北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：刘某与吴某于2003年1月11日签订《购买房屋协议书》，由吴某购买刘某位于北京市房山区旧砖房3间，吴某购得房屋后又新建西房3间。2013年10月31日，原告与吴某签订《房屋买卖合同》并购买上述房屋。2014年，刘某向房山法院提起诉讼，要求确认其与吴某之间的房屋买卖合同无效。该纠纷经房山法院判决，刘某与吴某签订的房屋买卖合同无效，并判决原告向刘某返还房屋及院落。为此原告根据生效判决要求赔偿损失。
2、被告辩称
刘某辩称：对于原告要求吴某返还购房款及利息的诉讼请求不发表意见。刘某与张某没有合同关系，故原告要求刘某赔偿损失无合同依据;如果赔偿，原告要求的数额也应是评估价238 995元与15万元购房款的差价。信赖利益损失应由双方分担，原告过错较大，应承担较大责任。原审的评估报告中考虑土地要拆迁，实际此地并无拆迁，且涉案房屋偏远，评估报告却按最高标准评估区位补偿价依据不足，刘某方认为应按最低标准进行。吴某明知为农村宅基地还出卖给张某，主观上存在过错。张某与吴某之间的合同存在矛盾之处，时间日期对不上，同时其没有证据证明其余张某的买卖款项已经付清，房屋已经交付。刘某的合同相对方是吴某，张某无权向刘某主张损失。
被告吴某经传票传唤，未出庭应诉。但已向法庭表达答辩意见，吴某称：吴某与张某之间确实存在房屋买卖合同。合同上之所以有涂改是因为之前房子已经定下来了，签合同那会儿房子早就交给张某了，钱也已经结清了，房款一共是15万元，张某装修的时候提出要写一个合同，当时已经距离买房好几年了。钱给清了，合同成立了，合同签的是当时写合同的时间，但是张某认为应当是订房的时间，所以合同上才有改动，也即是合同上写的2006年。如果张某只向刘某要钱，不牵扯吴某，吴某就不主张任何权利了，也不会向刘某主张任何权利。对于评估报告，并不牵扯到吴某的问题，是他们之间的权利义务，与吴某无关。吴某没有意见。整个事件确实是张某吃亏，房子没有住上，也没有从中获利，张某买房纯粹是为了居住。刘某的不诚实的行为给张某造成了损失，从情理上非常同情张某。只要不损害吴某的利益，吴某对他们以后要达成的协议没有意见。
二、法院查明
张某系河北省涿州市农民，刘某系北京市房山区村民。2003年1月11日，刘某与吴某签订了《购买房屋协议书》。刘某将自有的位于北京市房山区旧砖房3间以2000元的价格出售给吴某。上述协议签订后，吴某给付了房屋价款，刘某亦交付了房屋。吴某购得房屋后，在宅院内增建西房3间。2013年10月31日，吴某与张某签订了《房屋买卖合同》，将从刘某处购得房屋及增建房屋一并转卖给张某，价款15万元。该协议尾部书写的签订时间为2006年10月31日(将“2013年10月31日”的字迹划掉后改写)。该协议签订后，吴某和张某亦各自履行了合同义务。2014年7月，刘某以与吴某之间存在农村房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，请求法院确认双方签订的《购买房屋协议书》无效，并要求吴某和张某返还房屋。庭审中，张某不同意返还房屋，并表示不反诉赔偿损失。本院经审理作出民事判决，判决刘某与吴某于二○○三年一月十一日签订的《购买房屋协议书》无效，并判决张某将从吴某处购买的房屋及院落返还给刘某。吴某和张某不服上述判决提起上诉。二审期间，吴某和张某申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院作出民事裁定书，裁定准许上诉人吴某和上诉人张某撤回上诉，双方均按原审判决执行。现张某根据生效判决向本院提起诉讼，要求返还涉案宅院内的现有房屋。本院依法受理了此案。
案件审理过程中，张某申请对涉案房屋及院落区位补偿价和地上物重置成新价进行评估。本院依法委托北京市某房地产评估有限公司(以下简称评估公司)对申请事项进行评估鉴定。2016年1月20日，评估公司作出华天通[2016]估字A007号《房地产估价报告》，估价结果为房屋重置成新价25 151元，设备及附属物价值6174元，区位补偿总价238 995元。张某负担了评估费2000元。该案最终判决：一、刘某于判决书生效之日起十日内赔偿张某信赖利益损失十六万七千二百九十六元五角。二、驳回张某其他诉讼请求。张某对该判决书不服提起上诉，北京市第二中级人民法院民事裁定书裁定：一、撤销房山区人民法院民事判决书。二、本案发回重审。发回重审的主要理由为：吴某与张某签订的合同签订年份有明显改动迹象，未向吴某进行核实;该合同履行的真实性及相关条款未作出解释的前提下，即认定吴某放弃相关合同利益，无确实依据，故认定事实不清。另提出判决信赖利益损失时，是否考虑周边交通商业环境变化等。
本案发回重审后，本院依法进行了审理。审理过程中，经向张某及刘某征询意见，是否要求重新评估。张某及刘某均表示不申请重新评估，同意北京市某房地产评估有限公司作出的估价结果。
另本院审理中，张某表示自己的损失应当由刘某承担。
三、法院判决
1、被告刘某于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某信赖利益损失十六万七千二百九十六元五角;
2、驳回原告张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
刘某与吴某签订的《购买房屋协议书》、吴某与张某签订的《房屋买卖合同》均因违反有关法律效力性强制性规定，均属于无效合同。且法院民事判决书已经判决刘某与吴某签订的《购买房屋协议书》无效，并判决张某承担向刘某履行返还诉争房屋及院落的法律后果，该判决已经发生法律效力。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某作为最后一手买受人主张赔偿损失，而中间买受人吴某已表示放弃相关合同利益，不再向刘某主张任何权利。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，张某将诉争房屋及院落直接返还给第一手出卖人刘某后，刘某应参照评估结果直接给付张某房屋重置成新价、设备及附属物价值，并应赔偿张某信赖利益损失。关于过错责任的划分，因刘某对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在吴某对房屋进行增建后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，法院确定刘某承担70%的责任;虽然吴某在农村房屋买卖过程中存在过错，但因其不负有返还义务，故因合同无效产生的法律后果归于张某承担。张某违反法律规定购买农村宅院及房屋，应对合同无效承担相应责任，故确定张某承担30%的责任。张某基于合同相对性原则请求吴某返还购房款及利息的诉讼请求，应不予支持。法院根据导致合同无效的过错责任程度，并结合评估报告中的区位补偿价确定信赖利益损失，及张某、刘某应承担的责任，确定刘某应当赔偿张某的损失数额。被告吴某经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，不影响本案公正审理。
