北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.确认原、被告于2015年8月4日签订的9份《桃源县商品房买卖合同》无效并判令李星办理注销该商品房的网上备案登记、预售登记；依法确认原、被告于2015年8月5日签订的《期房投资买卖协议》无效；2.确认原、被告借贷关系成立并确定借款本金及利息。事实与理由：2014年恒星开发公司在开发桃源县漳江镇“恒星荷苑”小区项目过程中，因资金短缺，通过桃源县福源通投资管理有限责任公司邓征介绍，向符浩、符木子借款90万元、50万元，小计140万元。为了保障上述借款归还，原、被告于2015年8月4日，补签了9份桃源县商品房买卖合同并进行了商品房网上备案登记。但双方均没有按合同约定履行义务。
2015年8月5日，原告又通过邓征向被告借款100万元，并与被告签订期房买卖协议提供担保。协议中被告将符浩、符木子借款140万元及利息17.08万元小计157.08万元，再加被告借款100万元，共计257.08万元，约定月利率2%,月结利息结转为下个月本金再计算利息。该协议约定生效时间为购买房屋的前期交房日，但房屋一直没有交付。该协议不是双方真实意识的表示，是为了保障借款归还而签订的协议，名为买卖实为借贷的行为，应无效。
被告辩称
李星辩称，恒星开发公司的诉求没有事实与法律依据，违背诚实信用原则，应驳回其诉讼请求。理由为：1.李星按合同约定履行，已将款项给付恒星开发公司，签约房产已在房产局进行备案登记、预告登记，恒星开发公司已缴纳房屋维修基金，已开具收据。2.协议签订后，符浩、符木子与恒星开发公司到房产部门撤销了140万元抵押的6号楼4套房子。3.本案的借款已全部转为购房款。4.协议中的复利滚存合情合理合法。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年恒星开发公司因资金周转，通过中介福源投资管理公司，向符浩借款90万元，符木子借款50万元，月利率2%，利息支付至2015年1月26日。2015年8月5日，恒星开发公司与李星签订《期房投资买卖协议》，约定李星当日借款100万元给恒星开发公司，李星自愿以购买恒星开发公司的门面作为投资，同时约定回购的期间及金额，内容为，一、购买门面的金额为2570800元，包括符浩90万元、符木子50万及二笔借款至2015年7月31日利息170800元及当日由李星转给恒星开发公司100万元。二、双方签订《商品房买卖合同》，经房产部门备案、预告登记确认，维修基金由恒星开发公司缴纳，购买的门面总计9间，面积530.79元，价格为每平方米9880元。三、双方约定在2018年7月31日以前随时可以回购门面。如过期不回购，按签订的商品房合同交房，进行产权登记。四、双方同意按初始投入257.08万元作为本金，按月收益2%计算，每月的15日为结算日，将收益结算后计入本金，作为恒星开发公司回购对应月的金额。至2018年7月31日止的回购金额为5244141元，并由恒星开发公司作为九间门面的全额购房款，开具全额收据。2015年8月4日，双方签订了九份商品房买卖合同（合同编号201501210085、201501210088、201501210113、201501210114、201501210115、201501210087、201501210089、201501210103、201501210085），并在桃源县房地产管理局办理了网签、预售备案手续。2015年8月5日，李星将100万元付给恒星开发公司，恒星开发公司给李星开具了5244141元的收据，后双方为回购门面进行多次协商，因利息计算等原因无法达成一致，恒星开发公司从2015年8月5日至今末偿还借款本息。
本院认为
本案的争议焦点，原、被告双方签订的九份《桃源县商品房买卖合同》及《期房投资买卖协议》合同的效力。
恒星开发公司在向符浩、符木子借款140万元，未按期偿还本息，后与李星签订《期房投资买卖协议》，约定由李星再转账支付100万元，确定借款本息总计257.08万元作为购买门面款，每平方米的价格为9880元，同时约定在2018年7月31日以前，按月收益2%的标准，将收益每月转入计算本金。双方约定固定收益2%，在商铺尚未建成，没有收入的情况下，约定固定收益每月2分，且不承担经营风险，应理解为民间借贷，该收益为借款利息的约定。恒星开发公司给李星开出收据而非销售不动产发票，合同签订时的价格为9880元每平方米，恒星开发公司同期预售其他人的类似商铺价格为16000元每平方米，2013年在恒星开发公司附近文体中心项目被征收的门面价格，约2.1-2.2万元每平方米，双方约定的价格远低于同期恒星开发公司销售商铺的价格。合同约定的赎回期限到来之前，恒星公司多次与李星就还款本息进行协商，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案的基础法律关系应为民间借贷，李星与恒星开发公司签订的《期房投资买卖协议》、《桃源县商品房买卖合同》无效，双方应按民间借贷的法律关系进行结算，主张权益。
李星在2015年8月5日，向恒星公司转账100万元，约定在每月的15日按月息2分的标准将收益转入下个月的本金。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。李星应按司法解释规定的标准计算利息。因符浩、符木子没有参加诉讼，故对三人民间借贷本息的确定，在本案中不予审理，当事人可另案解决。房屋买卖合同为民间借贷合同的担保，故注销登记应在确认民间借贷本息，双方协商偿还本息后，再到登记部门办理房屋注销网签、预告登记手续。
综上所述，对于恒星开发公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定
裁决结果
一、常德市恒星房地产开发有限公司与李星20**年8月4日签订的9份《桃源县商品房买卖合同》无效（合同编号201501210085、201501210088、201501210113、201501210114、201501210115、201501210087、201501210089、201501210100、201501210103）；
二、常德市恒星房地产开发有限公司与李星20**年8月5日签订《期房投资买卖协议》无效；
三、驳回常德市恒星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
