北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡某诉称：，2017年2月26日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定被告将位于北京市东城区房屋出售给原告，该房屋建筑面积80.17平方米，成交价格为700万元。合同签订后，原告根据合同及补充协议的约定，于合同签订当日向被告支付定金10万元，后又支付了定金50万元。原告通过向第三方机构抵押贷款的方式筹齐首付款100万元，2017年3月10日，原告将首付款100万元支付给被告。按合同约定，被告应于2017年7月15日办理抵押注销手续，但是被告在原告不知情的情况下将房屋再次抵押，并拒绝办理网签手续，更不配合原告办理房屋所有权转移登记手续。被告的上述行为已经构成严重违约。
按合同约定，由于被告的原因导致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方面解除合同。针对被告的严重违约行为，房屋买卖的服务方曾于2017年6月26日、2017年7月17日两次向被告发出《告知函》，敦促被告立即办理房屋解抵押手续，递交新抵押后的房产证复印件，但被告拒不履行，导致合同无法继续履行。基于此，原告于2017年7月向被告发出《催促履约告知函》，被告接到函件后，明确表示解除合同，但一直拖延不肯返还房款。2017年9月，原告无奈之下向被告发出解除合同函，要求解除双方签订的合同及补充协议。原告为凑齐首付款，向第三方机构贷款100万元，每日都需偿还贷款本金及利息，被告的违约行为给原告造成了极大损失。故原告提起本案诉讼：1、要求解除原、被告于2017年2月26日签订的房屋买卖合同及补充协议;2、要求被告返还原告已支付的首付款100万元;3、要求被告返还原告已支付的定金60万元;4、要求被告按照合同第十一条第二款的约定按照成交价格的20%支付违约金140万元;5、要求被告按照补充协议第六条的约定，支付违约金50万元;6、诉讼费及保全费由被告承担。
2、被告辩称并反诉
马某辩称：原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一事属实。被告同意解除原、被告于2017年2月26日签订的房屋买卖合同及补充协议。被告同意返还原告已支付的首付款100万元、定金60万元。补充协议与主合同不一致的，应以补充协议为准。但原告同时主张140万元和50万元违约金是矛盾的，违反了双方签订补充协议的初衷。原告在签订合同时不具有购房资格，且没有在合同约定时间内申请银行贷款。
合同约定，原告以商业贷款303万支付剩余房款，原告因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，原告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。但直到2017年5月底，原告仍未取得批贷函。原告没有将房屋贷款支付给被告，被告就没有资金去办理抵押解除手续。被告多次通过中介公司催促原告支付该笔款项，或约面谈。原告既不付款，又不见面。原告的行为已构成根本违约，被告有权解除房屋买卖合同，并要求原告承担违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，1、要求原告按照补充协议约定，向被告支付违约金人民币50万元;2、诉讼费由原告承担。
二、法院查明
2017年2月26日，马某与胡某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定，胡某购买马某所有的北京市东城区房屋，房屋建筑面积80.17平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为山西尧都农村商业银行股份有限公司，抵押金额为人民币500万元整。马某应于2017年7月15日办理抵押注销手续。房屋成交总价为人民币700万元整，胡某应于合同签订当日向马某支付定金60万元整。胡某选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为303万元。
双方一致同意，胡某分三次向马某支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2017年3月10日，胡某向马某支付人民币100万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，胡某向马某支付人民币165万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，胡某向马某支付人民币72万元。胡某因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意由胡某继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日。合同签署之日起，双方承诺积极履行房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因马某原因致使胡某未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，胡某有权单方解除合同。
同日，马某(出卖方)与胡某(买受方)及案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司(见证方)签订《补充协议》，约定，因房屋处于抵押中，经友好协商，同意马某在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除房屋的抵押登记。若马某未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为马某违约，马某应按照《北京市存量房屋买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。由于胡某原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方友好协商，同意双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》延期执行至2017年8月15日。经双方友好协商，如交易过程中，因马某原因导致买卖合同无法执行，则马某退还已收胡某所有的房款并赔付胡某50万元违约金。
合同签订后，胡某于2017年2月27日，向马某支付定金60万元。2017年3月10日，双方在《二手房首付款交付确认函》签字，马某已收到胡某交付的首付款人民币100万元。
2017年6月14日，马某再次将涉诉房屋抵押，抵押权人为深圳市赢众通非融资性担保有限公司，主债权金额600万元，约定债务履行期限为2017年6月14日至2017年12月5日。
2017年6月26日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司两次向马某发出《告知函》称，因马某未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交新抵押后的房本复印件，影响了合同的正常履行。请马某于2017年6月29日前，尽快配合办理上述事宜。2017年7月3日，胡某与卢军签订了离婚协议书，办理了离婚登记手续。2017年7月17日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司再次向马某发出《告知函》称，因马某未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片，影响了合同的正常履行。请马某于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。
2017年7月18日，胡某向马某发出告知函称，因马某未按约定时间办理房屋核验相关手续;未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续;未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片;与胡某在合同履行过程中产生分歧，未约定时间面谈，影响了合同的正常履行。此前胡某曾多次与马某联系办理上述事宜，但马某至今仍未配合。鉴于上述情况，请马某于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。若马某逾期仍未与胡某联系办理上述事宜，马某将承担前述合同中约定的相关违约责任，及由此产生的不利后果。
2017年9月10日，胡某向马某发出《解除合同函》称，马某未按约定时间及时办理房屋核验相关手续;未按约定在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并未办理完结房屋抵押注销手续(未解除房屋抵押登记);未按约定提交身份证原件照片和房产证原件照片;未按约定办理合同网签手续、更无法办理房屋产权过户手续，导致胡某签署合同的目的无法实现，已构成严重违约。故胡某行使单方合同解除权，立即解除胡某与马某于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，解除双方的房屋买卖关系。
一审中，北京我爱我家房地产经纪有限公司两名工作人员到庭作证。两名证人称，在签订合同时，马某表示由其自行筹集钱款办理房屋抵押注销手续。马某认为，中介公司经办人员未向马某讲清楚付款流程，对证人证言的真实性不予认可。马某称，在合同签订时，胡某未取得购房资格，且胡某未按合同约定时间将房屋贷款支付给马某，马某未收到房款无法办理房屋抵押注销手续，只能将涉诉房屋再次抵押。对此胡某表示，双方在签订合同当日便签订《补充协议》，约定将合同延期执行至2017年8月15日，而胡某于2017年7月3日办理离婚登记手续，在合同履行期内取得购房资格，并未违约。马某应自行筹集资金解除抵押手续，胡某无法办理贷款系马某未按约自行解除抵押手续等先行违约行为所致，并非胡某过错。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除胡某、马某于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;
2)马某返还胡某定金600000元;
3)马某返还胡某首付款1000000元;
4)马某于判决生效后十日内向胡某支付违约金500000元;五、驳回胡某的其他诉讼请求;5)驳回马某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。合同约定，马某应于2017年7月15日办理抵押注销手续。《补充协议》约定马某在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除房屋的抵押登记。马某主张应由胡某提供资金来解除房屋抵押，没有合同依据。由于马某未自行办理解除抵押手续，导致胡某无法办理后续的银行贷款手续，合同已无法继续履行，故胡某要求解除合同。
现马某同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同意返还胡某已支付的定金60万元、首付款100万元，予以准许。因《补充协议》约定合同延期执行至2017年8月15日，而胡某已于2017年7月3日离婚，在合同履行期内取得了购房资格，同时合同约定马某自行办理解除抵押手续，故马某主张胡某违约没有合同依据。而马某未按《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定时间办理解除抵押登记手续，违反了合同约定，应当承担违约责任。胡某要求马某支付违约金的诉讼请求，应予支持，马某要求胡某支付违约金的反诉请求，不予支持。但应指出，双方签订的《补充协议》对违约条款重新进行了约定，主合同与《补充协议》不一致的，应以《补充协议》为准。《补充协议》约定，因马某原因导致买卖合同无法执行，则马某退还已收胡某所有的房款并赔付胡某50万元违约金。胡某主张马某既应按照主合同支付违约金，又应按照《补充协议》支付违约金，无合同和法律依据。
