北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告齐×1、苗×1诉称：2013年5月17日，经某中介公司居间，齐×1、苗×1与肖×1签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，后又于2013年7月13日网签合同。按照合同约定，肖×1将其所有2201号房屋(以下简称涉案房屋)出售给齐×1、苗×1，房屋总价款433万元，肖×1应当在完成房屋权属转移登记3日内将房屋交付给齐×1、苗×1，否则应当按照齐×1、苗×1已付房款的日万分之五按日支付逾期交房违约金。2013年7月13日，双方在北京市海淀区房屋管理局办理了房屋权属转移登记，房屋由齐×1和苗×1按份共有。此后，因肖×1和案外人存在纠纷，导致诉争房屋未能如期交付，齐×1、苗×1多次催办，肖×1始终怠于履行其交付房屋的合同义务，至今不办理房屋交付，致使齐×1、苗×1的权利受损，故起诉要求：1、判令肖×1立即向齐×1、苗×1交付涉案房屋并腾空其中物品;2、判令肖×1按照齐×1、苗×1已付房款433万元的日万分之五的标准按日向齐×1、苗×1支付自2013年7月17日至诉争房屋实际交付之日止的逾期交房违约金;3、诉讼费由肖×1负担。
二、被告辩称
被告孙某辩称：现涉诉房屋由田×1、李×1、田×2、田×3居住使用。我已于2012年向法院起诉田×1、李×1、田×2、田×3要求腾退诉争房屋并返还给我，法院也已判决该四人将诉争房屋腾空交还给我，该判决已生效。后我根据生效判决向法院申请强制执行，但一直没有执行结果。齐×1、苗×1在购买诉争房屋时是知道这一情况的。我已经穷尽了各种手段，但仍无法将诉争房屋交付给齐×1、苗×1，无法腾空交付房屋的责任不在我，而且在诉争房屋中没有我的任何物品，不涉及腾空物品的问题。我已经把诉争房屋的所有权过户给齐×1、苗×1，法律上的交付义务已经完成，至于房屋被他人强占一事，齐×1、苗×1在购买房屋时是知晓的，而且房屋的申请执行过程齐×1、苗×1也是知晓的。按照合同约定，房屋过户后风险责任由齐×1、苗×1承担。齐×1、苗×1购买诉争房屋实际上在税收方面是有很大优惠的，所以齐×1、苗×1在明知诉争房屋中有他人居住的情况下依然要求购买。按照合同及补充协议的约定，双方约定的过户时间是2013年11月30日，而不是2013年8月17日。我在主观上已尽到交付义务，齐×1、苗×1在主观上对其权利主齐是有过错的，存在怠于行使其所有权的过错。在房屋执行阶段，因我已不是房屋所有权人，在客观上已经没有申请执行的请求权基础，2014年1月前齐×1、苗×1已经知晓执行的情况，但却不主齐这个权利，由此造成的损失应自行承担。我基于对国家生效法律文书的效力所做的判断，导致无法取得诉争房屋的控制权，属于不可抗力，无法交付房屋的责任不应由我承担。综上，请求法院驳回齐×1、苗×1的诉讼请求。
三、审理查明
2013年5月17日，肖×1(出售方)与齐×1、苗×1(买受方)签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定：肖×1将2201号房屋出售给齐×1、苗×1;该房屋建筑面积为133.73平方米;房屋租赁情况为出售人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权;房屋价格为433万元;买卖双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按约定履行合同的一方应当及时告知对方，并自不可抗力结束起10日内向对方提供证明，房屋风险责任自房屋所有权转移之日起转移给买受方。补充协议约定：房屋成交总价为433万元，该价格为甲方净得价;甲乙双方约定，应于乙方贷款获得银行批准后7日内共同完成权属转移登记手续;甲乙双方约定，于2013年11月30日，丙方协助完成房屋交割;甲乙双方约定，现存承租关系由甲方自行于权属变更登记前解除完毕;甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
齐×1、苗×1另提供了双方于2013年7月13日签订的存量房屋买卖合同，其中第六条约定：出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方。法院审理中，齐×1、苗×1认为该合同系在房管局备案的合同，应当按照该合同的约定认定房屋交付日期，即主齐肖×1应于2013年7月16日前交付房屋。肖×1对该合同的真实性没有异议，但认为该合同是双方办理房屋过户手续时使用的网签合同，房屋交付日期应以双方2013年5月17日签订的合同及补充协议为准，即房屋交付日期应为2013年11月30日。
合同签订后，齐×1、苗×1按照约定向肖×1支付了433万元的购房款，诉争房屋于2013年7月13日过户登记至齐×1、苗×1名下，齐×1与苗×1按份共有，各占50%的份额。
肖×1向法院提交了：1、署名为步×、日期为2014年11月20日的书面证言，主要内容为：“本人步×，是齐×1、苗×1与肖×1买卖2201号房屋交易的居间经纪人，针对齐×1、苗×1起诉肖×1的买卖合同纠纷，本人已于2014年9月13日向法院出具了证人证言，现就其中有关重要事实进一步证明如下：肖×1与齐×1、苗×1于2013年5月17日在我们店里签订买卖合同，肖×1当场向齐×1、苗×1出具了2201号房屋的房产证和有关的全部司法判决书，说明该房屋一直被自己姥爷、姥爷的后妻，以及他们的两个孩子占用，法院早在半年前就已判决上述四人腾房，但他们一直未腾退。于是肖×1向法院申请了强制执行，但具体的执行时间不能确定。齐×1、苗×1起初对房屋能否交付表示疑虑，但在看了判决书并了解上述情况后，没有再对此表示异议。尽管如此，双方仍通过补充协议专门约定，以2013年11月30日为交房期限，就是为给法院执行等不确定因素留出足够的时间。后来，双方谈判的焦点主要集中在房屋交易的价格上，肖×1报价450万元并要求全款支付，齐×1、苗×1则认为该房屋被占用、存在不能如期交付的风险，价格应大幅降低。经过长时间还价，最终成交价为433万元，其中133万元为首付，剩余300万元贷款支付。”步×未出庭作证。经质证，齐×1、苗×1对该份证据的真实性不予认可，并称当时肖×1只给我们看了房产证，其他文件只是拿来了，但没有给我们看，我们当时根本不知道房屋中住的是谁，肖×1当时告诉我们房屋的具体执行日期已经确定了，交付房屋没有问题，快的话七、八月份就可以交付。2、手机短信截屏，显示齐×1于1月11日及1月23日向肖×1发送的信息内容分别为：“1月10日：正式交房的日期已经过去十多天，请尽快交房!齐×1。1月23日：再次提醒：正式交房的日期已经过去二十多天，请尽快交房!齐×1。”经质证，齐×1、苗×1对该份证据的真实性没有异议，认可短信内容是齐×1发的，但认为当时齐×1一直在深圳，所以对交房时间没有仔细的了解。齐×1、苗×1坚持认为双方约定的房屋交付时间为完成权属转移登记后3日内。
经质证，齐×1、苗×1认可肖×1向其说过房屋执行的一些情况。
2014年10月14日的开庭笔录(齐×1、苗×1另案诉肖×1房屋买卖合同纠纷案的笔录，该案已撤诉结案)，其中记载：“齐×1、苗×1对肖×1提交的证人证言的质证意见为：是和我们说过房屋现在有人住，但是没有说是谁住，但一直强调没有问题，所以我们才购买的，被告也没有要求过要我们支付全款，关于房价没有低于当时的房价。
另查明，2012年9月29日，法院就肖×1诉李×1、田×1、田×2、田×3返还原物纠纷一案作出(2012)海民初字第xxxx号民事判决书，判决：“李×1、田×1、田×2、田×3于本判决生效后九十日内将二二O一号房屋腾空返还给肖×1。”2013年2月28日，肖×1依据该案的生效判决向法院申请执行，法院的(2013)海民执字第4617号公告中记载有：“案件在执行过程中，法院于2013年4月4日向被执行人李×1、田×1、田×2、田×3送达执行通知书，但被执行人李×1、田×1、田×2、田×3在执行通知书规定的期限内未履行生效法律文书所确定的义务。为维护法律尊严，保护权利人的合法权益，人民法院应予强制执行。据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、第二百五十条之规定，现公告如下：责令被执行人李×1、田×1、田×2、田×3于本公告公布之日起五日内将二二O一号房屋腾空交与法院，逾期仍不履行，法院将依法强制执行，由此引起的法律后果及经济损失由被执行人李×1、田×1、田×2、田×3负担。特此公告。二○一三年五月十六日。”在执行过程中，肖×1始终积极主齐权利并配合执行工作，但因客观原因，诉争房屋至今未能腾退。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：
1、肖×1于本判决生效后十五日内向齐×1、苗×1支付违约金二十万元。
2、驳回齐×1、苗×1的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
根据现有证据可以确认，双方于2013年7月13日所签合同系双方为了办理产权转移登记手续所签订的网签合同，在房屋买卖合同的履行过程中，用于网签的合同与原房屋买卖合同存在约定不一致的情形较为普遍，但网签合同的本质属性是从属于登记行为的一种备案合同，从内容上看，网签合同主要关注房屋的坐落位置和价款，而房屋买卖合同则是对房屋坐落位置、房屋总价款及房屋交付、产权转移时间、违约责任等进行全面约定的合同，结合本案中双方签订的补充协议对房屋交付时间的约定以及齐×1向肖×1发送的催促其交房的短信内容，应当认定2013年11月30日系双方对房屋交付日期的真实意思表示。
关于肖×1是否应当承担不能如期交付房屋的违约责任及违约责任的范围。首先，肖×1作为诉争房屋的出卖人，应当按照合同约定的期限向买受人齐×1、苗×1交付房屋。肖×1虽辩称其未如期交付房屋并非自身过错所致，而是房屋被案外人李×1、田×1、田×2、田×3四人强占，客观上无法完成交付义务，但根据合同法第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”可见我国合同法就违约损害赔偿责任采用严格责任原则。故肖×1应当向齐×1、苗×1承担不能如期交付房屋的违约责任。其次，对于肖×1所持不可抗力及房屋过户后风险应由买受人承担的抗辩意见，法院认为，合同法中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中，肖×1与田×1等人就诉争房屋的相关纠纷及诉争房屋被占用的情况均发生在双方签订买卖合同之前，肖×1应当预见到该情形可能会对房屋交付产生一定的影响，且肖×1亦可待房屋被占用的情形实际消除之后再行出卖房屋，从而避免房屋交付不能的风险，故肖×1在本案中所持不可抗力的抗辩意见不能成立，不予采纳。根据我国合同法的相关规定，买卖合同中标的物的风险转移规则一般采交付主义，即标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方约定房屋风险责任自房屋所有权转移之日起移转给买受方，故本案中的风险转移节点应当依从双方约定。但需指出的是，合同履行中的风险是指非因任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损、灭失，而本案中的房屋交付显然属于出卖方的合同义务，肖×1未能如期履行交付义务的违约行为并非合同法中风险转移意义上的风险，故对该抗辩意见，不应支持。
最后，肖×1虽应承担不能如期交付房屋的违约责任，但在确定违约责任的范围时，应当考量案件中的实际情况及双方的过错程度，从而确定出更为公平合理的违约责任。对此主要从以下几个方面进行考量：一是肖×1在双方签订合同时是否如实、全面的向齐×1、苗×1披露了诉争房屋存在纠纷的相关信息。肖×1虽辩称其在签订合同时已向齐×1、苗×1如实披露了房屋存在纠纷的情况，但其并未举证证明其已在合同签订前将相关纠纷的判决书及可能存在的交付风险等情况全面翔实的告知买受方。肖×1提供的录音材料仅能证明2013年9月13日齐×1对相关纠纷的情况有一定的了解，但不能证明合同签订时其已将相关纠纷的情况向齐×1、苗×1进行了全面披露。肖×1提供的2014年9月13日的笔录亦不能证明其抗辩成立。二是齐×1、苗×1是否存在过错。根据现有证据，齐×1、苗×1曾陈述在购买房屋时知道房屋是由他人居住，没有进一步了解居住情况是因肖×1说看房会影响肖×1和其居住房屋的亲戚的沟通，而且齐×1、苗×1称知道肖×1和其亲戚存在纠纷，但不清楚亲戚及纠纷的具体情况，因肖×1不让去看房，说会影响交付，所以在购买前没有实地看房，可见，齐×1、苗×1在购买诉争房屋时已经对房屋存在纠纷并由他人占用的情况有了基本的了解，但其未进一步了解房屋的居住情况，亦未实地看房，而是仅凭肖×1的一面之词就草率签订合同，故齐×1、苗×1在购买房屋时未尽到合理的注意义务，存在一定过错。另需指出的是，肖×1虽未能完成合同约定的交付义务，但本案中确有肖×1无法控制的客观因素，肖×1在双方签订房屋买卖合同之前已经开始积极主齐权利，要求房屋占用人腾退房屋，在双方签订合同之后，也未怠于办理执行相关事宜，一直积极与执行部门沟通力求解决实际问题。综上，对肖×1应当承担的违约责任，应当综合考虑以上情况酌情予以判定。
