北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告金某诉称：
2016年，被告就位于丰台区某小区项目进行预售。销售时，被告称该项目交通便利紧邻地铁、毗邻北京顶尖教育示范校(某学校)。同时，还将“知名学府云集”、“12年全程教育体系”等作为特色亮点进行介绍并重点宣传。基于某小区交通及入学的便利，原告决定购买丰台区某小区房屋。
同年2016年10月16日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》。合同签订后，原告依约向被告支付购房款62万元、居间服务费4万元。后，原告发现小区宣传与现实严重不符。原告认为，基于被告的虚假宣传、欺诈使原告在违背真实意思的情况下订立合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出诉讼请求：撤销双方于2016年10月16日签订的《北京市商品房预售合同》;判令被告返还已付购房款62万元;判令被告赔偿居间服务费4万元;判令被告赔偿自2016年10月16日至实际给付日止以66万元为基数按照同期人民银行贷款利率计算的已付款利息;诉讼费用由被告承担。
2、被告某公司辩称：
合同是双方真实意思表示，合法有效，我公司没有欺诈。
第一、关于学区房。我公司在签合同之前就已经将我公司与北京市丰台区教育委员会(简称丰台区教委)签署的《某学校丰台学校建设工程项目配套建设协议》进行公告，只要购买住房且符合招生政策的前提下就能优先入学，而后又与原告签订了《协议书》，对子女入学问题进一步说明，与《某学校丰台学校建设工程项目配套建设协议》是一致的，所以没有欺诈行为，且原告起诉的时候入学履行条件尚不具备，原告就未发生的事实起诉，没有事实依据。
第二、关于商住房以后能否进行个人生活居住问题，在2017年5月23日北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。我公司在政策出台前已经取得了预售许可，我公司依旧可以保持原有的状态，我公司没有虚假陈述。
第三、关于交通。依据北京市丰台区住房和城乡建设委员会《关于印发丰台区“十三五”时期交通基础设施建设规划的通知》，在规划中体现了我公司宣传的交通线，所以我公司没有虚假宣传。
第四、关于配套设施。我公司已经与相关项目的实施主体签订了合作协议。
综上，原告提出我公司做出虚假宣传是不符合事实的，我公司没有进行虚假宣传，双方之间签署的合同是双方真实意思表示，不具备合同撤销的条件。依据合同约定，房屋交付时间是2018年9月29日前，原告所称入学问题必须在交房之后才能进行入学，现在还没有交房，原告的主张目前不具备条件，我公司不存在欺诈行为。
二、法院查明
2016年10月16日，金某(买受人)与某公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》约定，某公司将其开发的位于北京市丰台区某房屋出售给金某，该商品房的用途为办公;按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5万元，总价款122万元，具体约定见附件四;付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五，付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年10月16日向出卖人支付首付款计62万元(其中5万元为定金，且合计金额不低于总房款的20%)，出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计60万元，买受人应于某日前支付(金额不低于总房款的30%);剩余房价款60万元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。
上述合同同时约定，出卖人应当在2018年9月29日前向买受人交付该商品房;出卖人应当在2019年9月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方就上述合同同时签订附件九《补充协议》，其中第二十条其他补充约定为：“20.1买受人确认，包括本协议在内的主合同所有附件内容均系买卖双方的真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形。20.2在双方签署本协议前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料(包括但不限于建筑模型、沙盘)仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。所有双方的权利义务均以合同约定为准。20.3出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。……20.10本协议是主合同不可分割的一部分，由双方在签署主合同之同时签署，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同内容不一致的，以本协议为准”。
同日，某公司(甲方)与金某(乙方)签订《协议书》约定，鉴于乙方向甲方购买了某房屋(简称该商品房)，且甲乙双方已签署《北京市商品房买卖合同》/《北京市商品房现房买卖合同》，甲、乙双方就乙方或其子女入学问题进行如下说明：“一、项目四至;二、学校招生政策依照国家法律法规、教育行政主管部门和学校的有关规定办理;三、在符合教育行政主管部门、学校的招生政策的前提下，甲方承诺协助乙方对符合教委和学校要求的乙方子女优先进入该学校就读(义务教育阶段，不包括高中)。但是，因乙方子女的自身条件不能达到学校招生要求的，甲方不承担协助办理入学的义务。四、乙方或其子女须按教委及学校相关规定缴纳相关费用;五、在符合教育行政主管部门、学校当年招生政策的前提下，乙方须按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续;六、项目于2018年交付使用，2018年交付使用后乙方须按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续;七、如因教育行政主管部门、其他政府部门或学校的教育资源政策及开学时间调整，导致上述事项发生变化的，则乙方需按照相关部门调整后政策执行，甲方不承担相关责任;八、本协议在乙方履行该商品房买卖相关约定义务后，方可使用，且该协议不得转让。”
上述合同签订后，金某于2016年10月16日向某公司实际支付62万元首付款。金某尚未办理剩余房价款60万元贷款手续。涉诉房屋尚未交付使用。
庭审中，原告金某主张依据合同法第54条被告某公司以欺诈的手段使其产生重大误解，在违背其真实意思的情况下订立《北京市商品房预售合同》，故要求撤销双方签订的《北京市商品房预售合同》。原告主张欺诈的内容包括以下两点：
第一，关于入学问题。虽然原告在签订合同时知晓涉诉房屋为商业用房且不能办理落户手续，但在开盘和销售现场及签订合同后被告工作人员的现场答复都称该项目是学区房，只要购房就可以入学，无需满足落户等条件。
目前，依据2017年某学校丰台校区一年级招生通知涉诉房屋所在小区不属于该校服务范围及招生对象。而后，购房业主再到销售现场询问，被告销售人员否认购房即可入学的承诺，改为需符合相关招生政策及招生条件才可入学，与之前表述明显不一致。现被告已撤换售楼处内关于学区、入学等宣传资料展示，并在售楼处内明确提示“由于该项目属于非住宅项目，在教育、商业、医疗卫生、气热水电灯配套设施以及税费等方面均与住宅项目不同”。并且，有业主向丰台区教委信访办工作人员核实，该工作人员答复商住房不能落户不符合入学条件。综上，原告基于可以入学而决定购房，被告的欺诈和虚假宣传使原告就入学问题产生了重大误解，故要求撤销合同。
针对原告关于入学问题的主张，被告某公司称：首先，该公司(配套单位、乙方)已于2015年与丰台区教委(建设单位、甲方)签署《某学校丰台学校建设工程项目配套建设协议》(简称配套建设协议)，依据该协议约定：“甲方有权接受乙方提供的配套建设资金并按规定使用;甲方按照有关入校规定，确保乙方项目的业主子女入校完成义务教育阶段的学业(不包括高中)，并向乙方提供招生细则;与甲方签订本协议后，乙方可以在不违反法律、法规，不危害公共利益前提下，进行售房宣传”。
其次，该公司与原告金某于2016年10月16日签订的《协议书》中明确约定，“在符合教育行政主管部门、学校的招生政策的前提下，被告承诺协助原告对符合教委和学校要求的原告子女优先进入该学校就读。但是，因乙方子女的自身条件不能达到学校招生要求的，甲方不承担协助办理入学的义务;项目于2018年交付使用，2018年交付使用后乙方须按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续;本协议在乙方履行该商品房买卖相关约定义务后，方可使用”。
再次，依据原告提交2016年的售房现场照片，被告在销售现场已就配套建设协议进行公开展示。原告提交证据无法证明被告承诺2017年业主子女可以入学。被告与原告已就入学问题于签订《北京市商品房预售合同》同日签署《协议书》予以约定，且被告系依据被告与丰台区教委签署的配套建设协议进行售房宣传，不存在虚假宣传。原告提交的2017年9月售楼处现场照片中的《购房提示》主要是针对2017年3月26日《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》出台后购房的业主，与本案无关。
最后，原告没有证据证明在2018年交付使用涉诉房屋且原告按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续后无法入学某学校丰台校区。综上，被告就入学问题不存在虚假宣传和欺诈，双方签署的合同系双方真实意思表示，不存在撤销的情形。
第二，关于地铁的问题。被告的售楼沙盘上有关于地铁站及地铁的标注。被告销售时宣传地铁可以到达项目周边且延伸至项目内部，与轨道交通并不冲突，涉诉房屋所在小区有地铁及轨道交通。但是依据原告提交的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》图20市域轨道交通2021年规划示意图，北京市城市轨道交通规划中没有地铁的建设规划。故被告构成欺诈。
针对原告关于地铁问题的主张，被告某公司称：首先，依据双方签订的《补充协议》明确约定出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料(包括但不限于建筑模型、沙盘)仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。其次，依据原告提交的2016年的售房现场照片，被告的宣传内容为“有轨电车”、“地铁”。同时依据北京市丰台区住房和城乡建设委员会《关于印发丰台区“十三五”时期交通基础设施建设规划的通知》，在规划中体现了加快推进轻轨线建设等内容，被告就此问题不存在虚假宣传。
三、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决：
驳回原告金某的诉讼请求。
四、律师点评
根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方以撤销的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。针对原告主张的关于入学问题的撤销理由，房产律师靳双权认为：
第一，仅凭现有证据无法证明被告承诺在2017年原告仅支付首付款、合同约定的交房期限尚未届至、涉诉房屋尚未交付使用的情形下原告子女即可入学。
第二，被告于2015年与丰台区教委签署配套建设协议，被告在销售现场就上述配套建设协议进行公开展示，且原告与被告于签订《北京市商品房预售合同》当日就入学问题签署《协议书》明确约定被告承诺协助原告对符合教委和学校要求的原告子女优先进入该学校就读，原告未提交相应证据证明被告承诺只要购房就可以入学。但需要指出的是，因原告与被告签订合同时均知晓涉诉房屋的用途为办公且涉诉房屋无法落户，同时依据双方均认可的2016年8月19日购房业主与被告销售现场负责人的谈话录音及当事人陈述等证据，原告子女的户口能否落户在涉诉房屋内与被告承诺的符合教委和学校要求的原告子女优先进入该学校就读无关。
第三，依据《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应当在2018年9月29日前向买受人交付该商品房。双方签订的《协议书》约定2018年交付使用后原告须按照丰台区教委或学校的规定办理相关入学手续。现合同约定的房屋交付时间尚未届至，原告未提交相应证据证明2018年房屋交付使用且原告子女按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续后无法入学。
综上，原告以此为由要求撤销合同，缺乏事实和法律依据。
针对原告主张的关于地铁问题的撤销理由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案例中，首先，原告认为被告的售楼沙盘上有关于地铁站及地铁的标注，且被告销售时宣传地铁可以到达项目周边且延伸至项目内部，据以主张被告存在承诺并构成要约。虽然原告提交的2016年的售房现场照片上显示被告的宣传内容包括有轨电车、地铁，但也仅系介绍性文字，内容并非十分确定和具体，因此上述广告宣传资料不构成要约。
其次，双方签订的《补充协议》明确约定出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料(包括但不限于建筑模型、沙盘)仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。
再次，合同约定的交付期限尚未届至，涉诉房屋尚未交付，根据原告提交的现有证据很难认定被告就地铁问题存在虚假宣传。
综上，原告主张要求撤销合同的理由，缺乏事实和法律依据，故原告要求撤销合同及返还购房款等诉讼请求难以成立。
