北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年9月，高某诉称：2015年6月14日，我与李某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，我将我名下位于北京市顺义区号的房屋以320万元的价格出售给李某与杨某。合同约定，房款分两次支付，李某与杨某先支付140万，余款180万元由李某与杨某申请贷款。李某与杨某却在其支付首付款、我交付房屋后，拒不配合北京银行密云支行通知其前来办理批贷手续，李某与杨某的行为直接导致我无法获得购房款的余款180万。
《房屋买卖合同》约定，支付房款是李某与杨某的义务，如未获得贷款，则应由其自行筹齐剩余房款，以现金的形式支付给我。但是，在李某与杨某拒不配合银行完成放贷后，我多次通过中介催告李某与杨某支付购房尾款，李某与杨某拒不理会。2015年8月12日我委托律师事务所发出《律师函》，函告李某与杨某自收到律师函之日起3日内完成房屋尾款支付，否则我将依合同约定解除合同。李某与杨某于2015年8月13日签收了《律师函》，其未在3日内完成房款支付。我于2015年8月26日再次向李某与杨某发出《律师函》，解除房屋买卖合同，并要求李某与杨某在3日内返还房屋，配合办理过户手续，李某与杨某置之不理。故起诉请求：1.判令李某与杨某返还房屋，将房屋过户回我方名下;2.判令李某与杨某支付我违约金64万元;3.诉讼费由李某与杨某承担。
2、被告辩称
李某与杨某辩称：2015年6月14日高某与李某和杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《承诺配偶同意声明》等文件，高某将其名下房屋以320万元的价格出售给李某与杨某。根据合同约定，房款分两次支付，李某与杨某已向高某支付了购房首付款140万元，并按合同约定向北京银行股份有限公司密云支行申请贷款180万元，该贷款申请已经获得银行批准。
2015年8月间，在李某与杨某支付首付款，高某交付房屋之后，李某与杨某发现房产交易过程中高某存在多处隐瞒事实并且在北京银行办理贷款手续中提交虚假证明，涉嫌骗贷：2015年7月31日，李某与杨某在物业处了解到高某与其配偶方某正在离婚;2015年8月6日，李某、杨某与北京市公安局顺义分局后沙峪派出所核实，房屋户口登记并非高某，而是高某配偶和孩子，这与房屋交易过程中高某对房屋户口事实情况的描述不相符;
2015年8月13日，李某与杨某与北京银行密云支行进一步核实确认，在与李某、杨某房屋交易过程中，高某是以已婚身份签署《房屋买卖合同》和《承诺配偶同意声明》等文件，而与此同时高某向北京银行密云支行提交的身份信息资料却是由其当地民政局出具的单身证明，这与事实极不相符;2015年7月31日至8月15日期间，在李某与杨某发现高某的身份信息及房屋户口登记信息与事实不符，并得知高某在北京银行密云支行提交“虚假单身证明”后，李某与杨某担心双方的交易是否会因高某的隐瞒而损害其配偶合法权益，导致将来买卖双方纠纷，故李某与杨某及时就此情况及担心告知金色时光中介公司及高某，并多次通过中介公司沟通，要求高某提供真实合法的信息并如实告知相关情况，要求高某配偶亲自到场签署同意出售房屋的相关文件或提供具有法律效力的相关公证，以便继续履行合同，支付尾款，保障双方合法权益。
综上，高某陈述与请求与事实完全不符，直接导致高某无法获得购房贷款180万元的原因是高某本人在此次房屋交易中多处隐瞒事实，并向北京银行密云支行提供虚假证明材料，已经涉嫌骗贷，并导致双方继续履行合同的法律风险和交易风险，也使北京银行密云支行无法继续进行相关放贷手续。2015年8月12日高某发出律师函，但是鉴于前述情况，李某与杨某无法继续配合高某行为。2015年8月15日前，李某与杨某多次电话与中介公司提出与高某协商，希望继续履行合同，请高某向银行及李某、杨某提供真实有效的身份信息并要求高某配偶亲自到场或由其出具有法律效力的公证书，证明其配偶知情并同意出售涉诉房屋，但高某一直拒绝提供一切与其配偶相关的信息及情况说明，导致合同无法正常履行。
在2015年8月10日至2015年8月26日期间，通过中介公司，高某也表示协商，但约定商谈时间后，高某却屡次爽约，并于2015年8月26日二次发律师函，协商不成，李某与杨某于2015年8月28日向高某也发送律师函，函告了李某与杨某诉求：要求高某配偶必须在中介公司及李某、杨某均在场的情况下当面签署《配偶同意出售房产声明》及承诺其户口在约定时间内迁出的《承诺书》，如果高某配偶本人确有原因不能到场，应提供其配偶在公证机关签订的上述声明及承诺的公证书，在其配偶完成上述文件的面签或李某、杨某收到符合法律规定的公证书后，李某与杨某愿意继续配合北京银行密云支行的相关批贷流程，履行合同，尽快支付全部剩余房款。
二、法院查明
高某与方某系夫妻关系，二人于2006年3月13日登记结婚，房屋位于北京市顺义区，原房屋所有权证登记在高某名下，房屋登记时间为2008年11月19日。2015年7月，方某向北京市顺义区人民法院起诉离婚，2015年8月25日，北京市顺义区人民法院作出判决，驳回方某的离婚诉讼请求。方某与高某均未上诉，该判决现已生效。李某与杨某系夫妻关系，二人于2015年6月16日登记结婚。
2015年6月14日，高某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某将位于顺义区房屋出售给李某，建筑面积158.45平方米;该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2009年5月4日，出卖人应于2015年6月30日前办理抵押注销手续;房屋成交价格为260万元，房屋内家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计60万元;房款交付方式为买受人需要贷款的，支付的首付款为140万元，拟贷款金额为180万元，支付首付款的时间或条件为抵押注销当天支付，剩余款项由买受人申请贷款;买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为资质审核通过后1日内，贷款期限为30年，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;出卖人应当在全款收到后3日内将该房屋交付给买受人;……第十一条合同的解除及违约责任，(一)出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可收房委托关系的;6、不配合办理银行贷款、面签手续的;7、因出卖人或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。
当日，高某签署了《关于如实陈述交易信息的声明》、《承诺配偶同意声明》，其中《关于如实陈述交易信息的声明》记载：声明人(出卖人)已从居间方获知应保证下列情况完全属实：……2、所售房屋无权属争议;3、共有房产，已经其他共有人书面同意;……上述情况出卖人已知晓，并承诺已如实告知居间方和买受人，如出卖人存在隐瞒上述情况导致买卖合同无法履行的，则出卖人承担相关法律责任;《承诺配偶同意声明》记载：本人高某，现本人的配偶同意将其名下房产出售。特此声明。本人对以上事项予以承诺配偶同意并承担一切法律责任，如查出有不实情况，本人愿按相关规定承担由此造成的一切法律责任。在该签约文件合订本中《配偶同意出售房产声明》及《单身承诺书》均未填写。
当日，高某与李某另签订了一份《补充协议》，约定2、高某承诺此房产权转移登记完成之日起两年半户口迁出。当日，高某为李某出具收到定金5万元的收条一张。2015年6月18日，高某为李某出具收到首付款135万元的收条一张。2015年7月25日，高某与李某办理了房屋过户登记手续，李某与杨某作为共有人进行了房屋所有权登记，房屋登记在了李某、杨某名下。2015年7月28日，李某与妻子杨某共同作为借款人与北京银行股份有限公司密云支行签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》。2015年7月31日，高某将房屋交付李某、杨某，双方完成了房屋交接。
2015年8月12日，高某通过律师事务所向李某发出律师函，告知李某房款180万元因李某一方的原因迟迟未能完成支付，如果不履行合同，高某将解除双方合同并追究违约责任。
2015年8月26日，高某通过律师事务所向李某发出律师函，通知李某解除合同，要求李某返还房屋。
2015年8月28日，李某通过律师事务所向高某发出律师函，表明高某在双方交易过程中明显违背合同约定及法律规定，怀疑高某借本次房产交易恶意转移夫妻共同财产，为避免更大经济损失，李某有权依法行使不安抗辩权，在高某未能提供足够证据证明配偶同意出售标的房屋的情况下暂停配合银行支付剩余房款，要求高某的配偶在中介公司及李某均在场的情况下当面签署《配偶同意出售房产声明》及承诺户口在约定时间内迁出的《承诺书》，如果高某配偶本人确有原因不能到场，应提供其配偶在公证机关签订的上述声明及承诺的公证书，完成上述内容后，李某愿意继续配合办理相关批贷流程，履行合同，支付全部剩余房款。
2015年9月29日，高某再次通过律师事务所向李某发出律师函，通知李某解除合同，要求李某返还房屋。李某于2015年9月30日签收该函件。
审理中，高某表示其已婚有配偶在签订合同时已经告知李某、杨某，方某常年在外，高某出售房屋是因为方某2014年年底不再还贷，高某只能通过借款还贷，为了维持房屋价值，后出售房屋，在离婚诉讼中出售房屋方某是知情的，方某只是要求分房款，并没有不同意出售房屋，且2014年1月方某就曾表态过让高某处理房屋，后双方因为经济关系出现感情问题，2014年11月方某也提出过卖房想法，方某停止还贷的行为也表明其是同意出售房屋的;签订合同时高某没有提及与离婚有关的事情，高某以低于市场价50万元的价格出售房屋给李某、杨某，李某、杨某后续却以高某婚姻状况、户口等原因压低房价或要求保证金，高某的婚姻状况与本案无关，不会影响李某、杨某的权益，要求高某出具配偶知情同意的证明没有依据，高某已经交付房屋，办理过户，完成了合同义务，李某应当履行付款义务，现李某迟延付款，高某有权单方解除合同，要求对方承担违约责任。高某为证明其主张提交证据如下：
1、贷款审批意见表打印件一份，证明银行要求李某、杨某配合办理房贷手续，贷款未通过是因为李某、杨某没有配合办理强制执行公证，而非高某的原因;
2、高某与中介公司工作人员的微信聊天记录打印件一份，证明高某多次通过中介公司催告李某支付到期房款履行合同。
李某、杨某表示双方是在平等基础上洽谈合同，高某从未提过其是因为无钱还贷才出售房屋，中介公司就房屋报价即为320万元，李某、杨某没有就此砍价;在签订合同时高某一直称其丈夫在国外，无法到场，现高某称其丈夫知情，但知情并不等于同意，高某配偶应当出面或提供相关证明;北京银行在2015年7月28日至31日之间通知李某、杨某去办理公证，约定时间为2015年8月3日，但是2015年7月31日在做物业交接时得知高某要与配偶离婚，担心高某恶意转移夫妻共同财产，与高某联系要求出具其配偶知情同意的证明，高某拒不提供，李某、杨某有理由认为房屋存在纠纷，该房屋是高某与其配偶的共同财产，需经高某配偶同意才能出售，所以李某、杨某不敢继续进行交易，没有再去办理公证;
李某、杨某一直无法联系到方某，办理房屋过户时也没有见到方某，诉讼中，才见到高某的丈夫方某，方某到庭并表示对出售房屋不知情，其自身并不同意出售该房屋，高某属于擅自处分，说明李某、杨某并非高某所述的无端猜测，李某、杨某的担忧皆为事实，为了确保为善意方，李某、杨某行使不安抗辩权，要求高某配偶出面或提供同意出售房屋的有效证明后继续履行合同是合理合法的，高某蓄意隐瞒婚姻情况，在交易中有明显过失，不同意解除合同，承担违约责任，坚持继续履行合同;李某、杨某没有对高某提出过过分要求，不认可提出让高某给付一笔钱款的要求。
审理中，高某变更并明确其诉讼请求为：1.要求确认高某与李某签订的房屋买卖合同及补充协议于2015年9月30日解除;2.要求李某、杨某返还涉诉房屋，并将涉诉房屋过户给高某;3.要求李某、杨某共同按照涉案房屋标的的20%给付违约金64万元;4.要求李某、杨某承担诉讼费。
三、法院判决
1、一审判决
驳回高某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，根据审理查明情况，房屋系在高某、方某婚后购买，高某在与李某订立房屋买卖合同时并未告知共有权人方某并征得方某同意，高某将此情况予以隐瞒，买受人李某对此亦不知情，李某已经支付140万元首付款并办理了房屋过户登记，根据法律规定，李某符合善意取得的构成要件，且方某在诉讼中亦同意追认高某的售房行为，故李某与高某签订的房屋买卖合同为有效合同。
在李某得知高某与方某婚姻出现状况，二人可能正值离婚过程中，以及向银行申请房屋抵押贷款时高某提供的是未婚单身证明材料后，李某、杨某没有按照银行贷款审批意见继续银行批贷流程的办理，要求高某提供配偶同意出售房屋的有效证明或高某配偶出面签署同意文件后再继续履行合同并无不当，故高某以李某延迟付款为由要求解除合同以及李某、杨某将房屋返还并过户、承担违约责任的请求，缺乏依据，对于高某的上述诉讼请求，法院不予支持。
