北京经纪专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量经纪案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告杨某诉称：1.请求判令田某、梁某继续履行双方于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，向杨某交付位于北京市朝阳区×号房屋，并协助杨某办理该房屋的所有权转移登记手续;2.判令田某、梁某按照房屋总价款万分之五的标准向杨某支付自2016年10月14日至实际办理过户至日止的违约金;3.判令田某、梁某按照每月5500元的标准向杨某支付自2016年11月1日至实际交付房屋之日止的租金损失;4.本案的诉讼费由田某、梁某承担。
二、被告辩称
被告洪某、魏某辩称：不同意原告的诉讼请求。合同约定，双方需在2016年11月4日提交房屋交易相关资料，但是原告直至2017年1月10日才提交，因原告逾期未提交房屋上市审批资料超过15天或其他行为导致交易不能正常进行，出卖人有权解除合同，故合同不应继续履行，应当由原告向被告支付违约金。
被告洪某、魏某反诉请求：1.判令解除反诉人洪某与被反诉人及第三人于2016年12月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.被反诉人支付反诉人违约金275000元;3.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：原、被告双方与第三人签订了合同编号为111448的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，由被反诉人购买反诉人夫妻共同所有的位于房山区某某号房屋，房屋总价款为1375000元。合同第五条约定，被反诉人应于2016年12月5日前提交个人购房资格审核材料，应于2016年12月5日前配合提交集资房上市审批资料。合同第十条第二款约定，若被反诉人的其他违约行为导致交易不能正常进行，逾期超过15天的，反诉人有权解除合同，被反诉人应按总房价款的20%向反诉人支付违约金。被反诉人购买的是按经济适用房管理的房屋，按合同约定应向某化工社区管理服务中心递交本人及配偶的身份证、户口本及结婚证以办理涉案房屋的《上市出售确认书》，但被反诉人却未按时递交，逾期超过15天。被反诉人也并未按照合同约定时间提交个人购房资格审核材料，违反合同约定，且超过十五天。此外，本案涉案房屋的《上市出售确认书》存在多次错误、多次提交的情况，被申请人存在未及时确认的行为。被反诉人的行为严重违反了合同的约定，反诉人有权依据合同的约定解除本合同，并要求被反诉人支付违约金。
原告魏群针对反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。原告在履行合同过程中没有任何违约行为。被告所称原告在2017年1月10日逾期提交购房手续，与事实不符。虽然上市审批表上登记的时间是2017年1月10日，但是原告是按照合同约定的时间提交材料，如果当天交材料是不可能当天办理上市审批的。《上市出售确认书》修改的问题是某化工公司原因导致的，不是原告的意志可以决定的。
三、审理查明
洪某与魏某系夫妻关系。位于北京市房山区某某号房屋一套登记在洪某名下。2016年11月2日，洪某(甲方，出卖人)、魏某(共有权人)与魏群(乙方，买受人)及某经纪公司(丙方，居间方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，该合同约定：由出卖人将其所有的上述涉案房屋出售给买受人，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，该房屋的房产证获得日期为2007年6月8日，已满五年;该房屋未设定抵押，未出租。第三条“成交价格、付款方式”条款约定：房屋成交价格113万元;家具家电装饰装修及配套设施设备、相关物品等作价24.5万元，于过户当日支付给出卖人。买受人采取市管公积金贷款的方式付款。买受人需于合同签订之日交纳购房定金2万元(其中，一万元由出卖人保存，一万元由居间方保存)。买受人于过户前按资金监管要求交纳购房首付款23万元，拟申请贷款90万元，贷款部分的房款按公积金管理中心及相关银行规定支付。第五条“相关手续办理时间”条款约定：买卖双方协商一致，于2016年11月4日开始办理该房屋的相关交易手续。若出卖人出售的为已购公房，原产权单位需要审批的，出卖人、买受人应于2016年11月4日前配合提供相关审批资料，提交原产权单位办理;买受人应于2016年11月4日前提交个人购房资格审核资料;如需买卖双方签字、提供资料、领取房产证、办理抵押手续或确认的其他情形，双方应于接到通知后五个工作日内配合提供相关资料并办理相关手续;双方于买方购房资格审批通过、房屋房源核验通过、房屋原产权单位上市审批通过后五个工作日内办理贷款手续。第六条“权属转移登记”条款约定：双方于买方购房资格审批通过、房屋房源核验通过、房屋原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第七条“房屋的交付”条款约定：出卖人应当在收到全部房款后且2017年5月29日前将该房屋交付给买受人。第十条“违约责任”条款约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。(一)合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的(含贷款、过户等手续)或其他违约行为导致本交易不能正常进行的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行;若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在解除合同通知送达之日起15个工作日内将买受人的已付款项(不计利息)及违约金支付给买受人，出卖人向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费及已产生的其他代办费用;(二)合同签订后，若买受人未按照合同第三条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能正常进行，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行;若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在解除合同通知送达之日起15个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项(不计利息)返还给买受人，买受人向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费及已产生的其他代办费用。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年11月2日，魏群交纳购房定金2万元，其中1万元由洪某保存，另1万元由某经纪公司保存。2017年1月10日，洪某、魏某在《某石化公司已购集资建房上市出售审批表》上签字，魏群在《某石化公司已购集资建房上市出售购房人登记表》上签字。某石化公司行政管理部就涉案房屋先后分别出具《某石化公司集资建房上市出售确认书》。2017年1月20日，魏群在京购房资格初步核验通过。2017年2月3日，洪某、魏某向某经纪公司送达书面解除合同通知书，内容为：“由于买方在接到房产允许上市销售确认书(2017年1月5日)未及时确认申请，导致直至2017年1月22日开具第二份房产上市销售确认书，逾期18天，超过合同规定的15天，出卖人有权单方解除本合同。现出卖人要求解除本合同，买受人魏群应按总房价的20%向出卖人支付违约金，中介终止交易。”
第三人某经纪公司述称：在2017年3月初卖方提出解除合同之前，双方都在积极配合我公司办理房屋交易手续。我公司希望双方能够继续履行合同。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
1、原告魏群与被告(洪某、魏某继续履行双方于二○一六年十二月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;
2、第三人北京某经纪公司于本判决生效后七日内将由其保存的定金一万元给付被告洪某、魏某;原告魏群于本判决生效后七日内将剩余购房款一百三十五万五千元给付被告洪某、魏某;
3、被告洪某、魏某于收到全部购房款的当日协助原告魏群将位于北京市房山区某某号房屋过户至原告魏群名下;
4、被告(洪某、魏某于收到全部购房款后七日内将位于北京市房山区某某号房屋交付原告魏群;
5、被告(洪某、魏某支付原告魏群违约金，自二○一七年三月四日起至本判决生效之日止，以一百三十七万五千元为基数，按照每日万分之一的标准计算;
6、驳回原告魏群的其他诉讼请求;
7、驳回被告洪某、魏某的全部反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，魏群与洪某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于洪某、魏某主张魏群未按照合同约定的时间提交购房资格审核资料且逾期超过15天，达到约定解除条件，合同应当予以解除一节，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方的合同约定，双方应于2016年11月4日前配合提供相关审批资料，提交原产权单位即某化工公司办理上市审批。在合同具体履行中，双方均系将相关材料提交某经纪公司，由其按照某化工公司要求，组织双方逐项办理相关手续，最后将上市出售审批表和购房人登记表及相关审批材料共同提交某化工公司。因此，虽然魏群于2017年1月10日在购房人登记表中签字，但并不能以此证明魏群系于该日方提交个人购房资格资料，且对于洪某、魏某的该项主张，魏群、某经纪公司均不予认可，洪某、魏某亦不能提交其他证据证明，因此，洪某、魏某关于魏群逾期提交购房资格审核资料的主张，不应支持;另一方面，退一步而言，即使魏群逾期若干天提交了个人购房资格审核材料，但双方后续共同向某化工公司提交了上市审批材料，配合完成了涉案房屋的上市审批，且魏群亦于2017年1月20日通过了在京购房资格审核，故即使魏群逾期若干天向某化工公司提交审核材料，亦未导致本案交易无法进行，不足以构成根本违约，不符合双方合同约定的单方解除权适用情形。
关于洪某、魏某主张涉案房屋的《上市出售确认书》存在多次错误、多次提交的情况，系因魏群未及时确认，严重违反合同约定，其有权解除合同一节，涉案房屋需要办理上市出售审批，涉案《上市出售确认书》由涉案房屋的原产权单位出具，无须买受人确认，多次错误亦非买受人原因导致，故洪某、魏某据此主张魏群违约的答辩意见，不应采信。综上，洪某、魏某要求解除合同的反诉请求，缺乏事实与法律依据，不应支持。
现洪某、魏某无事实与法律依据，拒绝继续履行合同，已经构成违约。魏群作为守约方，有权要求洪某、魏某继续履行房屋买卖合同。本案审理过程中，魏群提供证据表明其能够一次性付清剩余房款135.5万元，并自愿承担不能付清剩余购房款的法律后果。同时，依据双方约定，因过户产生的税费(出卖人多套房产生的税费除外)由魏群负担。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，因此，对于魏群要求继续履行合同，洪某、魏某配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，应当支持。对于魏群要求洪某、魏某将涉案房屋腾退交付的请求，在魏群付清全部购房款后，洪某、魏某应按双方合同的约定交付房屋，故对该项诉讼请求，应当支持。
关于魏群要求洪某、魏某支付违约金一节，洪某、魏某以魏群未能及时确认上市销售确认书导致逾期18天为由，于2017年2月3日发出解除合同的通知，魏群于当日知悉了该解除通知。由于魏群无导致合同无法继续履行的违约行为，洪某、魏某无正当理由明确拒绝配合魏群办理房屋交易手续的行为已构成违约，故魏群有权根据合同约定要求洪某、魏某支付违约金。关于违约金，本院根据案件具体情况，综合考虑魏群的实际损失，酌情确定洪某、魏某按照总房价款的日万分之一为标准支付违约金，起算时间确定为2017年2月3日。对魏群要求的违约金过高的部分，不应支持。同理，洪某、魏某要求魏群支付违约金的反诉请求，因其无法提供证据证明魏群存在违约行为，故其该项反诉请求无事实和法律依据，不应支持。
