北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2004年通过朋友张某与被告宋某的外公联系，以被告名义购买了涉诉房屋，房屋总价款为217854元，均系原告支付。房屋支付后，原告领取了钥匙，2009年原告开始将房屋出租，并将房屋进行了装修。
因此前购买相关事宜系原告委托朋友张某办理，故原告与被告其实素未谋面，2014年2月23日被告突然到涉诉房屋，阻止租户入住并擅自更换了门锁。此后，原告多次与被告协商解决此事，被告认可借名买房的事实，但在赔偿问题上，双方分歧较大，协商未果。
原告作为涉诉房屋的实际购买人，实际占有房屋近十年，购房款、装修款及物业、水电、燃气等相关费用均系由原告支付。现由于房价上涨，被告违反诚实信用原则，强行将原告的租户赶走，故原告诉至贵院，诉讼请求如下：1、依法确认原、被告之间借名购买涉诉房屋的行为有效;2、判令被告将涉诉房屋房交付原告使用;3、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
宋某辩称：涉诉房屋系被告合法取得，原、被告双方素不相识，被告与原告之间不存在“借名购买经济适用房的行为”，也不存在任何形式的借名买房合同。合同即不存在，更谈不上合同效力的问题。因此，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。针对原告所述，发表意见如下：
1、原、被告双方素不相识，客观上不具备达成借名买房合同的可能性;
2、原告主张其委托朋友张某借被告之名买房，但未能提供任何证据证明，证人赵某证言亦不真实;
3、原告提交的证据不能证明原、被告之间存在借名买房的行为。首先，原告提交的多份证据均是不正规的收据、单据，真实性不予认可，不具有证明力，更无法形成完整的证据链。其次，原告提交的证据更无法在时间上严密串联起来，相反其出示的证据正可以说明其没有实际占有房屋近十年。第三，从常人的法律意识及自我保护意识来看，按原告所称，其在长达十年的时间内竟从未索要过房屋产权证原件及相关契税、公共维修基金正规发票等能够更加充分证明其身份的重要文件材料，更从未要求办理过户手续，这不仅有悖常理，更是荒唐的。最后，关于原告出示的录音证据，这是原、被告之间唯一的一次见面，也是唯一的一份录音，原告采取偷偷录音、诱导被告的方式取得该证据，且录音中并非被告的真实意思表示，因此亦不能采信;
4、如上所述，被告与原告之间不存在借名买房的合同关系，因此更不涉及确认合同有效、将房屋交付原告使用等情况;
5、关于房屋的事实情况。被告自小跟随外公长大，涉诉房屋系其外公为其购买。被告外公与张某系好友，被告外公在购买此房时资金困难，遂向张某借款20万元。因被告工作地点在延庆，而涉诉房屋在大兴，且当时被告年纪小暂时对该房屋的利用率不高，同时也是为了偿还张某的人情、借款，被告外公与张某达成口头约定，即张某出借购房款，被告保证自取得该房后至少5年之多10年的时间内由张某出租该房屋，作为其出借购房款的利息。被告毕业后一直在延庆工作，于近两年才结婚生子，且其爱人一直在外地上学，2013年才毕业回京。因此，被告外公与张某的协议一直延续。在2014年春节前夕，得知张某自杀身亡，为妥善处理涉诉房屋事宜，被告才去涉诉房屋等待租户以获得张家联系方式。而至于原告为何有涉诉房屋的钥匙，为何在没有房产证的情况下能将房屋出租，只有原告清楚。被告与原告素不相识，更不知道原告为何会有涉诉房屋钥匙，也许这是原告与张某之间达成的某种约定。但如今，张某已过世，被告作为涉诉房屋合法的所有权人，有权收回房屋，原告如果想继续享受张某允诺的利益，应当向张某的继承人主张而非被告。
综上所述，被告作为涉诉房屋合法所有权人，与原告素不相识，截止目前仅见过一面，其与原告之间不存在、客观上也不可能存在借名买房的合同关系。而原告提交的各项证据或不真实，或不合法，或与本案无关联，亦不能证明其主张。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
2004年8月26日，被告宋某以217854元的价格全款从北京某房地产开发有限公司处购买了涉诉房屋一处(即涉诉房屋，系经济适用房)。该笔交易的购房发票在原告赵某处。被告宋某称，房款是由其姥爷从朋友张某处借的钱。原告赵某称，该房系其出资购买，出了26万元(包括好处费3万元)，购房款由朋友张某转交给被告的姥爷的，只是借用了被告的名字。2005年4月10日，北京市房屋管理局为该房屋颁发了房屋所有权证，登记的所有权人为被告宋某。被告宋某支付了公共维修基金4359元及契税3269元。
涉诉房屋于2005年交付后，由张某将房屋转交给原告赵某，之后该房屋一直由原告赵某占有使用，该房屋相关的业主公约、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书及钥匙、购电卡、燃气卡、有线电视发票、物业费收据等相关材料皆在原告赵某处。2011年11月28日，原告办理了装修许可证，对涉诉房屋进行了装修(铺地、滚墙面，卫生间做防水，装橱柜等)。原告自2009年开始，长期将涉诉房屋出租给他人使用。
2014年2月份，被告宋某到涉诉房屋处，将承租该房屋的租户赶走，并更换了该房的门锁。2014年3月1日，被告宋某与原告赵某等人在涉诉房屋处就房屋归属及损失补偿等问题进行商谈，期间被告表示可以支付原告80万元将房要回来，原告表示至少应该支付150万元，双方未达成一致意见。
张某与原告赵某系朋友关系，与被告宋某的姥爷也是朋友关系。张某与赵某系夫妻关系，二人于1985年2月11日登记结婚。张某于2014年1月28日死亡。
张某的妻子赵某出庭作证称，原告赵某将23万元给了张某，后来又给了3万元好处费，张某将钱给了x市政府退休干部张某及张某的朋友杨某，张某与杨某说有指标可以买房子，承诺5年后过户。后来他们夫妻俩去北京从杨某那儿取了购房手续，回到山西后把材料给了原告赵某，大概是2004年的时候，都是一年办理的。其和张某见过被告宋某的姥爷。交房后，将房子给了赵某，当时物业费也交纳了。
证人卢某出庭作证称，2011年11月，他到北京瑞海花园做的装修许可证，之前赵某说在北京买了房子，要进行装修，工期15天左右，铺了客厅、卧室的地砖，厨房和卫生间的墙砖、地砖，做了厨房防水，还有橱柜、壁挂炉，装的灯，还刮的墙面，换的卧室门和卫生间门。
以上事实有双方当事人的陈述、购房发票、瑞海家园业主公约、住户手册、使用说明、住房保证书、钥匙及燃气卡照片、有线电视发票、物业公司收据、拉卡拉凭条、物业费及垃圾清运费票据、电费票据、工程确认单、装修现场监控记录表、装修消防责任书、入户维修工程确认单、购买装修材料的收据、送货单、租赁合同、录音、证人证言、房屋产权证、契税发票、公共基金发票及庭审笔录在案佐证。
三、法院判决
1、确认原告赵某借用被告宋某之名购买涉诉房屋的行为合法有效。
2、被告宋某将涉诉房屋房返还给原告赵某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点是原、被告之间是否存在借名购买经济适用房即涉诉房屋的行为及该行为的效力如何。
根据本案现有证据可以证明，被告宋某于2004年8月26日购买涉诉房屋所用购房款217854元系原告赵某所出，原告支付房款、好处费等费用共计26万元，系通过张某转交给被告宋某的姥爷的，购房发票及房屋相关材料皆在原告手中。房屋交房后一直由原告实际占有使用，原告对房屋进行了装修，并长期将房屋出租。在2014年3月1日，原、被告在涉诉房屋中的谈话中，被告表示愿意支付原告80万元将该房屋要回来，双方未达成一致。因此，根据本案现有证据，可以认定涉诉房屋系借用被告宋某之名，由原告赵某实际出资购买的。
被告宋某称，购房的房款是被告的外公向张某借的，购房发票是作为欠条压给张某的，且房屋5—10年的租金收入作为20万元的借款利息。张某现已去世，其妻子赵某出庭作证，对被告该主张未予认可，且称系原告实际出资购买的涉诉房屋。同时，被告对被告与张某之间存在借款合同一事未提供任何证据予以证明。因此，被告的该主张，因没有证据证明，不予支持。
本案原、被告之间虽未签订借名买房的书面合同，但双方之间存在事实上的借名买房合同关系。原、被告之间借名购买的是经济适用房，实质上是涉及购买经济适用房资格的交易。经济适用房并非禁止流通，而是限制流通，在限制上市交易期满后可上市交易。根据本案查明的事实可知，于2004年8月26日购买的涉诉房屋在本案辩论结束前该房购买年限已超过五年，且办理产权登记及交纳契税的时间也都已超过五年，故该房屋已经具备上市交易的条件，因此，双方之间的借名购买经济适用房的行为应为有效;因双方之间的借名买房行为有效，且诉争房屋所在的房屋交易管理部门亦未明确表示回购该房屋，涉诉房屋的实际所有权人应当为原告赵某，被告宋某无权将该房屋的租户赶走后更换门锁，从而占有该房屋。因此，原告有权要求被告返还涉诉房屋。
