北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某、李某诉称：原告王某、李某系夫妻关系，被告刘某与张某夫妻关系，被告杨某与吴某系夫妻关系。1999年4月14日，被告刘某与被告杨某签订的《契约书》，约定将被告杨某所有的涉诉院落及院内一切设施作价贰万柒仟元整出售给被告刘某。院内正房六间，院内东有三间石棉瓦棚，西有小棚一间。签订此《契约书》时有中证明人及执笔人等证明人孙某，赵某，钱某在场。1999年8月9日，被告许某与被告刘某签订了将上述院内一切设施作价贰万柒仟元整出售给许某的协议。2001年5月3日，原告王某、李某又与被告许某签订了将上述院内及院内一切设施作价贰万陆仟贰百元整出售给原告王某、李某的协议，该协议有证人：赵某，王某2在场。原告认为，上述各方当事人签订的协议等文书均是当事人真实意思表示，合法有效，原告依据协议约定，应当享有涉诉院内房屋及一切设施所有权，现为维护原告合法权益，诉至法院。
2、被告辩称
被告刘某辩称，同意原告的诉讼请求。
被告杨某、吴某辩称，不同意原告诉讼请求。被告杨某辩称买卖的涉案房屋有我兄弟姐妹的份额，我卖的是我父亲的房子，卖房子的时候我父母都还在世。卖房之前涉案房屋由我和父母同住，卖房的时候房子已登记在我名下，土地使用者是我本人。卖房之后，我父母以为我是把房子租出去的。盖房时因资金不够，吴某从娘家也拿了钱用于盖房。卖房时，吴某并不知情，过了好多年之后才知道。吴某曾起诉杨某和刘某，后撤诉。
被告许某、马某未作答辩。
二、法院查明
王某与李某系夫妻，二人均系通州区某村农业家庭户口。刘某与张某夫妻关系。杨某与吴某系夫妻关系。涉案房屋位于北京市通州区。1993年登记时，土地使用者登记为杨某，四至为：东至官道、西至谭淑英、南至官道、北至官道。1999年4月14日，刘某与杨某签订《契约书》，约定杨某有房6间，院内东有3间石棉瓦棚，西有小棚1间;杨某同意出卖，刘某同意购买;房价贰万柒仟元，有证人在场，刘某房款笔下一次付清;1999年4月14日起生效，双方不得反悔等内容。1999年8月9日，许某(乙方)与刘某(甲方)签订书面协议，约定甲方有房六间、东厢房三间、西棚一间、院外猪圈二间、大门外树两棵，院内设备所有东西全包括，作价二万七千元，乙方同意购买等内容。2001年5月3日，王某与许某签订书面协议，约定许某有砖房六间坐落村北西，因本人搬迁将此房卖于本村王某所有，今后与许某无关;经双方面谈，卖价贰万陆仟贰佰元整，款当时付清等内容。上述协议签订后，双方均依约履行了各自的义务，现涉案房屋由王某、李某居住使用。
三、法院判决
1、王某与许某于2001年5月3日签订的书面协议有效;
2、许某与刘某于1999年8月9日签订的书面协议有效;
3、刘某与杨某于1999年4月14日签订的《契约书》有效;
4、驳回王某、李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告许某、马某经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，1999年4月14日刘某与杨某签订的《契约书》、1999年8月9日许某与刘某签订的书面协议、2001年5月3日王某与许某签订的书面协议，均系双方真实意思表示，且不违背强制性法律规定，均属合法有效合同。故对王某、李某起诉要求确认上述合同有效的诉讼请求，应予以支持。对原告请求法院依法确认坐落北京市通州区涉诉院内房屋及一切设施归王某、李某所有的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，应该不予处理。杨某所称买卖的涉案房屋有其兄弟姐妹份额的辩解意见，即便属实，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对杨某的该项辩解意见，应该不予采信。
