北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称：2008年3月8日原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于永登县城关镇黄须沟1号宅院租赁给被告，租赁期限为2008年2月28日-2011年3月28日，租赁费为3600元，同时约定了相关权利义务。租赁期间被告提出想购买原告的宅院，但经原告询问村委会和城关镇相关部门，得知相关政策和法律规定宅基地实行“一户一宅”，且被告系武威市古浪县裴家营镇高岭新村二祖农民，不属于永登县城关镇人，故无法买卖，且双方就买卖价格无法达成一致意见，双方未买卖。合同约定的租赁期已过，被告既不付租赁费又不搬离，原告遂于2011年12月28日，基于以上事实起诉永登县人民法院，要求被告立即从原告所有的宅院搬离。2012年3月20日永登县人民法院作出（2012）永民二初字第43号民事判决书，对于原告的诉讼请求不予支持，认为双方行为系买卖行为。故根据有关法律规定宅基地不得转让，双方买卖行为无效，依法提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称
被告辩称：2008年3月，经人介绍被告与原告商量将原告所有的位于永登县城关镇黄须沟1号房屋13间出卖给被告，后被告将88000元钱汇到原告的卡上，但双方一直没有签订房屋买卖协议。后原告去北京，2010年3月被告多次找原告签订协议，原告一直推托不写。
通过以上双方当事人的诉辩及陈述，本案双方当事人争议的焦点为：1、原、被告之间行为属房屋买卖行为还是属于房屋租赁行为？2、如是买卖行为是否有效？
（一）原告为支持其诉讼请求提供如下证据：
证据1：武惠身份证复印件一份，证明原告身份信息。
证据2：房屋所有权证、集体土地建设使用权证各一份，证明原告对该房屋享有所有权，对该土地享有使用权。
证据3:永登县人民法院（2012）永民二初字第43号民事判决书一份，证明法院已确认双方系买卖关系，但原告认为根据法律和政策规定，双方买卖行为为无效行为。
证据4:2008年3月8日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间系租赁关系，而非买卖关系。
（二）被告为其主张向本院提交如下证据：
证据5：2008年2月27日中国建设银行永登支行存款凭条一份，证明被告为购买本案争议房屋向原告交纳的购房款88000元。
证据6：视听资料及整理后的书面文字一份，证明双方已经达成买卖房屋的协议。
证据7：2008年4月11日永登县城关镇北街村三社社长罗永俊出具的被告向该社交纳的基础设施建设费500元收款收据一份，证明该社对于被告购买原告的房屋这一事实是认知的，而且对被告在本社房屋居住、使用及对集体土地的使用都没有异议。
证据8：2012年10月27日，古浪县裴家营镇高岭新村村委会出具的证明一份，该证明上加盖有古浪县裴家营镇人民政府和裴家营镇高岭新村村委会的公章，证明本案被告在其原籍没有宅基地，符合我国一户一宅的法律规定。
证据9：永登县人民法院（2012）永民二初字第43号民事判决书，其中法院依职权调取的询问笔录，证明被告已经购买了原告的房屋，永登县城关镇北街村三社对该买卖行为没有意见，故原、被告之间的转让行为是有效的。
证据10：证人彭友好证言：我是原、被告买卖房屋的介绍人。2008年，原告的兄弟说武惠的房子要卖，如果被告赵青愿意购买，原告武惠就从北京回来商量，后原、被告商定房屋价格为88000元，赵青将钱汇入中国建设银行永登支行武惠的账户内，原、被告当时没有签订房屋买卖协议，经我们多次催促，被告武惠一直推诿不写。
双方当事人对上述证据提出以下质证意见：
被告对证据1、2、3真实性均无异议，对证据4有异议，当时签订的房屋租赁协议不是被告真实意思的表示，实质上原告将房屋已经出卖给被告。
原告对证据5、9真实性无异议，对证据5证明目的和证据6、7、8、9、10有异议。证据5原告认为被告给付购房款是事实，但后来房屋无法办理过户，原告向被告退款，被告不接受。证据6被告认为双方的买卖行为无效，所以该视听资料无效。证据7基础设施建设费收据不能证明被告的证明目的及观点。证据8原告认为：（1）该证明出具时间是2012年10月27日，证明被告到现在为止还是裴家营镇高岭新村的农民；（2）被告在裴家营镇高岭新村没有宅基地，并不能证明在永登县黄须沟的宅基地就有使用权，宅基地和身份是相关联的；（3）一户一宅的正确含义应该是在相同的行政区划内不能同时拥有两处宅基地。证据9原告认为社长不能代表全社社员的意志。证据10原告认为原被告双方之间的买卖协议是无效的。
本院经综合审查对双方当事人提供的证据综合评判如下：
对原、被告提供的证据1、2、3、9双方当事人对其均无异议，本院予以采信。证据4已被本院作出的（2012）永民二初字第43号民事判决书予以反驳，不能证明原、被告之间系租赁关系，故对该证据本院不予采信。证据5双方对购房款给付的事实均无异议，故对其证据本院予以采信。证据6、10可以证明双方对购买房屋进行过协商，故本院予以采信。证据7、8仅能证明被告向永登县城关镇北街村三社交纳500元的基础设施建设费的事实和被告在古浪县裴家营镇高岭新村没有宅基地的事实，不能证明被告的证明目的，故对其证据予以采信，但对其证明目的不予确认。
本院查明
基于以上双方当事人的诉辩及陈述、举证过程和本院对证据的分析判定，本院查明事实如下：
原告武惠系永登县城关镇黄须沟1号宅院的所有权人，1995年4月在永登县人民政府领取永集建（1995）字第93511号集体土地建设用地使用权证，1997年8月11日领取永私房字第1883号房屋所有权证。2008年经人介绍，原告与被告于2008年3月8日签订租赁合同，原告将该房屋租赁给被告，租赁期为2008年2月28日至2011年3月28日，租赁费为3600元，同是约定了相关权利义务。
后被告意欲购买该房屋，双方口头协商后被告将88000元汇入原告账户，被告多次找原告要求与其签订房屋买卖协议，但经原告询问村委会和城关镇相关部门，得知政策和法律规定宅基地实行“一户一宅”，且被告系武威市古浪县裴家营镇高岭新村二组农民，无法买卖。原告意将该购房款退还给被告，被告认为原告已接受了房款，该房屋应归被告所有，在此期间双方一直未办理房屋过户手续。双方因此事无法协商一致，加之租赁期已过，原告遂于2011年12月28日，基于以上述租赁事实起诉于永登县人民法院，要求被告搬离。永登县人民法院于2012年3月20日做出（2012）永民二初字第43号民事判决书，驳回原告诉讼请求，认为本案不属租赁关系，而属买卖行为。遂原告于2012年5月21日再次以房屋买卖合同为由状诉法院，请求依法确认原、被告之间的买卖行为无效，判令被告立即搬出，并由被告承担本案诉讼费用。
本院认为
本院认为：原、被告口头达成房屋买卖协议，符合法律规定的合同形式，且原告已将其所有的房屋转让于被告所有，被告也支付了房屋价款，双方买卖房屋行为是成立的，但农村房屋涉及到宅基地使用权与土地使用权，且农村宅基地使用权具有物权的性质，与使用人的集体经济组织成员资格紧密相连，使用权人应当具备该集体经济组织成员资格。
我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权的转让或出让须由政府主管部门行使公权力审查授予，不能通过使用人和受让人之间意思自治直接让渡土地使用权，虽因买卖双方通过地上房屋所有权自由处分的方式实现土地使用的转移，也无法使房屋受让方依照“地随房走”的原则直接取得宅基地使用权。本案中，首先，我国宪法规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。其次，被告不具备涉案房屋所在地集体经济组织成员资格。再次，根据“一户一宅”、“房随地走”的政策，原、被告之间转让行为不能在土地和房屋管理部门办理过户手续。综上，原、被告之间买卖行为系无效行为。
在庭审中，被告未就购房款88000元提起反诉，故本院不作处理，被告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国宪法》第十条第四款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
裁判结果
原告武惠与被告赵青之间的买卖行为无效。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
