北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2017年3月17日，张某与王某签署《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张某购买王某所有的位于北京市海淀区涉诉房屋，房屋成交总价为8430000元(含屋内设施设备)。2017年3月20日，双方办理了《存量房屋买卖合同(自行成交版)》网签备案手续。上述合同签订后，张某于2017年3月17日支付定金20万元;2017年3月20日支付首付款250万元;并缴纳契税及印花税合计57665元。2017年4月15日，在办理涉案房屋过户事宜时，张某得知因王某涉及其他债权债务纠纷导致涉案房屋已于2017年4月11日被北京市朝阳区人民法院司法查封，交易无法继续进行。此后，王某虽多次承诺尽快解决，但截止起诉之日涉案房屋仍处于查封状态。在长期等待无果后，张某提出解约并于2017年11月15日将己方草拟的关于解除合同后善后处理事宜的协议稿发送王某。2017年11月17日，张某再次发送了解除协议的修订版。2017年12月18日，张某向王某发出《告知函》，再次提出解除合同，并要求王某就善后处理事宜尽快回复。王某于2017年12月19日签收了该函，但至今未予正面回复。原告认为，因涉案房屋因被告自身原因被法院查封，长期无法解决，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法履行，应属被告严重违约，并造成了原告的严重损失，理应承担相应责任。现因多次协商无果，原告无奈诉至法院，根据《房屋买卖合同》及相关法律法规之规定，请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除，要求被告退还原告已经支付的购房款，并按照合同约定承担违约责任。
2、被告辩称
王某辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实依据，原告依据合同的违约条款进行起诉并要求解除合同，没有事实依据。合同签约时、网签时(3月20日)房屋时房屋均未被查封，在过户时(4月15日)发现人民法院已将涉案房屋查封，查封时间我方不清楚。我方没有违约的情形，被查封并非被告主观可控制掌握的。被告出售房屋时涉案房屋是正常的。其他诉讼因我方是担保人，因我方为担保人房屋被查封，因此我方无过错，不应适用违约责任解除合同。关于此情形，合同第九条第二项第一款有专门的约定，我方退还已付房款及按照银行的基准利于付给利息。且在消除查封状态后合同是和可以履行的。且原告是没有任何损失的，涉案房屋在签署买卖合同以前一直由原告承租使用，且现也由原告占有使用。我方不认可因我方违约解除合同，但我方同意原告退房，同意在原告退房的情况下返还已付款270万元及相应的利息，但不同意支付违约金。
二、法院查明
2017年3月17日，张某与王某签署《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：张某购买王某所有的位于北京市海淀区涉诉房屋，房屋成交总价为人民币8430000元(含屋内设施设备)。合同第七条约定：出卖人将该房屋出卖给第三方或者出卖人自身原因，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，按照贷款基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。2017年3月20日，双方办理了《存量房屋买卖合同(自行成交版)》网签备案手续。
上述合同签订后，张某于2017年3月17日向王某支付定金20万元，于2017年3月20日向王某支付首付款250万元，并缴纳契税及印花税合计57665元。之后，在办理涉案房屋过户事宜时发现涉案房屋已因王某涉及其他债权债务纠纷而被人民法院于2017年4月11日查封，房屋过户手续无法完成，截止本案庭审结束时涉案房屋仍处于查封状态。因长期等待房屋解除查封无果从而无法进行房屋产权过户，张某于2017年12月18日向王某发出《告知函》正式提出解除合同，并要求王某就善后处理事宜尽快回复。王某于2017年12月19日签收了该函，但未予回复，至今未退还已收取的购房款270万元。
就房屋买卖合同解除给张某造成的损失，张某主张包括购房款的利息损失、房屋交易已产生的税费损失、房屋交易中介费、诉讼费、律师费、保全保险费、法院保全费、房屋租赁费损失等直接损失203万余元，并包括房租利益预期损失、房价升值的差价损失等可得利益损失128万余元。就上述损失，张某提交短期借款协议、中介费收款凭条、诉讼费交款通知书、律师费发票、保全保险费发票、房屋租赁合同、网上查询房屋出售价格等证据予以佐证。
三、法院判决
1、确认张某与王某于2017年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年12月19日解除;
2、王某于本判决生效后七日内退还张某购房款人民币二百七十万元;
3、王某于本判决生效后七日内支付张某违约金人民币二百七十万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。现涉案房屋因王某涉及其他债权债务纠纷而于2017年4月11日被人民法院司法查封，截止本案庭审结束时涉案房屋仍处于查封状态，导致无法进行房屋产权过户，房屋买卖合同无法继续进行。保证涉案房屋具备产权过户条件系房屋出卖人的义务，上述情况的发生显属王某违约，该违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，在此情况下张某依法有权单方解除合同。张某于2017年12月18日向王某发出《告知函》，正式提出解除合同，并要求王某就善后处理事宜尽快回复，王某于2017年12月19日签收了该函，但未予回复。故确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年12月19日解除。上述合同解除后，王某理应向张某退还已收取的购房款270万元，故张某要求王某退还原告购房款270万元的诉讼请求，具备事实及法律依据，应予以支持。
王某的违约行为导致合同解除，王某应依据合同约定承担相应的违约责任。根据双方房屋买卖合同第七条约定，王某应当自收到张某退房通知之日起10日内退还全部已付款270万元，按照贷款基准利率付给利息，按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金即270万元。根据张某就其因房屋买卖合同解除而遭受损失的主张提交的相关证据，其存在已付款利息损失、房屋交易成本损失、为诉讼支出费用损失、房屋租赁费损失等直接损失及房租利息预期损失、房屋升值造成的房屋差价损失等可得利益损失，上述损失数额巨大，张某有权依据违约责任条款向王某主张违约损害赔偿以获得损失补偿，故应对张某要求王某支付违约金270万元的诉讼请求依法予以支持。
