北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告蒋某诉称：2016年8月2日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件。原告于2016年9月25日实地勘验房屋过程中，原告发现位于北京市东城区×××号房屋的分户承重墙被拆除，在分户墙的位置上私建了普通隔离板，导致×××号房屋的室内面积缩水。由于分户承重墙被拆，导致房屋主体结构被严重破坏，被告的房屋存在重大安全隐患，不符合双方约定的质量要求，构成了根本违约。被告在签订合同时并没有将上述情况告知原告，存在欺诈行为。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。
请求：1、依法判令撤销双方之间于2016年8月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件;2、判令被告返还原告已经交付的定金18万元;3、诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告黄某辩称：原告在诉讼之前已向被告发出了解除合同通知书，该行为表示原告认可了合同的效力，不能再以欺诈为理由要求撤销合同。本案的买卖合同不存在欺诈行为，双方是在中介公司的居间服务下，原告多次看房的基础上经过慎重考虑与被告签订的房屋买卖合同，同时原告起诉的房屋存在质量问题或面积缩水问题均没有事实和法律依据。在被告方购买诉争房屋后，没有对房屋结构进行过变动。诉争房屋的分户墙并非承重墙，被告没有私建分户墙，同时在购房时已将房屋的相关情况如实向原告进行了告知，原告也查看了房屋。原告不同意继续履行合同的理由是因为新的购房政策导致原告购房需要多付相关税费，因此被告方不同意原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
位于本市东城区×××号房屋(以下简称涉诉房屋)为黄某名下所有房产。
2016年8月2日，北京麦田房产经纪有限公司向买卖双方送达《重要事项告知书》，向双方告知买卖房屋的注意事项，出卖人处有黄某的签字，买受人处有白某的签字。
同日，黄某(出卖人)与白某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。出卖人所售房屋坐落为东城区×××室，建筑面积133.21平方米。该房屋规划设计用途为住宅。房屋所有权证号为X京房权证东字第×××号，房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押银行为交通银行，抵押登记日期为2014年3月10日。该房屋未出租。经买卖双方协商一致，房屋成交总价为930万元。附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金(不高于房屋成交总价的20%)人民币180万元。该笔定金作为第一笔购房款的一部分，具体支付时间为签订本附件当日支付人民币18万元;剩余人民币162万元于2016年10月1日前以自行交接的方式支付。若买受人以资金监管方式支付定金，则支付的首笔监管资金中即包含定金。抵押权人为交通银行，抵押数额为220万元，出卖人承诺：除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。出卖人应于2016年9月2日前(含当日)向抵押权人申请清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。出卖人同意将购房款人民币10万元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付。商业按揭贷款：买卖双方应于2017年2月15日前(含当日)办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币245万元。剩余购房款买受人于2017年3月3日前(含当日)支付出卖人购房款人民币495万元，支付方式为银行资金监管。买卖双方应于贷款批复后2个工作日办理税、费缴纳手续。除本协议另有约定外，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后2个工作日办理房屋所有权转移登记手续。出卖人应于过户当日将房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2016年8月2日，白某(买受人)与黄某(出卖人)及北京麦田房产经纪有限公司(居间方)签订《房屋状况说明书》，备注中载明：因出卖人房屋状况承诺不实导致的责任、损失及多缴纳的增值税、个人所得税均由出卖人承担。同日，白某与黄某签订《购房资格协议书》及《交易款项支付提示函》。《购房资格协议书》约定，白某签订房屋买卖合同时不具备购房资格，黄某知晓白某不具备购房资格，并同意白某于2016年12月30日前具备购房资格。《交易款项支付提示函》载明：买卖双方已充分阅读提示信息，并明确知晓未选择资金监管将面临的风险。双方确认，房屋成交总价为人民币930万元，其中190万元放弃监管，由买方自行支付。
2016年8月2日，白某向黄某支付购房定金18万元。
诉讼中，原告对涉诉房屋中分户墙提出质疑，并称经现场查看，该房屋分户墙不是实体建筑的分户墙，而是用木板隔开的。对此，被告表示购买房屋后未对房屋分户墙进行过变动。
庭审中，本院到涉诉房屋现场进行勘验，勘验结果为：涉诉房屋与相邻的房屋分户隔墙是用装饰材料(木板)隔开的，涉诉房屋楼上×××号房屋内对应位置没有分户墙;楼下×××号房屋内对应位置有分户墙;楼上×××号房屋内对应位置有分户墙。对此，双方均认可真实性。
庭审中，本院到涉诉房屋所在小区的物业公司调查涉诉房屋分户墙一事。物业公司工作人员称：×××号房屋与×××号房屋在开发商出售时，存在分户墙。业主向物业公司报备后，可以将该分户墙拆除。若将拆除分户墙后的房屋另行出售时，应将分户墙再砌好。2014年，现业主在对涉诉房屋进行装修时，向物业公司进行过装修备案，但就房屋墙体的变动没有向物业公司提出过。对此，双方均认可真实性。
四、法院判决
北京市东城区人民法院经审理判决如下：
1、撤销原告白某与被告黄某之间于二〇一六年九月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《购房资格协议书》及《交易款项支付提示函》;
2、被告黄某于本判决生效后七日内退还原告白某的定金十八万元;
3、驳回原告白某的其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，当事人可以请求人民法院予以撤销。根据本案查明的事实，原告购买涉诉房屋时，到涉诉房屋现场进行过查看，但并未发现房屋分户墙为装饰墙。签订合同后，原告再次到涉诉房屋查看时，发现房屋分户墙并非实体墙，进而不再同意履行双方之间签订的相关合同。应当指出，对于买卖房屋等大宗商品的交易，双方均应尽到审慎的注意义务。该案中，原告在签订房屋买卖合同时并未尽到审慎的注意义务，故原告存在一定的过错。同时，被告所有使用涉诉房屋多年，对涉诉房屋的结构应当清楚。但在双方签订房屋买卖合同时，被告并未将相关房屋结构情况向原告进行详细介绍，特别是签订合同时，被告并未就分户墙的实际情况与原告作特别约定。因此，被告存在主要过错。因分户墙系诉争房屋与相邻住房就位置而言体现出的明显标志，就该标志亦对房屋主体建筑面积产生影响。现根据查明诉争房屋与相邻住房的分户墙不是实体墙，而是装饰墙，应当说该分户墙被拆该过，房屋存在瑕疵。因该瑕疵双方并未有明确的约定，原告坚称在签订合同前不知该瑕疵的存在，而是签订合同后知道的。原告虽在签订合同前看过该房，因不知该瑕疵而签订合同属于重大误解。故原告要求撤销双方之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，应当支持。双方之间签订的房屋买卖合同被撤销，基于该房屋买卖合同签订的《购房资格协议书》及《交易款项支付提示函》亦应当一并撤销。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告收取的定金应该予以返还。关于原告起诉要求撤销《房屋状况说明书》及《重要事项告知书》的诉讼请求，因《房屋状况说明书》及《重要事项告知书》涉及其他合同主体，不宜同案处理，可以另行处理。
关于被告的抗辩，经查不能证明诉争房屋的分户装饰墙是被告所建，但被告是诉争房屋的所有权人，诉争房屋整体格局已发生变化是客观事实，被告在出卖诉争房屋时就应对房屋内的变化主动向买方进行详细说明。虽不能认定被告存在主观欺诈，但被告未就房屋瑕疵与原告做特别约定应承担主要责任，原告基于重大误解而主张撤销合同，被告就应依法承担相应责任。故被告的抗辩意见，不应采纳。
