北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告袁某诉称：
我于2017年3月7日通过某房产中介与王某、张某夫妻二人签订了房屋买卖合同，以10200000元人民币的价格，将位于北京市海淀区某房屋出卖给王某、张某，约定分3次支付我800000元定金，第一笔100000元应于3月7日支付，但3月8日才支付了50000元，又拖了几天支付了50000元。第二笔定金100000元应于2017年3月15日支付但至今未收到。
根据《补充协议》第四条违约金规定，王某、张某已构成根本违约。并且王某、张某贸然到我家说解除合同。王某、张某的行为给我造成重大损失错失售房的最好时机且给我造成身心严重影响，故提出诉讼请求：判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;请求判令王某、张某按照合同金额20%支付违约金2040000元;本案的诉讼费用由王某、张某承担。
2、被告王某、张某辩称:
我们本身要出售一套房屋来购买此房屋，但因为3·17新政导致我没办法出售房屋了，所以没有办法购买袁某的房屋。我的买方于2017年4月4日告知我无法购买，我于4月6日告知袁某不能买房，4月11日以短信的形式告知袁某解除合同。
合同的卖方是由产权人的母亲代签的，而不是产权人本人签订，显然不符合相关法律规定，房屋买卖必须业主本人签字才有效，否则就是无效。涉案合同是可以撤销的合同，因为当事人对订立合同有重大误解，我是在卖方没有出示身份证、房产证和委托书的情况下签订的合同，以为合同是袁某本人签订，袁某母亲自以为是产权人母亲，就可以随意代替她签订合同，因此本案是双方因误解作出了意思表示，是内心意思的缺陷，这种缺陷使当事人所从事的行为后果与自己的真实意思相悖，因此这种行为应被撤销。即使不能履行本合同也是因为新政导致，自己的房子卖不出，这个房子就买不了，按照新政是不承担违约责任的。
二、法院查明
2017年3月7日，袁某(出卖人)与王某、张某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，王某与张某系夫妻关系，约定由王某、张某购买袁某位于北京市海淀区某房屋，房屋成交价格为4000000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价6200000元。
同日，袁某(甲方)、王某、张某(乙方)及北京某房地产经纪有限公司(简称某房产中介公司，丙方)三方签订了《补充协议》，约定：“乙方于2017年3月7日前将第一笔定金100000元以自行划转方式支付甲方，乙方于2017年4月14日前将第二笔定金600000元以自行划转方式支付甲方，乙方于2017年3月15日前将第三笔定金100000元以自行划转方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”
合同签订后，王某于2017年3月10日向袁某支付50000元定金、于2017年3月11日向袁某支付了50000元定金，共计支付100000元定金。2017年4月5日，王某电话通知袁某无法继续履行合同。2017年4月11日，王某向袁某母亲杨某发出短信，内容为“杨女士您好，今天再次通知您，因购买我房子的上家受政策影响无法继续履行合同，造成我们也无法继续履行合同，现需要执行我们合同中双方免责条款，解除合同。所以我约您和中介我们三方一起见个面，一起商量个解除合同方案。”杨某向其回复“今上午我给张某回的短信已明确告知了我的态度，没有商量的余地，我们法庭上见。”
此外，袁某主张根据合同约定在2017年3月15日前应支付100000元定金，但是王某、张某未支付，且2017年4月11日发出短信要求解除合同，因此认为王某、张某构成根本违约，要求其承担相应违约责任。王某、张某称无法继续履行合同的原因是因为购买涉案房屋需要出售一套房屋，但因为国家出台新政策，无法出售房屋，因此无法购买涉案房屋。王某、张某向本院提交案外人钱某起诉王某、张某房屋买卖合同纠纷一案民事起诉书及开庭传票，起诉书内容显示因首付款比例大幅提高，导致钱某丧失购买房屋的客观条件及支付能力，故起诉要求解除合同退还定金。经询问，王某、张某称无力购买涉案房屋，双方均同意解除合同。
王某、张某抗辩称合同是基于重大误解订立的合同，为可撤销合同，但表示不在本案中提起撤销合同的反诉请求，仅作为答辩意见。对于重大误解，王某、张某称是因为不知道卖方是谁，签订后才知道合同签字人系袁某母亲而不是袁某本人，因此构成重大误解。袁某认可房屋买卖合同上的签字系其母亲杨某代签，但向本院提交授权委托书，委托人为袁某，受托人为杨某，签订日期为2017年3月5日，内容为委托人欲通过居间人将涉案房屋进行出售，特授权受托人代其办理。王某、张某称在订立合同过程中并未看到该份授权委托书。
王某、张某称2017年3月15日在某房产中介公司由经纪人用POS机支付100000元，当时某房产中介公司人员称该笔款项为向袁某支付的第二笔定金。袁某称从未收到此笔款项。经询问，王某、张某自述该笔款项本意是支付定金，但某房产中介公司将该笔钱转成了中介费。
王某、张某称合同约定的违约金标准过高，申请法院对此进行酌减。袁某对于合同解除给其造成的实际损失，未能提交证据佐证。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决：
1、解除原告袁某与被告王某、张某于2017年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、被告王某、张某支付原告袁某违约金人民币300000元;
3、驳回原告袁某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”所以，在本案例中，袁某与王某、张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。现王某、张某称合同签订人不是袁某而是其母亲，且当时未出示授权委托书，因此其对合同产生重大误解，认为合同是可撤销合同。袁某提交了委托母亲杨某代为出售房屋的授权委托书，且表示至今亦认可其母亲代为出售房屋一事，故杨某的代理行为合法有效。
王某、张某作为买方在《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议上签字，即使其对合同主体存在误解，但作为卖方的袁某从未作出不同意其母亲代为售房的意思表示，故并不影响合同的正常履行，因此，王某、张某在合同主体上主张重大误解，认为合同可撤销的抗辩意见，于法无据。
在案例审理中，王某、张某表示因无力支付购房款，故同意解除合同，现双方均同意解除合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同约定买受人拒绝购买房屋构成根本违约，应以相当于该房屋总价款20%数额支付违约金，已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。现王某、张某拒绝购买房屋，构成根本违约，依法应承担相应违约责任，其已支付的100000元定金将充抵其应承担的违约金。王某、张某称向某房产中介公司交纳的100000元款项系应支付给袁某的第二笔定金，无合同依据亦无任何证据佐证。王某、张某在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。结合本案的实际情况、王某、张某的逾期时间、袁某的实际损失等因素，一般可以酌减王某、张某应向袁某支付违约金的数额。
