北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告齐某诉称：1、合同约定如果在90日内没有办理完成转移登记，双方可以协商，是指办理时间的延长，不包括合同价格的调整，高某要求提高价格并拒绝履行合同，构成根本违约;2、我在8月24日也就是合同规定的90日内完成了资质核验，不存在过错;3、高某的根本违约行为给我造成的实际损失至少有230万元。
请求判决：1、确认我与高某就昌平县回龙观201号房屋(以下简称诉争房屋)的《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》于2016年9月24日解除;2、高某向我返还定金50000元;3、高某向我支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计640000元的解约违约金;4、高某向我赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失1665500元;5、诉讼费由高某负担。
二、被告辩称
被告高某辩称：1、违约责任不在我方，依据双方合同约定，合同签订之日起90日办理过户登记，但齐某未在90日内完成购房资质核验，产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，依据合同约定，需要双方签订补充协议，故我提出进行价格调整和付款方式的改变是在补充协议商议范围内，是合理的，不构成违约，双方未能达成补充协议导致合同未能继续履行，不应认定系我方违约所致;2、齐某提交的证据存在伪证，且相互矛盾;3、签订合同时对方并未提供委托书，系他人冒名顶替签订，对方存在欺诈行为，应予撤销;4、原告要求的赔偿数额没有合同依据。
反诉请求1、撤销诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》;2、齐某承担相应的缔约过失责任;3、诉讼费由齐某负担。
三、审理查明
2016年4月23日，高某(甲方、出售方)与齐某(乙方、买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定甲方将位于昌平县回龙观镇201房产卖予乙方。房屋成交总价为3200000元，乙方于合同签订当日支付定金50000元，乙方在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，资金通过资金存管方式划转。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，应当以书面形式进行。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收取的乙方全部付款返还给乙方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。合同还约定了其他事项。当日齐某支付高某定金50000元。齐某与我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)职员程某1另签订《补充协议》，约定齐某支付2个月违约金11000元，由我爱我家公司在2016年7月6日腾空房屋内的租户，腾空房屋后该房屋钥匙交付齐某，进行装修。后齐某支付我爱我家公司诉争房屋租户腾空违约金5500元。
庭审中，高某对合同签订人存有异议，认为齐某并未出面签订合同及办理相应手续。齐某提供《委托书》，证明因身体原因委托儿子刘辉全权代理其购房事宜，对其为购房所签一切文件均接受和认可。
齐某另提供多份电话录音，证明其依合同约定提前备齐购房款，但因高某单方提高价格并拒不办理相应手续导致合同无法继续履行。其中2016年8月25日刘玉庆与我爱我家公司人员的录音中，刘玉庆要求齐某支付此房屋购房款4700000，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。高某对此表示通话对象为其爱人刘玉庆，且为非书面方式，并不具有效力。
另据齐某提供的购房核验查询结果显示，齐某初步核验通过。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决如下：
1、高某返还齐某定金50000元，于本判决生效后十日内支付;
2、高某支付齐某经济损失1500000元，于本判决生效后十日内支付;
3、确认高某与齐某于2016年4月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2016年9月24日解除;
4、驳回高某的反诉诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，依据齐某提供的《委托书》，齐某委托其子刘辉全权代理其购房事宜，且对刘辉以其名义签订的购房文件均表示接受和认可，故诉争房屋买卖合同在齐某与高某之间发生法律效力。高某以合同非齐某本人签订为由主张齐某存在欺诈并要求撤销合同，无事实和法律依据，不应支持。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同约定，“如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议”。现双方对于“另行签订书面的补充协议”这一条款如何理解产生争议。齐某认为，该条款指双方应当另行协商确定办理房屋权属转移登记的时间，高某认为该条款指双方应当对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，如协商不成，则解除合同。就此可以认为，该条款适用的前提为“产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况”，在此前提下，买卖双方有对办理权属转移登记时间另行协商确定的必要;相反，若将此条款理解为对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，因房屋价款属于影响房屋交易能否达成的关键因素，故极易导致因双方无法达成新的合意而解除合同的情况出现，则双方可直接约定合同解除，而无约定“另行协商”之必要。因此，依据合同的词句和相关条款，“另行协商”应理解为协商确定延长权属转移登记的具体时间为宜。高某关于对合同全部内容重新协商的主张，不符合合同上下文的约定，与合同目的和诚实信用原则相悖，不能成立，不应支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定，若因高某原因致使齐某未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，齐某有权单方解除合同。合同履行过程中，虽然齐某认可于2016年7月23日才完成购房资格核验，但高某未依照合同约定与齐某另行协商确定新的办理权属转移登记的时间，并拒绝继续履行合同，构成违约，依照上述约定，齐某有权单方解除合同。齐某于2016年10月25日向刘玉庆发送解除合同短信通知的行为发生解除合同的效力。
齐某主张的房屋差价损失系因无法购买此房屋而产生的损失。在高某拒绝履行合同时，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。高某主张违约金过高的辩称缺乏事实依据，法院不应支持。在违约金无法填补损失的情况下，对齐某主张的差价损失予以支持。具体数额考虑到双方合同履行情况及高某丈夫刘玉庆对房价上涨情况的自认，酌定损失数额。
