北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）‘
原告诉称
原告斌万公司诉称，2007年10月29日，原告与被告隆盛签订了《商品房买卖合同》56份，购买位于桐乡市丽景园房产56套。合同约定，隆盛应自合同生效日起三十天内，向桐乡市规划建设局申请合同的登记备案，并于2007年12月31日前交房。原告在合同签订后依约支付了全部购房款2600万元。因隆盛不能按期交付房屋等原因，双方又于同日签订了《补充协议》，约定隆盛退还购房款及利息，若不能在2008年1月28日前归还，按月利率30‰计付给原告，原告有权处置《商品房买卖合同》项下所有物业。此后，隆盛多次承诺归还欠款本息，若到期不还，以《商品房买卖合同》项下房屋作抵偿。
隆盛的法定代表人、李新海为该笔欠款承担连带责任担保。隆盛承诺未归还应付原告之款项前，对原告所购房屋不作再次销售。2008年5月8日，华晚置业承诺为隆盛代偿。隆盛除2008年1月24日、4月30日、7月1日分别归还了1000万元、100万元、260万元之外，没有归还其余欠款，也没有配合原告办理所购房屋的产权过户手续。后经原告了解，隆盛将《商品房买卖合同》项下的房屋抵押给银行，且有部分已另行出售。另了解，隆盛为西湖城建投资的一人公司。原告认为，隆盛在不能按约交付房屋后，既没有按约返还购房款，也没有将房屋抵偿，侵害了原告的合法权益，而作为其唯一股东的西湖城建，应对隆盛的债务承担连带责任。为此，原告特具状诉至法院，请求：1、判令隆盛立即归还购房款本息1520.66万元（暂算至2008年7月21日，以后按月3％计算至款项实际归还日）；2、判令李新海、华晚置业、西湖城建等对上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费用被告承担。
被告辩称
被告隆盛辩称，原告与隆盛之间签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是名为房屋买卖，实为借贷。双方在签订房屋买卖合同的当日即签订补充合同一份，约定隆盛必须在3个月内归还购房款，并按月利率15‰支付利息，逾期则要按月利率30‰计付利息，而当时原告尚未支付购房款，显然原告的目的不在于购房，而在于获得出借款项的高额利息。原告与隆盛作为企业，相互间拆借资金，违反我国金融法律规定，依法应确认无效。隆盛仅需承担占用资金的法定利息。被告已经归还的1475万元应当全部作为优先偿还的本金，其中隆盛2008年1月28日支付的115万元虽然在2008年5月8日所签订的三方协议中作为利息予以了扣除，但从法律上理解应视为扣除同期银行利息后首先归还的本金。再者，即便原告与隆盛之间的借款关系不能得到确立，那么作为商品房买卖合同而言，其约定的利息也是过高的，有关复利的计算更是不能得到法律上的支持。请求法院依法公正判决。
被告李新海辩称，原告与隆盛之间的法律关系实质为企业间的借款，依法应确认无效。根据担保法规定，主合同无效，担保合同亦无效。李新海仅需承担相应的赔偿责任，而不是保证责任。
被告华晚置业辩称，华晚置业同意作为还款人承担隆盛应承担的借款及利息，实际上是对企业间非法借贷的确认，应认定为无效。由于该协议确定的内容无效，故原告要求华晚置业为企业间的拆借资金行为承担后果，实际上侵害了华晚置业的合法利益，依法应当驳回原告对华晚置业的诉讼请求。
被告西湖城建辩称，西湖城建虽系隆盛的唯一股东，但西湖城建受让隆盛的股份是在隆盛与原告发生借贷行为之后。同时，西湖城建在成××××股东后，从未与隆盛发生过关联交易，仅有的一次业务往来是在本次诉讼发生后，西湖城建为解除原告对隆盛的诉讼保全而提供800万元的担保资金。根本不存在以一人股东身份滥用控制地位的情况。再者，隆盛资产状况明晰，具有巨额存量资产，并完全独立于西湖城建。综上，原告要求西湖城建承担法律责任，是对公司法的滥用，请求驳回原告对西湖城建的诉讼请求。
本院查明
经审理查明，2007年10月29日，原告斌万公司与被告隆盛签订了56份《商品房买卖合同》。约定由原告向隆盛购买位于桐乡市梧桐镇环城西路东侧“丽景园（暂定名）”的56套住房，总价2600万元（部分房屋的房价以建筑面积计，部分则以套计），于签订合同时由原告一次性付清，隆盛则应在2007年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。同日，原告（乙方）又与隆盛（甲方）及案外人浙江华庭集团股份有限公司和浙江华庭云顶房地产开发有限公司签订《补充协议》一份，约定“乙方同意，在2008年1月28日前，如（注：协议中“如”字用斜杠划去）甲方退还购房款及相应利息（月利率按15‰计算，自乙方付款之日起算至甲方退款之日止，按日计算）后，甲方有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》”；“如甲方不能按期在2008年1月28日退还购房款及利息的（注：协议中“的”字用斜杠划去），乙方有权处置《商品房买卖合同》项下的所有物业，处置上述物业所得由乙方所有。甲方需在商品房交付使用后的60天内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。1、乙方出售上述物业而产生的税费及二次交易引起的各项费用由甲方承担，股东浙江华庭集团股份有限公司和浙江华庭云顶房地产开发有限公司承担连带责任。2、甲方延迟还款，则月利率按30‰计还给乙方，但最迟不得超过30天。”
上述合同及补充协议签订后的次日即2007年10月30日，原告以房款名义汇付隆盛2600万元。
2008年1月24日，隆盛以往来款名义汇付原告1000万元。
2008年1月28日，隆盛以支付利息名义汇付原告115万元。
2008年4月30日，隆盛以还款名义汇付原告100万元。
2008年5月7日，被告李新海向原告出具担保函，称，“本人同意以本人全部个人资产（包括股权、房产、存款等）为隆盛房地产有限公司向斌万房产开发有限公司欠款本金人民币壹仟伍佰万元整及利息壹佰肆拾捌万捌仟元整（2008年5月1日以后利息另行计算）提供连带责任担保，以上本、息归还时间2008年6月30日。”
2008年5月8日，原告与隆盛、华晚置业签订《协议书》一份，约定明确，截至2008年4月30日，隆盛尚欠原告借款本金1500万元及利息148.8万元。隆盛承诺：在2008年6月30日前偿还上述借款本息及相应的利息共计1748.8万元，自2008年5月1日起，上述借款本息按月利率30‰计算利息。华晚置业则承诺自愿代隆盛偿还对原告的借款本息，并承诺以其对徐某某等三人的债权（债权额共计1780万元）向原告清偿债务。同日，隆盛向原告出具承诺函，承诺在其未归还原告购房款前，对原告所购房产不作再次销售。承诺函附有原告所购房屋的清单，共36套，计成交总价为1750.5万元。同日，隆盛还向原告开具了上述36套房屋的销售发票。
2008年7月1日，隆盛再次以还款名义汇付原告260万元。
另查，2008年3月17日，隆盛将其开发的“丽景园”的101套房屋抵押给广东发展银行杭州余杭支行，其中包括2008年5月8日隆盛出具给原告的承诺书中所附清单中的、除2幢202室以外的35套房屋。
又查，隆盛由浙江华庭云顶房地产开发有限公司和浙江华庭集团股份有限公司投资成立于2004年3月12日。2008年1月6日浙江华庭云顶房地产开发有限公司和浙江华庭集团股份有限公司分别以协议的形式将其于隆盛的股权全部转让给西湖城建，并于2008年1月10日办理了工商变更登记手续。公司随之变更为一人有限责任公司。
以上事实由下列证据及证据交换笔录、庭审笔录等佐证在案：
1、原告斌万公司、被告隆盛共同提供部分：
原告与隆盛及浙江华庭集团股份有限公司和浙江华庭云顶房地产开发有限公司签订的《补充协议》（附房屋清单）、2008年5月8日斌万公司与隆盛、华晚置业签订的《协议书》；
2、原告提供部分：
原告与隆盛签订的56份《商品房买卖合同》、原告支付隆盛2600万元的付款收据和银行付款凭证、被告李新海出具的《担保函》、隆盛出具的《承诺书》、《销售不动产统一发票》36份、隆盛公司工商登记基本情况表；
3、被告隆盛提供部分：
隆盛汇付原告共计1475万元的银行付款凭证。
4、被告西湖城建提供部分：
隆盛工商变更登记情况、《隆盛房地产有限公司股权转让协议》两份、桐乡市方联会计师事务所“方联会审内（2008）019号《审计报告》”一份。
本院认为
对上述证据的真实性和关联性，各方当事人均无异议。争议在于原告与被告隆盛签订的商品房买卖合同及其补充协议的性质及效力以及隆盛汇付1475万元的性质，此属本案争议焦点，不影响对本院对上述事实的认定。有关争议焦点于下文判决理由部分阐述。
本案争议焦点除了上述归纳的——本案商品房买卖合同及补充协议的性质和效力、隆盛汇付1475万元的性质以外，另一争议焦点为各被告在本案中是否应承担民事责任及应承担何种民事责任。
本院认为,本案原告与隆盛签订的一系列《商品房买卖合同》采用的是标准格式合同，有关内容并无违反法律规定之处。关键是对有关补充协议的理解与认定，被告认为双方在签订商品房买卖合同当日即签订补充协议，约定隆盛在规定期内退还购房款和利息后即有权解除商品房买卖合同，并且协议约定的月利率及延迟还款利率分别达15‰和30‰，明显过高，说明双方实际真实的法律关系是借款而非购房，是名为商品房买卖实为借款。原告则认为，有关补充协议约定隆盛退还购房款后有权解除合同是一个附条件的民事行为，不影响双方间买卖商品房的真实意思表示。对此，本院认为，补充协议约定隆盛退还购房款及相应利息后即有权解除合同虽然有别于通常商品房买卖合同的约定，但并不违反法律禁止性规定，此可视作双方对合同解除的一项特别约定，不能据此认定原告与隆盛签订的一系列商品房买卖合同及补充协议实际为借款合同。
但双方及华晚置业在2008年5月8日签订的协议书中明确隆盛结欠原告的款项系为借款，并约定了隆盛及华晚置业的还款义务，本院应尊重当事人的意思自治，按该协议书确定隆盛及华晚置业的还款责任。原告有关该协议书中“借款”的表述系误述的观点，缺乏依据，本院不予支持。事实上，三方在该协议书中明确所欠1500万元系借款的同时，又约定逾期还款的利率，说明三方对欠款的性质为借款是明确的，不存在歧义。而考察该协议，三方明确截止2008年4月30日，隆盛结欠原告1648.8万元，隆盛承诺在2008年6月30日前偿还借款本息1748.8万元，而华晚置业则承诺代为偿还上述借款本息。该协议可以视为是对以前债权债务关系的一次总的处理和新的认识，由此形成了新的债权债务。对该新的债权债务，可作为一般债权债务关系处理，即隆盛及华晚置业应按照协议书确定的债权金额归还原告1648.8万元，并应按中国人民银行发布的同期贷款利率计付利息，协议书约定自2008年5月1日起按30‰计付利息，远高于银行贷款利率，不受法律保护，本院不予支持。
隆盛在协议签订后的2008年7月1日已归还原告260万元，则隆盛及华晚置业剩余应归还原告的债权本金降为1388.8万元，自2008年7月2日起应以1388.8万元作为本金计付利息。被告李新海在2008年5月7日出具担保函对隆盛对原告的欠款本息1648.8万元提供连带责任的担保，意思表示真实、明确，其效力本院予以确认。李新海辩称借款合同无效故而其担保无效的观点本院不予支持，理由是：该担保是对还款的担保而非对借款合同的担保。根据该担保函，李新海应对隆盛的上述欠款本息承担连带责任。至于西湖城建，作为隆盛唯一的法人股东，依照我国公司法有关一人有限责任公司的规定，其仅在自己的财产不独立于公司财产的情况下才须对公司的债务承担连带责任。而根据西湖城建提供的2008年有关会计师事务所对隆盛财务报表的审计报告，其财产并无与隆盛混同的情形，原告亦未提供相反的证据。其仅以西湖城建系隆盛的唯一股东为由主张西湖城建承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原告在与隆盛签订商品房买卖合同后，约定将原告支付的购房款定性为借款，并在隆盛归还部分借款本息后又以协议的形式重新确立了新的债权债务，隆盛及华晚置业应按照该协议的约定履行还款义务，但超出法定部分的利息本院不予支持。李新海则应在担保函确定的担保款项范围内承担连带保证责任。而西湖城建则因欠缺股东与公司财产混同的证据，无须对隆盛的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告隆盛房地产有限公司及被告华晚置业有限公司于判决生效后五日内共同归还原告斌万房产开发有限公司1388.8万元，并自2008年5月1日起至2008年7月1日以1648.8万元作为本金按中国人民银行发布的同期贷款利率计付利息；自2008年7月2日起以1388.8万元作为本金按中国人民银行发布的同期贷款利率计付利息至判决确定还款之日止。
二、被告李新海对上述款项承担连带责任。
三、驳回原告斌万房产开发有限公司对被告隆盛房地产有限公司、华晚置业有限公司、李新海的其他诉讼请求及对被告城建开发有限公司的全部诉讼请求。
