北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2018年9月20日，原告、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由被告购买原告位于北京市通州区涉诉房屋;若发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，原告、被告双方签订了《补充协议》约定：标的房屋成交价格为2 050 000元，被告应于2018年9月20日将第一笔定金10 000元以自行转账的方式支付原告，应于2018年9月23日前将第二笔定金90 000元以自行转账方式支付原告，若被告拒绝购买该房屋或逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，甲方有权以解除房屋买卖合同，且被告应在违约行为发生之日起15日内，已相当该房屋总价款的20%支付违约金。若本协议内容与买卖合同、居间服务合同的约定不一致的均以本协议为准。上述合同签订后，被告依约向原告支付了10 000元定金，之后的第二笔定金及购房款至今仍未支付。被告的行为严重违反合同和法律的约定，为了维护自身合法权益，诉至法院。
2、被告辩称
张某辩称：原告主张的金额过高，我方负担不起。根据法律规定违约金过高的可以适当减少，并且原告也没有任何损失，合同签订之后在一天半的时间我就通知原告要求解除合同，但是我联系不上原告。
3、第三人述称
第三人某公司述称：同意解除《北京市存量房屋买卖协议》及《补充协议》，其他不涉及我公司。
二、法院查明
2018年9月20日，王某(出卖人)与张某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：张某购买王某位于北京市通州区涉诉房屋，建筑面积53.03平方米，房屋成交价格600 000元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1 450 000元。《北京市存量房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。同日，王某(甲方、出卖人)、张某(乙方、买受人)、丙方(居间方)某公司签订了《补充协议》。《补充协议》约定：第一条成交价格 甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2 050 000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定 1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2018年9月20日将第一笔定金10 000元以自行划转的方式支付甲方;(2)乙方于2018年9月23日将第二笔定金90 000元以自行划转的方式支付甲方;2、还款解押 交易房屋有抵押，甲方应于2018年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由甲方自行筹集。……第四条违约责任 1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。《补充协议》还约定了其他内容。
《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订当日，张某向王某支付了10 000元定金。
2018年9月22日，张某不想再购买涉诉房屋，其请求某地产公司与王某进行沟通，某公司通过电话与王某沟通未果。
2018年9月23日，某地产公司撮合张某、王某进行面谈，但王某与张某亦未能够就违约金事宜达成一致意见。同日，张某告知王某尽快对自己提起诉讼。
本案审理过程中，王某称其为了办理解押手续，其在2018年9月21日预约提前还贷，并在其他银行贷款27万余元还了房贷;王某还称，涉诉房屋未能成交影响其购买东城区的学区房，现在涉诉房屋价格也下降了。
三、法院判决
1、解除原告王某与被告张某于2018年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告王某、被告张某、第三人北京某房地产经纪有限公司于2018年9月20日签订的《补充协议》;
2、被告张某支付原告王某违约金50 000元，扣除被告张某已向原告王某支付的定金10 000元外，其余40 000元于本判决生效之日起七日内执行清;
3、驳回原告王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
张某与王某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及张某、王某、某公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。按照《补充协议》约定，乙方拒绝购买涉诉房屋的行为构成根本违约，甲方有权解除房屋买卖合同;乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。因在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》履行中，张某明确表示拒绝履行合同，构成根本违约，王某主张解除上述合同并无不妥，应予以支持。鉴于张某在2018年9月22日便通过某公司告知王某其不想再购买涉诉房屋，而王某并未提供充分证据证明其损失较大，故认为《补充协议》所约定的违约金标准过高，应对于王某所主张的违约金酌情确定。
