北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2006年12月11日被告出具证明，内容为：兹证明赵某为涉诉房屋经济适用住房的产权人。因赵某没有北京户口，所以以刘某的名字购买的。等国家政策允许时，刘某即刻将涉诉房屋的产权过户给赵某。双方争议房屋属于经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定条件，原告当时不具有购买经济适用房资格，但现在被告不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求原告腾退房屋，严重侵犯原告的合法权益，故提起诉讼，要求：1、确认原告借用被告名义买房的民事法律行为无效;2、判令被告返还原告购房款403012元、购房费用27493元(其中契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元)、购房利息61393.83元;3、判令被告赔偿原告装修损失14万元;4、判令被告全额赔偿原告房屋差价损失2278501.17元;5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
刘某辩称：不同意原告的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是被告本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。案件焦点第一是是否有实际出资，第二被告写的承诺是不是客观事实，不是被告的真实意思表示，也没有经过被告丈夫的同意、知情和认可。总之不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2001年2月15日，刘某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘某购买涉诉房屋。该房屋总价款为403012元，首付款为103012元，余下30万元以刘某名义办理了贷款。因购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元，以上各项购房费用共计27493元。该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为刘某，房屋性质为经济适用房。
2006年12月11日，刘某曾出具证明一份，内容为“兹证明赵某为涉诉房屋经济适用住房的产权人。因赵某没有北京户口，所以以刘某的名字购买的，首付款由赵某交的，以后贷款赵某委托张某来交。等国家政策允许时，刘某即刻将涉诉房屋产权过户给赵某。”
2013年刘某将赵某诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在刘某名下，在无相反证据的情况下，刘某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了刘某的诉讼请求。赵某不服提出上诉，二审维持了原判。
2014年刘某起诉赵某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在刘某名下，生效文书亦确认刘某为房屋所有权人，故判决赵某将诉争房屋腾退给刘某。赵某不服提出上诉，二审于2014年8月13日维持了原判。
另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由赵某持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。庭审中原告称孙某系原告之子张某的司机，被告认可该笔款项是张某的钱，不是孙某的钱。
再查，诉争房屋交付后赵某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由赵某持有，后丢失。
诉讼过程中，赵某申请对房屋价值进行评估，北京某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014年8月13日的正常市场价值为277.04万元。赵某支付了评估费7500元。
以上事实，有民事判决书、房地产交易档案、装修合同、装修清单、农业银行存折、提前还款进账单复印件、银行还款明细、估价报告、评估费发票及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。
三、法院判决
1、被告刘某于本判决生效后三十日内支付原告赵某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元。
2、被告刘某于本判决生效后三十日内支付原告赵某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此赵某再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此不予支持。本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。现涉案房屋登记在刘某名下，在无相反证据的情况下，刘某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决.根据庭审查明的情况，购房手续原件均由赵某持有，诉争房屋由赵某装修并居住使用，刘某书写的证明中认可了赵某的出资及赵某之子张某代为偿还贷款的事实，而刘某并未提供认可证据证明其出资的事实，该房屋归还房屋贷款所用的存折由赵某持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。因此，认定诉争房屋系赵某出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决赵某将诉争房屋腾退给刘某，因此刘某应返还赵某为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故赵某要求刘某返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，予以支持。对于装修，因装修完成后，赵某实际使用该房屋，对于装修的现值，赵某并不申请鉴定，因此对于赵某诉讼请求中关于装修的部分，不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到赵某支付了全部购房款，刘某拒绝履行等因素，刘某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，刘某应按照其过错程度给予赵某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。
