，同意配合办理过户手续。其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。
二、法院查明
2016年1月12日，刘某(甲方)与张某、许某(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售涉案房屋，建筑面积70平方米;该房屋成交总价245万元;乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元;乙方选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为160万元;甲乙双方一致同意，乙方分三次向甲方支付除定金及拟贷款金额外的所有成交总价款;第一次，于网签后，乙方向甲方支付70万元，资金通过资金监管方式划转，第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付8万元，资金通过自行交接方式划转，第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付人民币2万元，资金通过自行交接方式划转;甲方应于过户当日将房屋交付给乙方。
上述房屋买卖合同中对违约行为及违约责任予以约定：1、甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同;若乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付;2、甲乙双方约定房屋交付，甲方逾期10日内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价日万分之五向乙方支付违约金，且应于实际交付之日向乙方支付;甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付;3、乙方逾期付款超过10日，甲方有权单方解除合同;4、除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可以继续履行的甲乙双方必须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同解除条款的约定。
上述房屋买卖合同签订后，二原告依约向被告支付了定金5万元，双方于2016年2月29日办理网签手续，后双方就房款支付产生争议，未能协商达成新的一致意见，2016年3月25日，刘某将《解除合同通知书》送达原告方，以二原告未按合同约定付款为由，解除双方所签房屋买卖合同。2016年3月26日，二原告向刘某发出《关于督促继续履行催告函》，要求被告继续履行合同。2016年4月6日，某投资担保有限公司向被告发出告知函，督促被告配合办理继续履行房屋买卖合同事宜。2016年4月13日，二原告提起本案诉讼。
庭审中，原、被告双方关于合同约定的“第一次，于其他网签后，乙方向甲方支付70万元”，该70万元首付款支付时间产生争议。被告主张“网签后”意为办理网签后当日或一个合理期间，因合同约定逾期付款超过十日，出卖人即可解除合同，故此合理期间应理解为十日以内，网签后十日内原告未支付首付款，被告有权解除合同并要求原告承担相应违约责任;另合同解除前，被告曾向第三人提出要求支付70万元资金监管款项，但原告未予支付。原告认为，合同对除定金及贷款以外的房款，约定分三次支付，第二次、第三次均明确约定支付时间为“房屋所有权转移登记当天”及“交付房屋当日”，但第一次约定为“网签后”，系一个时间段的约定;此外，合同中约定，任何一方不履行合同义务经催告后才可以解除合同，被告从未催告其方支付首付款，另首付款系通过资金监管方式支付，原告单独无法将70万元支付至监管账户，需要被告予以配合，但被告却发出解除函，拒绝履行。庭审中，第三人某公司经纪人王某出庭作证，其认为“网签后”系指网签后至房屋过户期间的一段时间，并非指网签当日;关于被告所称向其提出要求支付资金监管款项一节，证人称记不清楚了。
另庭审中，二原告表示同意一次性支付剩余购房款。
三、法院判决
1、张某、许某于本判决生效后七日内向刘某支付剩余购房款二百四十万元。
2、刘某于收到前项所载240万元购房款当日将涉案房屋交付与张某、许某。
3、刘某于收到本判决第一项所载240万元购房款当日将涉案房屋过户至张某、许某名下。
4、刘某于本判决生效后七日内支付张某、许某违约金二万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
原、被告双方所签《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约享有权利，履行义务。本案中，合同约定的“网签后”以资金监管方式支付首付款70万元，系履行期限约定不明，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，另合同中明确约定任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如构成本合同解除情形的，适用本合同解除条款的约定。庭审中，被告未能举证证明其就70万元首付款支付向原告履行过催告义务，故被告并不享有合同约定的合同解除权，其拒绝履行合同，应属违约，应当承担相应违约责任。而原告并无违约行为，现原告同意一次性支付剩余购房款，合同具备继续履行条件，因此法院对原告要求被告将涉案房屋交付并过户至原告名下的诉讼请求予以支持。关于违约金的数额，被告于庭审中明确提出合同约定的违约金标准过高，法院综合考虑本案的房款支付情况、违约原因、原告所受损失及公平原则予以酌定。
