北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告蔡某诉称，原、被告于2016年9月11日订立《房产买卖合同》，约定原告以450万元向被告购买房屋，定金为30万元，原告在订约当日内支付1万元、订约后15日内补交29万元，该合同第一条第(三)款还约定：“该房屋处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起50日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;出卖人虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司”。后原告已依约支付完毕上述30万元定金，但被告却未按合同约定在签订合同之日起50日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续，也未自行办妥赎楼。被告在收取原告按期支付的30万元定金后，未在合同期限内履行消灭所交易房产上设定的抵押权的义务且逾期远超10日，已构成严重违约，却无理拒不承认。原告于2016年12月28日行使了解除权、向被告邮寄了《解除合同通知书》，要求被告承担违约责任、双倍返还定金计60万元。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、确认被告不按期履行合同义务，构成违约;2、确认原告依约解除《房产买卖合同》有效;3、被告承担违约责任，向原告双倍返还定金计60万元。
2、被告辩称
被告严某辩称，一、原、被告签订合同后原告表明无法按期履行合同，希望我方降价或者解约，但我方不同意解约，希望按原合同继续履行，鉴于原告提出不能及时出售自己房屋而无法支付首期款的问题，我方也同意延长合同期限，并为了促进交易，我方愿意自行赎楼，但原告一味寻找合同瑕疵以达到解约目的;二、本人已与B公司在合同约定期限内签订委托赎楼合同，并于2016年11月29日办理了委托公证，但原告拒绝支付赎楼费、公证费，拒绝协助赎楼。担保公司称原告须取得银行放款书，故我方与担保公司签订的是空白合同;三、原告明确表示无法按期支付首期款的情况下，我方暂停办理赎楼完全合法;四、即使我方违反了合同在关于赎楼期限的约定，我方也不能构成根本违约;五、原告已经非常明确表示无力履行合同，而我方一直向中介与原告表明希望促成交易。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2016年9月11日，原、被告在第三人居间下签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其所有的房屋转让给原告，转让价格为450万元;购房定金30万元，原告在签订合同当日内支付定金1万元，签订合同后15日内，原告补交定金29万元;该房屋处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起50日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，原告应予协助，被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续;被告同意从定金中预留1万元作为交房保证金，此款托管于第三方，待被告结清所有费用后无息退还给被告;原告须于2016年12月30日之前支付首期购房款(不包括定金，以银行承诺为准)到原告贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管手续，并依据监管合同存入监管账户;任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，按以下方式处理：1、逾期在10日内，自合同约定的履约期限届满之日次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过10日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同。守约方若为原告，原告有权以书面通知的方式解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金;守约方若为被告，被告有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求原告按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付定金1万元。2016年9月24日，原告委托其妻子、弟弟在第三人处刷卡支付剩余定金29万元。被告于2016年9月26日出具一份收款收据，确认收到原告交来购买房屋定金30万元。
被告主张其与B公司签订一份空白的《二手房赎楼担保服务合同》，并于2016年11月29日出具一份公证委托书，办理涉案房产赎楼手续。
2016年12月2日，被告函告原告及中介，称被告已通过公证委托担保公司办理赎楼业务，按约定需要原告缴纳相关公证费与赎楼费，就原告提出降低交易价格问题，有可能导致合同执行延期，如原告书面通知愿意执行交易，则被告愿意将合同执行期限延长30天。
原告主张其于2016年12月20日向招商银行提交首期款监管资料，但没有办理首期款监管。
2016年12月28日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，称被告未在房产买卖合同签订之日起50日内(2016年10月31日前)与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，也未自行办妥赎楼，违反合同约定，构成违约，原告要求解除合同，并要求被告双倍返还定金60万元。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：驳回原告蔡某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，关于原、被告在涉案合同履行过程中是否存在违约行为。原告主张被告延期办理赎楼手续构成违约。根据查明的事实，涉案合同约定被告应在签订合同之日起50日内(即2016年10月31日前)与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，原告应予协助。但合同签订后，原、被告在合同履行过程中存在一定分歧，双方一直进行协商，被告直至2016年11月29日方才办理公证赎楼委托手续，并于2016年12月2日函告原告及中介，要求原告承担赎楼费及公证费，并且同意延长合同履行期限，但原告未有回应。原告当庭确认其于2016年12月20日办理首期款资金监管手续。结合查明的事实，被告迟延办理赎楼手续不构成根本违约，原因在于：首先、原、被告在涉案合同实际履行过程中存在分歧，一直通过第三人进行磋商，第三人亦确认原告作出过无法按期履行涉案合同、希望涉案房产降价销售的意思表示，故被告虽迟延履行赎楼义务，但迟延期间并不长，并于2016年11月29日办理了公证赎楼手续，且于2016年12月2日函告原告及中介，要求原告承担赎楼费及公证费，并且同意延长合同履行期限，表明被告愿意继续履行合同;其次、原告在知晓被告函告内容后，未支付赎楼费及公证费，庭审中，原告称其于2016年12月20日办理了首期款资金监管手续，但其未将首期款存入首期款资金监管账户，并于2016年12月28日向被告发出解除合同的通知，系原告以实际行动表明不愿继续履行涉案合同。综上，涉案合同未能继续履行的原因不在于被告，被告迟延办理赎楼手续不构成根本违约，故原告请求确认被告构成违约，并承担违约责任的诉求，无事实及法律依据。
原告未办理首期款资金监管手续，并向被告发出解除合同的通知，导致涉案合同不能继续履行，其行为已经构成根本违约。原告作为违约方无权行使合同解除权，故原告请求法院确认其解除《房产买卖合同》的行为有效的诉求，无事实及法律依据。
