北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告王某、赵某诉称：
二原告和被告于2006年12月23日签订《二手房屋买卖协议书》，约定将位于北京市朝阳区某房屋(简称涉诉房屋)出卖给谢某，实际上，涉诉房屋系王某单位拟按房改政策，以内部优惠价卖给职工的房屋，签订《二手房屋买卖协议书》时王某并未取得涉诉房屋的房屋所有权证，亦未从单位购买到该房屋。直到买卖协议签订的第二年，即2007年8月21日，王某才通过单位与本单位内部职工李某签订《房屋买卖合同》，约定王某从李某处购买涉诉房屋。
2011年11月20日王某取得房屋所有权证。但涉诉房屋是按经济适用房管理的央产房，不能对外买卖，因房屋无法过户，故诉至法院，要求：解除二原告和被告于2006年12月23日签订的《二手房屋买卖协议书》;要求被告腾空涉诉房屋，并将涉诉房屋交付给原告。
2、被告谢某辩称：
不同意二原告的诉讼请求，原、被告双方签订的《二手房屋买卖协议书》是合法有效的，我认为不存在合同目的无法实现的情况，不是法定解除的理由。
原告在起诉前，并没有依据合同向我发出解除合同的通知。2011年王某已经取得涉诉房屋的所有权，但在一年内其并没有主张权利。原告要求解除合同是因为房价上涨，违反了诚信原则。
二、法院查明
二原告系夫妻关系。2006年12月23日，二原告(甲方)和被告(乙方)签订《二手房屋买卖协议书》，约定双方经单位分配涉诉房屋一套，建筑面积为54平方米，分配房屋后，甲方夫妻二人向单位支付公积金22000元、住房补贴53000元和预付款5万元，共计125000元，但甲方无力支付其他应付款8万元。经甲乙双方协商，乙方向甲方一次性支付全部买卖房屋款25万元，待现居住人二年左右搬入新建楼房后，该址房屋过户给王某后，甲乙双方半年内变更乙方为房屋的产权人，变更时的交易手续费、印花税、个人所得税等一切变更所需费用，均由乙方支付。甲方在办理完房屋产权证后，违约不把房屋变更为乙方，甲方应双倍返还给乙方的购房款即50万元，还需向乙方支付违约金10万元，同时按当时的银行贷款利率计算，向乙方支付自收到全部房款后至违约发生之日的利息。乙方违约，不买甲方产权名下的房屋，同样向甲方支付违约金10万元，甲方向乙方退还房屋买卖总价款25万元，同时按当时的银行贷款利率计算向乙方支付自收到全部房款后至违约发生之日的利息。
合同签订后，被告向二原告支付了购房款及税费等购房费用共计28万元。原告亦将该房屋交付给被告。2011年，王某取得了涉诉房屋的所有权证书。经询，二原告表示如果合同解除，其同意退还被告已经支付的全部购房费用。
为查明案件事实，法院依法就涉诉房屋的性质及过户条件分别到某单位、朝阳区房屋管理局、在京中央和国家机关住房交易中心进行调查。相关人员答复称，涉诉房屋属于中央和国家机关管理的经济适用房，即央产经纪适用房，但该经济适用房和目前房屋市场上的经济适用住房不同，央产经济适用房属中央和国家机关管理。到目前为止，该类房屋没有上市的相关政策，无法上市交易，不能办理过户手续。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1、解除原告王某、赵某和被告谢某于2006年12月23日签订的《二手房屋买卖协议书》;
2、被告谢某腾空位于北京市朝阳区某房屋，并将该房屋交付给原告王某、赵某;
3、原告王某、赵某返还被告谢某购房费用28万元。
四、律师点评
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
所以，房产律师靳双权认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案例中，二原告与被告虽然在《二手房屋买卖协议书》中约定了过户时间，但涉诉房屋系王某单位拟按房改政策，以内部优惠价卖给职工的房屋，签订《二手房屋买卖协议书》时王某并未取得涉诉房屋的房屋所有权证，亦未从单位购买到该房屋。直到买卖协议签订的第二年，即2007年8月21日，王某才通过单位与本单位内部职工李某签订《房屋买卖合同》，约定王某从李某处购买涉诉房屋。2011年11月20日王某取得房屋所有权证。
但由于涉诉房屋的性质系央产经济适用房，该类房屋目前没有上市的相关政策，不能对外买卖。双方签订的《二手房买卖协议书》在事实和法律上无法履行，合同目的无法实现，故原告要求解除《二手房买卖协议书》的诉讼请求应予支持。
双方的合同解除后，二原告应当将已经收取的购房费用返还给被告，被告亦应当将涉诉房屋返还给原告。
但是!关于被告因合同解除造成的损失，被告可以另行向二原告主张。如您遇到类似问题，建议咨询律师。
