北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告周某、于某诉称，2017年9月4日，原告经由第三人介绍与被告签订《房屋买卖(置换)合同》。由被告购买原告名下的房产一套，房屋成交价为3600000元。合同签订后被告支付原告定金50000元。2017年12月11日原被告共同至房管局签署《存量房屋买卖协议》：约定被告于2018年3月1日前将首付款1065000元一次性存入房地产交易资金监管中心在银行设立的专用账户，于2018年3月1日前办理完毕贷款手续;于2018年5月20日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。据原告知悉，被告未能按照约定的时间履行自身的合同义务。因被告未能依约办理不动产转移登记手续，2018年5月21日三方共同签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：“三方于2018年5月25日至不动产登记事务中心办理过户交易手续。如不能按规定日期办理。甲方有权解除买卖合同，不承担任何违约责任。乙丙双方共同承担甲方的一切损失。”现被告再一次违反三方协议的约定，拒绝配合原告办理不动产转移登记手续，并拒绝与原告进行沟通。无奈，原告只得诉至法院：1.解除原、被告于2017年12月11日签订的《存量房屋买卖协议》。
2、被告辩称
被告秦某辩称，被告同意解除房屋买卖协议，但要求原告返还定金。被告已经全部将房屋首付款交付银行监管账户，贷款审批手续正在进行。原、被告及第三人于2018年5月21日签订的《房屋买卖补充协议》约定，2018年5月25日在房管局办理过户手续，但是因为贷款未能及时获批，此协议约定内容客观不能履行，被告不应该承担任何责任。在解除房屋买卖协议的同时，原告应该向被告返还定金50000元。
反诉原告秦某向法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》及《存量房屋买卖协议》;2.被反诉人返还定金50000元并协助反诉人办理首付款退款。事实及理由：反诉原告与反诉被告及第三人于2017年9月4日签订的《房屋买卖(置换)合同》。约定被反诉人将房屋出卖给反诉人，约定成交价为3600000元。并于2017年12月11日签订《存量房屋买卖协议》。按合同约定，反诉人已于2017年9月4日给付被反诉人定金50000元。并于2018年将房屋首付款1065000元打入被反诉人的资金监管银行账户。根据《房屋买卖(置换)合同》约定，由第三人为反诉人办理贷款及相关手续，虽然贷款手续已办理完毕，但因贷款未能如期获批，期间反诉人一直积极配合并不存在任何过错，反诉人为客观不能如期履行房屋过户的约定，故反诉人不应承担违约责任。另外基于上述贷款未获批的情形，被反诉人在合同约定的办理过户手续日期之前亦未曾向反诉人提出过补足房屋价款主张，现仅单独要求解除合同且不返还定金请求对反诉人有失公允。故提起反诉请依法查明事实并支持反诉人反诉请求。
反诉被告周某、于某辩称，同意第一项诉讼请求;第二、三项诉讼请求请法院驳回，双方合同履行中，原告不存在违约行为，故被告要求返还定金没有任何事实及法律依据。
二、法院查明
2017年9月4日，原、被告及第三人签订《房屋买卖(置换)合同》，合同约定原告自愿将房屋出售给被告，实际成交价格3600000元。被告应于2017年9月4日交付定金50000元。
2017年12月11日，原、被告签订《存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为3550000元，被告应于2018年3月1日前将首付款1065000元一次性存入房地产交易资金监管中心在银行设立的专用账户，被告应于2018年3月1日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，被告应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。协议签订后，原被告应在2018年5月20日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。
2017年9月4日，被告秦某已向原告周某、于某交付定金50000元。
2018年4月3日，被告秦某将首付款1065000元交付房地产交易资金监管中心的监管房屋价款账户。
至今，被告秦某未将除首付款1065000元之外的剩余购房款交付房地产交易资金监管中心的监管房屋价款账户。
三、法院判决
1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》及《存量房屋买卖协议》;
2、反诉被告周某、于某协助反诉原告秦某办理首付款1065000元的退款手续。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告周某、于某主张解除合同，理由系因被告秦某未按照约定交付房款导致不能按照合同约定办理房产过户手续，经本案审理该事实确实存在。原告周某、于某主张解除合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件。被告秦某以贷款未如期获批属于客观不能履行作为抗辩理由主张其不应承担违约责任。因合同中约定了“当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。”故被告秦某在银行贷款未如期获批的情况下应负有补足全部监管房屋价款的合同义务。被告提出原告未曾向其提出过补足房款主张，而合同中没有约定原告在此情况下有向被告提出要求补足房款主张的明示义务，被告以此为由无合同约定和法律依据，法院不予支持。被告秦某未按合同约定交付购房款的行为导致原告周某、于某的合同目的无法实现，被告秦某的行为应属于根本性违约行为，故原告周某、于某要求解除合同的诉讼请求，亦符合法律规定，法院予以支持。
因双方在合同中未对定金的性质进行明确约定，应视为违约定金。本案中反诉原告秦某存在根本违约行为导致合同解除，反诉原告秦某的该项诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。
因双方合同解除，已经履行的依法应恢复原状，故反诉被告周某、于某应协助反诉原告办理首付款退款手续。
