北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
2013年8月，姜欣、孔晶、孔乐在原审法院起诉称：姜欣于1982年1月14日出生，出生后第二年姜欣父亲姜耀庭就与姜欣生母离婚。1984年姜欣父亲与刘欢结婚，1985年父亲与继母生了姜欣弟弟姜亮。一家四人一直住在朝阳区×××1村7号，户主是姜欣继母刘欢。2009年1月姜欣和孔晶结婚，家里将两间房屋分给姜欣住，同时还扩建了新的客厅、厨房和卫生间。2009年4月底建成，5月份姜欣举行的婚礼。结婚后父亲让姜欣在同一户地址上新立了户，姜欣爱人孔晶的户口在也从平谷迁到了朝阳区×××1村7号。2009年11月18日姜欣生了一女，取名孔乐。
2009年年底，×××开始腾退拆迁。姜欣父亲就对姜欣说由他来管拆迁的事，姜欣就没有要求分开签订拆迁补偿协议。最后拆迁补偿就以姜欣继母刘欢一个人的名义与拆迁单位朝阳区来广营乡腾退安置办公室签订了腾退补偿协议。全家6口人分为两户，共获得拆迁补偿现金890多万元，安置房屋4套（每人50平方米，共300平方米）。拆迁补偿现金除支付购房款135万元（4500元每平方米）外，全部支付到了姜欣继母刘欢账户。此次拆迁，姜欣也是被拆迁人，姜欣一家三口享有150平方米安置房屋补偿，姜欣也选了房号。刘欢也用姜欣的安置补偿款支付了购房款（在支付安置补偿款时直接扣除了购房款）。姜欣原先居住的房屋是结婚时父母亲分给姜欣的，姜欣作为家庭中4个成员之一对家庭建设是有贡献的。现诉至法院要求：1.要求确认位于北京市朝阳区×××3号楼4单元904室和7号楼1单元2502室房屋都归姜欣、孔晶、孔乐居住使用；2.要求判令刘欢支付姜欣、孔晶、孔乐剩余的拆迁补偿款116万元，姜楠、姜亮承担连带责任。
姜亮、刘欢、姜楠辩称：不同意姜欣、孔晶、孔乐的全部诉讼请求。1.姜欣并非系《来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》确定的被腾退人，其不应当享有腾退协议所确定的各项补偿利益。（1）姜欣在来广营乡×××村答辩人所属的腾退房屋中没有任何的份额，也没有任何的房产，其根本不是腾退补偿的对象。（2）姜欣系城镇居民，不属于本村村民，对于答辩人的农村集体土地的补偿根本没有享有的资格。2.姜欣对刘欢、姜楠不但不赡养孝顺，而且还通过各种手段向其父母索要财产，其公然挑战法律及道德的底线。请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理确认：姜欣与孔晶系夫妻，二人于2009年1月6日登记结婚，于2009年11月18日生一女孔乐。姜欣系姜楠与刘桂华所生之女，后姜楠与刘桂华于1984年前后离婚，而后姜楠与刘欢结婚，姜欣随姜楠和刘欢生活，姜欣与刘欢系继母女关系，姜楠与刘欢于1985年11月23日生一子姜亮。
2010年1月8日，刘欢作为乙方（被腾退人）与作为甲方（腾退人）的北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室签订了《来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》，上写明：乙方原房屋地址来广营村×××一队乙方正式房屋建筑面积758.58平方米；乙方现有2户6人，应安置人口6人，分别是户主刘欢之夫姜楠之子姜亮户主姜欣之夫孔晶之女孔乐；甲方应支付乙方房屋腾退补偿款8903211.6元，其中包括：（一）被腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖、规定期限内腾退奖8646440元（二）工程配合奖80000元（三）提前搬家奖10000元（四）周转补助费144000元（五）一次搬家补助费15171.6元（六）二次搬家补助费6000元（七）移机、改造补助费1600元。后2012年12月18日，刘欢与北京朝来置业有限责任公司签订了《×××内部认购协议书》，购买了位于×××3楼4单元9层904号房屋（104.64平方米）、来×××7楼1单元25层2502号房屋（52.85平方米）以及×××5号楼3单元1703与1803房屋，上述四套房屋购房款已全部由刘欢交纳。
《来广营乡城乡一体化建设工作住宅房屋腾退通知》载明：腾退安置范围（2）选择定向安置方式的，腾退人按照定向安置补偿办法计算补偿费用并按照人均50平方米标准提供定向安置房，定向安置房均价为每平方米4500元。
庭审中，就事实经过，姜欣、孔晶、孔乐表示，姜楠与刘桂华离婚后，姜楠带着姜欣与刘欢结婚并一起生活，后来有了姜亮也一起生活，住在北京市朝阳区×××一村7号，一村7号从姜欣的爷爷时就住在此处，刘桂华离婚后就离开了，当时住的是北房3间、东房2间、西房1间，都是姜欣的爷爷姜富华和奶奶王维勤建的，老房子一直住到1988年，我们一家4口（姜楠、刘欢和姜欣、姜亮）和姜欣爷爷奶奶一直一起在这里住。1988年姜楠在一村7号老房北面东北角建了一个鱼塘，并在鱼塘边盖了几间房，包括北房3间、东房5间、西房3间，我们全家就搬到鱼塘房子里住了，姜欣爷爷奶奶还在老房子那里住。1990年量宅基地，鱼塘旁新建房子写的刘欢的名（红本面积是300多一点），老房子写的是姜富华的名。后来把鱼塘给填了，盖了100多间房出租，占地大概3600多平米。刘欢名下红本的宅基地内后来也改建翻建了，北房3间、西房3间、东房4间（含1间门道）、南房4间，给法院提交一个图，这个是刘欢红本范围内那个院的房，刚才说的100多间房是在鱼塘上盖的出租房，与此无关。因为2009年姜欣要结婚，在刘欢红本的这个院南边，姜楠从刘欢的院分出西边的2间南房给姜欣并同意姜欣自己盖房，由姜欣出钱，姜楠找人给姜欣在分得的南房的南面加建客厅1间，在客厅西面加建厨房1间、卫生间1间，姜欣的院和刘欢的院分别走门。我接出来的院没有给我单发红本。2009年12月就开始拆迁了。姜欣的户口一直是居民户，姜欣出生时户口在×××一村7号，后来随着姜楠把户口迁到×××21号，2004年就把户口迁回×××了，孔晶的户口是2009年1月从平谷迁到×××的，孔乐的户口是2009年11月生在×××的。拆迁时红本实际只有300多一点，但是按照拆迁政策姜欣和姜亮都有自己的宅基地，姜欣的是169平米，姜亮的是256平米，最后拆迁时算的总面积是758.58平米。最后实际拆的就是刘欢的院、姜欣的院和建的出租房，但出租房面积没有写在协议书中，就是拆迁时协商的拆迁补偿款。姜楠跟姜欣说给姜欣150平米的安置房和200万现金，让姜欣一家三口搬走，拆迁的事都是姜楠办的，姜欣不清楚。拆迁一共补偿了890万，2010年1月8日打入刘欢的账户中，安置房是刘欢去签的内部认购协议，当时6个人一共300平米，刘欢签了4套房，一个100平米，一个52平米，还有2个75平米，购房款都是刘欢从补偿款中交纳的，交了135万，这些事都是姜欣后来知道的，选房时姜欣不知情。2012年年底全家六口人去办理入住，姜亮把4套房的钥匙全都取走了，后来发生争议，姜亮表示可以给姜欣一家2套，但要支付67.5万以及利息，姜欣不同意，姜欣就撬开了其中的2套房，姜欣于2013年1月中旬入住了×××3号楼4单元904，还有1套7号楼1单元2502，撬开后就给出租了。房子除了内部认购协议及准住证外，没有其他手续。房子的乡产权证别人的都办下来了，上面姜欣的2套房因为我们全家有争议，所以都没有办。另外2套房由姜楠、刘欢住1套，姜亮住1套。拆迁款姜亮一共陆续给了姜欣38.5万。
庭审中，就事实经过，姜亮、刘欢、姜楠表示，姜亮爷爷奶奶的房子与本案无关。本案涉及的宅基地是在84、85年时因为本村村民刘欢和姜亮没有宅基地，从而向×××村委会申请的宅基地，当年就批下了×××一村7号这块地，刘欢是本村村民，之后姜楠和刘欢在申请的宅基地上陆续建房，最开始时建了北房3间，刘欢、姜楠、姜欣、姜亮在此居住，与姜楠父母分着住，此后一直到2009年陆续建房，最后到拆迁时一共建房150间，在宅基地外建房100多间出租的，最终和拆迁单位确定正式房屋的建筑面积是758.58平米，具体是多少间房现在无法核实了。最后补偿款含正式房屋和100多间出租房，补偿款一共是890多万。正式房屋都是姜楠和刘欢二人出资建的，100多间出租房也是二人建的。这些房屋从来没有分配给姜欣或姜亮，姜欣所述分给她2间南房以及其自建房的情况我们不认可，姜欣住的两间房是考虑到姜欣和孔晶工作地点和孔晶的平谷家比较远，把2间南房临时给姜欣居住，姜欣所述的厨房、客厅和卫生间都是姜楠和刘欢建的，没有所谓的单独院墙。1993年时经过相关部门的确权，宅基地核发了红本，使用权人为刘欢，面积为322.58平米，拆迁协议的签订针对的就是这一个红本。但是实际一共建了3000多平米的房子，当时拆迁办考虑实际情况，最终确定的是758.58平米，不存在给姜欣姜亮宅基地的情况。姜楠一直是城镇户口，所以也一直没有宅基地。刘欢和姜亮一直是农村户口，本村村民，姜欣的户口一直随姜楠是城镇户口。拆迁协议签订后，拆迁款都打入刘欢账户了，协议也是刘欢签订的，从没有说过给姜欣150平米安置房和200万的事。当时把姜欣一家三口写在安置人口中是考虑照顾他们工作、可以给他们一套房居住，但没有说分给他们一套房子。拆迁款一共给过姜欣54万多，但是写条只写了50万，包括姜欣、孔晶、孔乐户头的钱和对孔乐生病急用的钱。一共选了4套安置房，购房款是135万多，全是从刘欢的拆迁账户中支付的，4套房分别是×××3号楼4单元904（104.64平米）、7号楼1单元2502（52.85平米）、5号楼3单元1703和1803（面积一样，都是75平米到78平米之间，具体我们回去查一下）。每人50平米是拆迁实施细则规定的，与拆迁款没有关系，有房子或者有户口才能有50平米的指标，姜欣、孔晶、孔乐每人50平米的指标是因为姜欣是刘欢和姜楠之女，是直系亲属。有50平米指标可以购买安置房屋，按每平米4500元，购买安置房原则上与总面积数相当，误差一般不超过10平米，如果超过一点一般也按照每平米4500元。选房手续全部只对刘欢。选安置房时，姜欣要求写自己的名，因为政策规定只能写刘欢的名，姜欣就把认购协议抢走了，当天没有领到钥匙。2013年1月姜欣把904和2502门锁撬开强行入住，另外2套房我们自己在住。
庭审中，法院就有关问题向北京市朝阳区来广营乡政府司法科进行调查核实（司法科表示，对《来广营乡城乡一体化建设工作住宅房屋腾退通知》真实性认可，确实是拆迁时的宣传材料；补偿对象为农村宅基地红本或建房审批表等证明的房屋使用权人；《来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》协议书中1.被腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖、规定期限内腾退奖8646440元与认定的被腾退房屋面积有关，具体应对应评估表确定的面积认定。2.工程配合奖80000元，与户口有关，每个户口本40000元，该协议应该对应两个户口簿。3.提前搬家奖10000元，与户口有关，每个户口5000元，该协议应该对应两个户口簿。4.周转补助费144000元，与被安置人口有关，一共支付2年的周转补助费，每人每月1000元，与该协议中的6个安置人口对应。5.一次搬家补助费15171.60元，根据房屋认定的建筑面积计算，每平米20元，与该协议中认定建筑面积758.58平方米对应。6.二次搬家补助费6000元，根据应安置面积总和计算，每平米20元，与该协议中安置人口6人应安置300平米面积对应。7.移机、改造补助费1600元，根据所需移机的电话、有线电视、分体空调、热水器、微电改造、宽带实际情况进行确定；上述“被腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖、规定期限内腾退奖8646440元”腾退补偿款的补偿对象仅针对被腾退人刘淑芬，具体金额计算与认定的被腾退房屋面积有关，是否有姜欣、孔晶、孔乐的部分应具体对应评估表确定的面积中是否有三人建房；我们将腾退补偿款直接支付给刘淑芬，至于其如何进行分配，与我们无关，我们也不负责给被拆迁户进行计算分配；腾退安置分为货币补偿和定向安置补偿两种方式，定向安置补偿方式中被安置人口每人有50平米购房指标，该指标内购房每平米4500元。每份房屋腾退补偿协议内只能购买被安置人口数＊50平米指标的安置总面积，一般严格按照总安置面积进行安置，但因为房屋户型面积原因，略微多出的部分仍是按照安置面积的优惠价格购买，钱款都是直接从拆迁款里扣；拆迁时，签订房屋腾退补偿协议只针对被腾退人，安置时，签订购房协议也只针对被腾退人，房屋腾退补偿协议中的安置人口内如何分配补偿款及安置房屋，我们不管；我们对安置房发放产权证明，该产权证明均在被腾退人即产权人名下，我方不负责进行安置房的分配。但被安置人可自行调配，被腾退人签写房屋产权确认单，我方可直接将产权证明办至其他安置人名下。如果系产权证明发放后，安置人间自行调配，产权发生变更，我方也不会与变更后的产权人重新签订购房合同，因为我们仅与被腾退人签订合同，他们办理相关手续后，我们可直接换发产权证明。如果法院判决变更，我方也可以换发产权证明。现诉争房屋未下发产权证明。）
庭审中，就有关问题，法院还向北京安居拆迁服务有限公司进行了调查核实，该公司工作人员表示，我参与了拆迁工作，对该院拆迁情况了解。该院的红本登记的使用权人是刘欢，红本上的宅基地面积为322.58平米，但因为当时该院外建房比较多，在评估的基础上，我公司经与刘欢沟通最终确定的建筑面积为758.58平米。法院持相关证件材料可以调取，但我公司只能提供《来广营乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》。姜欣、孔晶、孔乐是否建房问题，我公司在拆迁的过程中，只与红本确定的宅基地使用权人谈以及签订相关腾退补偿协议，至于其家庭内部建房情况，我公司不了解。
庭审中，法院还向北京市朝阳区来广营乡政府规划建设与环境保护办公室郝旗进行调查核实，其表示对姜欣、孔晶、孔乐其家庭内部是谁出资建房我们不负责调查。对此法院可以向其所在村委会联系郑凯村长。法院又通过电话向来广营村委会郑凯村长进行调查核实，郑凯村长表示，我不清楚这个情况，我只知道双方当事人是我村村民，其他涉及拆迁情况我均不清楚。
庭审中，姜欣、孔晶、孔乐向法院提交了如下证据：1.腾退补偿协议（复印件）；2.来广营村委会的证明；3.×××内部认购协议；4.准住证；5.安置房办理内部产权证明须知（打印件）；6.家具、电器购置发票；7.户口本；8.人口信息查询表（从派出所打印的）；9.收条，证明对方给我们的拆迁补偿款、认购协议等都是姜亮、刘欢、姜楠自愿的；10.姜跃芬、姜月英、姜月菊出庭作证。姜亮、刘欢、姜楠表示，对1真实性认可，与法庭调取的及我方提交的一致，能够证明×××1村7号被腾退人是刘欢一个人。2.对形式的真实性认可，认可是村委会的章，对证明内容不认可，有歧义，证明中所称的姜欣属被拆迁人，指的是应安置人口之一，不是被腾退人，不认可对方的证明目的。3.真实性认可，不认可姜欣方的证明目的，可以证明2502和904两套房屋的买受人是刘欢，也就是被腾退人，对姜欣方持有该认购协议的合法性有异议。4.与证据3的质证意见一致。5.没有原件不予质证。6.共六份发票，对证据本身的真实性无异议，不认可证明目的，与本案无关，其中一份发票的付款单位为个人，也不能证明是姜欣方购买，所购买的商品不能证明是用于姜亮、刘欢、姜楠并放在拆迁房屋中。7.对真实性认可，可以证明姜欣、孔晶、孔乐均是非农业家庭户，仅仅是户籍的登记地址为朝阳区来广营乡×××一村散7号。8.真实性认可，但对来源的合法性不认可，按照户籍管理的相关规定，只有本人或本人委托的人可以查询当事人的身份信息。9.真实性认可，不认可对方的证明目的，收条的付款人是姜亮，内部认购协议书的持有人应为刘欢，而不是姜亮。收条可以证明姜欣收到姜亮给予的款项50万元，其中包含了拆迁的周转费11.5万元，而其余的钱不是拆迁补偿给姜欣的款项；对10都不认可。
庭审中，姜亮、刘欢、姜楠向法院提交了如下证据：1.来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）；2.×××904号、2502号内部认购协议书；3.×××904号及2502号房产准住证；4.电梯费、物业费（2013年度）收据；5.姜欣的户口本户主页（复印件）；6.来广营乡城乡一体化建设工作住宅房屋腾退通知。7.刘欢的集体土地使用权证复印件。8.来广营乡“一乡一策”实施细则复印件。姜欣、孔晶、孔乐表示，对1真实性认可，协议书中写的很清楚，乙方是2户6人，按面积的补偿款我们主张了1／4，按户的补偿款我们主张了1／2。对2真实性认可，但刘欢只是家庭代表，不是其个人利益。对3真实性认可，而且姜亮、刘欢、姜楠也将此给了姜欣方，我们给打了收条。对4真实性认可，但不认可证明目的，不能说房子就是刘欢一个人的。对5真实性认可，双方当事人均住在被拆迁房屋内。对6真实性认可，通知中的规定对姜欣方一家三口一户也是适用的，姜欣、孔晶、孔乐户口一直在被腾退房屋中，只是拆迁时才分的户。对7、对集体土地使用权证复印件不予质证。对8真实性认可，只要是常住人口，无论城镇居民户还是农业家庭户，拆迁时均认可。
庭审中，姜欣、孔晶、孔乐对其诉讼请求解释称：1.要求2504和902两套房屋均归姜欣、孔晶、孔乐居住使用；2.我们无法确认自己建房的具体面积，所以房屋腾退补偿款我们按照腾退协议中（一）8646460除以4，再加上（二）至（七）项50%的款项，减去已经支付给姜欣、孔晶、孔乐的50万，再减去904和2502的购房款67.5万（实际两套房的总房款为715068元），我们核减零头只主张116万。
上述事实，有各方当事人陈述，相关书证等在案佐证。
原审法院经审理确认，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》系合法有效，其中的安置人口为刘欢、姜楠、姜亮、姜欣、孔晶、孔乐，作为安置人口对安置房屋享有居住使用权，根据相关的拆迁政策，每人应有50平方米的安置指标，故姜欣、孔晶、孔乐共有150平方米的安置面积，现×××3号楼4单元904号房屋以及7号楼1单元2502号房屋两套面积基本与姜欣、孔晶、孔乐的安置面积相符，故法院对认可姜欣、孔晶、孔乐对904房屋以及2502房屋享有居住使用权。就姜欣、孔晶、孔乐的第二项诉讼请求，就姜欣、孔晶、孔乐是否在被拆迁的院落建房的问题，其所提交的证据目前不能形成完整的证据链，法院对此无法认定姜欣、孔晶、孔乐存在建房行为，且姜欣、孔晶、孔乐亦无法确认清自己的实际建房面积，法院对此亦无法进行计算，故其要求补偿协议书中被腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖、规定期限内腾退奖8646440元的1／4的请求，缺乏依据，法院不予支持；其要求的（二）工程配合奖80000元、（三）提前搬家奖10000元、（四）周转补助费144000元、（六）二次搬家补助费6000元的一半，于法有据，法院予以认可；其要求的（五）一次搬家补助费的一半，理由如上，法院不予支持；其要求的（七）移机、改造补助费，现已无法核算，法院不予支持；综上，现可以确认姜欣、孔晶、孔乐应得的款项为120000元。就姜欣、孔晶、孔乐已得到的500000元问题，各方可另行起诉解决。就姜欣、孔晶、孔乐是否建房以及建房面积多少的问题，姜欣、孔晶、孔乐亦可待证据完备后另行起诉解决。
据此，原审法院判决：一、姜欣、孔晶、孔乐对位于北京市朝阳区×××3号楼4单元904号房屋以及北京市朝阳区×××7号楼1单元2502号房屋享有居住使用权。二、刘欢于本判决生效之日起三十日内给付姜欣、孔晶、孔乐腾退补偿款十二万元。三、驳回姜欣、孔晶、孔乐的其他诉讼请求。
判决后，姜亮、刘欢、姜楠不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求依法撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回姜欣、孔晶、孔乐的全部诉讼请求。姜欣、孔晶、孔乐同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
本院认为：根据查明的事实，《来广营乡城乡一体化建设住宅房屋腾退补偿协议书（定向）》确认了姜亮、刘欢、姜楠及姜欣、孔晶、孔乐为被安置人口，故上述六人对已确定的定向安置的四套房屋共同享有使用权。现双方对安置房屋的居住使用权发生争议，在上述六人对居住使用房屋未达成使用分配合意前，姜欣、孔晶、孔乐仅主张对×××3号楼4单元904号房屋以及7号楼1单元2502号房屋享有使用权，本院认为并无不妥，应予支持。
根据拆迁政策，工程配合奖、提前搬家奖、周转补助费、二次搬家补助费均与被安置人口数有关，原审法院确认姜欣、孔晶、孔乐应得的款项为120000元本院予以维持。就姜亮、刘欢、姜楠所述已给付姜欣、孔晶、孔乐的款项问题，各方可另行起诉解决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10838元，由姜欣、孔晶、孔乐负担9642元（已交纳），由姜亮、刘欢、姜楠负担1196元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1196元，由姜亮、刘欢、姜楠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
