北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告秦某诉称：原、被告于2006年8月10日签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告住北京市石景山区某小区11号楼房屋一处，合同签署后，被告依约在2008年11月30日交付房屋，且被告2014年3月17日方完成该商品房所在楼栋的初始登记，2014年4月22日完成转移登记办理。被告逾期交房、逾期办理初始登记和转移登记的违约行为违反了合同约定和法律规定，原告的合法权益收到侵害，被告应依约支付违约金，但是经多次协商未果，故诉讼至法院，诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金7243.85元;2、判令被告支付逾期办理初始登记违约金35039.08元;3、判令被告支付逾期办理转移登记违约金29056.80元;4、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告某公司辩称：1、办证迟延并非被告原因造成，主要是因为规划部门的规划不合理所造成的。由于规划不合理导致工人疗养院路段和市政工程疗养院路段至今未能完成。后在被告多方协调及业主的共同努力下，规划部门才同意给11号楼出具规划复函证明盖楼符合规划条件，建委才给办理产权证;2、原告主张的违约金过高，应予以减少。西山枫林项目为国家保障性住房，是民生工程，项目建成后给广大业主带来了福利。开发商仅是微利并面临巨大风险，原告购房单价仅为3900元，而合同违约金设定的主要目的是损失的补救，而不是处罚性，原告诉求超过房款总额的20%，明显过高。涉案房屋属于经济适用房，根据相关政策规定，房产证办理后5年内不允许上市交易，而政府已经专门发文同意原告房屋自合同约定的产权证办理日期即2009年6月30日作为该房屋上市交易的起算日期，原告没有实质性损害，而且还比合同约定的办理小产权证的最后期限提前了一年多;3、初始登记的迟延必然产生转移登记迟延，原告同时主张初始登记违约金和转移登记违约金，存在重复计算，缺乏法律依据。双方合同附件八补充协议中第一条第一款、第五款、第六款约定原告需在收房时与被告结清房款差价，委托被告办理该房屋产权手续所需向政府有关部门缴纳的所有税费，公共维修基金、有线电视入户费和产权代办费等一并交给被告由被告转交，并与被告办理委托手续，原告履行完毕上述义务与手续后，被告在15个月内协助办妥原告名下的房屋所有权证。补充协议的约定实际变更了双方买卖合同第二十条第二款第二项中关于办证的约定。事实上原告于2014年3月17日才向被告交纳上述费用和委托手续，所以说按照补充协议的约定被告并未逾期。4、原告主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。原告对该部分请求应当在违约行为发生的三年内提出，目前已经超过三年诉讼时效，不应得到法律支持。
三、审理查明
2006年8月12日，秦某(买受人)与某公司(出卖人)签订《商品房预售合同》及补充协议，约定某公司将其开发的11号楼某房屋出售给秦某，该房屋用途为经济适用住房，房屋总价款为406958元。
关于交房时间及逾期交房责任中双方约定：出卖人应当在2008年11月30日前向买受人交付该商品房。如果未按照约定的期限和条件将该商品房交付的，按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金;(2)逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
关于初始登记时间及逾期办理责任双方约定：出卖人应当在2009年6月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
关于转移登记的方式和时间以及逾期办理责任双方约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行个人住房贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
另外，原、被告双方合同附件八的补充协议中约定：第一条房屋交付。1、在办理房屋交接手续时，买受人须与出卖人结算清房款差价，并同意委托出卖人将办理该房屋产权手续所需向政府有关部门交纳的所有税费，公共维修基金、有线电视入户费和向产权代理机构交纳产权证代办费一并提交出卖人向相关机关转交。否则出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房责任由买受人承担，买受人应按本合同第十条之规定承担责任。5、在办理产权过户手续时，买受人须在出卖人通知的规定期限内，由其本人或委托代理人提交该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需应由买受人提供的材料。6、买受人履行完毕上述第1、5条全部义务后次日起15个月之内出卖人协助办妥买受人名下的房屋所有权证书。因出卖人原因未办妥的，出卖人按本合同第二十条承担责任。
上述合同及补充协议签订后，秦某向某公司支付了全部购房款，另向某公司交纳公共维修基金、契税、制证费、产权代办费等费用。
2009年2月30日，某公司向秦某交付了所购房屋。
2014年3月17日，某公司向石景山区房屋管理部门提出房屋所有权初始登记申请，并取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年3月21日。
2015年4月，某公司向石景山区房屋管理部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2014年4月22日，秦某取得涉案房屋所有权登记证书，房屋性质为经济适用房。
另，被告主张因原告迟延交纳办理所有权转移登记所需相关费用造成迟延办理转移登记。原告认为，原告何时交费依赖于被告的及时通知，被告未能证实其及时通知了原告交纳相关费用。
关于逾期交房违约金、初始登记违约金、转移登记违约金的诉讼时效的问题，原告称其一直在向被告主张权利，也有通过信访方式主张，并于2014年提出过逾期交房违约金，但并未提供有效证据予以佐证。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理判决如下：
1、北京某房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内支付秦某迟延办理房屋初始登记以及转移登记的违约金共计二万一千五百元;
2、驳回秦某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵守履行。
由于合同中明确约定了被告交付房屋、办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房、逾期初始登记和转移登记的，出卖人应承担违约责任。依据查明的事实，被告向原告交付房屋的时间已远迟于合同约定期限，显属构成违约，但是，原告在所填写的收房申请中，承诺对房屋实际交付的时间不提出异议和任何形式的索赔。并且，原告起诉主张逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。因此，关于原告请求被告支付逾期交房违约金的主张，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。
另，依据查明的事实，被告向房产登记管理部门提出办理房屋所在楼栋初始登记的申请时间，已远迟于合同约定的办理初始登记证书的期限，被告辩称逾期办理初始登记系相关行政主管部门原因所致，并非被告责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提供充分证据予以佐证，不应采纳。因办理房屋所在楼栋初始登记是办理房屋转移登记的前提和基础，被告逾期办理初始登记必然导致所有权转移登记的逾期，现有证据证实被告于2015年4月才向房产登记管理部门提出办理转移登记申请，被告辩称系原告迟延交纳办证登记所需费用所致，对此并未提供充分证据予以证实，不应采纳。因此，被告应承担逾期办理房屋初始登记和转移登记的违约责任。
根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，依据合同约定，被告逾期办理办理初始登记和转移登记的，被告应当分别自办理登记期限届满之次日起至实际取得登记证书之日止，按日计算违约金，并应分别在实际取得权属证书之日起30日内向原告支付。根据上述约定，被告履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起30日。因此，原告于2014年11月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间。
关于被告提出原告请求的违约金数额过高，初始登记与转移登记违约金在计算期限上存在重复计算，请求法院予以减少的意见。应当认为，我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损害为目的，当合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。考虑到涉案房屋系保障性住房性质，且国家明确规定了购买人的交易处分时间期限。因此，关于原告请求被告支付初始登记和转移登记违约金的主张，综合原告实际损失、被告过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，由法院酌定。
