北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告郦雯雯诉称，原告经杭州盛世管家房地产经纪有限公司作为中介，于2008年1月14日与两被告共同签署了杭州市房产转让合同及中介代理合同，两被告将共同拥有的杭州市下城区耶稣堂弄3号3幢1单元402室房屋转让给原告。原告根据合同约定如期支付了房款1320000元及其他相关费用。2008年2月20日诉争房屋过户登记至原告名下。时至今日，两被告却未按合同约定，不履行物业交割手续，导致原告无法拿到房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令1、两被告履行交房义务，并共同承担违约金132000元；2、由两被告承担本案诉讼费用。
原告郦雯雯为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，欲证明原、被告间买卖关系成立。
2、代理合同，欲证明原、被告之间的商品房买卖关系通过杭州盛世管家中介机构代理。
3、收款收据，欲证明原告按约全额支付了对应的房款。
4、（2008）下民一初字第661号判决书，欲证明两被告未按约定履行交房义务导致违约。
5、律师函，欲证明原告已全额支付房款，请求两被告在收款后两日内腾空房屋的事实。
被告辩称
被告王佳辩称，一、被告没有违约，代理合同中没有约定交付时间，虽然第一笔房款已经支付，但第二笔款子还没有到位，双方的纠纷还是可以解决的，故被告未违约，也无需承担132000元的违约金。二、代理合同第二条很明确约定原告对房屋的一切情况充分了解认可并愿意购买房屋，而且原告多次到实地查看房屋，对诉争房屋的情况一清二楚。三、签订买卖合同时，原告在中介公司听到王利当场表态按时交房没有问题。四、原告买房的介绍人是王利，而原告与王利又是好朋友，原告和王利之间有无经济纠葛被告不清楚，况且现在强占房屋的是王利。综上所述，被告没有违约，不负任何经济责任，其他问题需要王利来说明。
被告王佳为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、律师函，欲证明被告王佳要求第三人王利腾空房屋的事实。
2、所有权存根，欲证明诉争房屋的所有权已于2008年2月20日过户到原告名下，被告已履行了合同义务。
3、调查笔录，欲证明王利在原、被告签订转让合同时曾当场表示会将房屋腾空交给原告；原告在购房前就已经知道王利一直居住在诉争房屋中的事实。
被告斯佳初辩称，一、答辩人已履行房屋买卖合同的交房义务，诉争房屋目前尚未交付系王佳与第三人王利发生矛盾，导致房屋被占。诉争房屋原系答辩人与王佳、王利之父王真的夫妻共同财产。王佳、王利系王真与前妻所生子女，王真2007年去世后，将其财产交由王佳继承，该房屋遂变更为王佳与答辩人共有。2008年1月，通过王利联系，王佳、答辩人与原告经杭州盛世管家地产经纪有限公司与原告签订了房屋买卖合同，之后办理了相关的转让手续。为了便于房屋的交付，答辩人于2007年12月3日就搬离了该房屋，至此，答辩人已经完全履行了腾空房屋的义务。2008年2月底，答辩人通过中介公司获悉，该房屋尚未交付，仍由王佳之弟王利占用。之后，答辩人与王佳及王利进行了联系，要求腾空房屋，但由于王佳、王利双方存在较大的矛盾，房屋无法腾空。二、合同约定的交付时间不明，逾期交房的责任无从谈起，答辩人并不是要回避应承担的责任，毕竟原告至今未拿到房，客观上存在损失，理应赔偿，但不是违约责任，原告的损失应由直接责任人予以赔偿。答辩人与本案原告同属房屋买卖合同中违约行为的受害方，原告未按约拿到房屋，应予以赔偿，但应分清责任，由直接责任人王佳及王利承担。答辩人在没有过错的情况下至今不能获得房款，同属受害方。三、原告主张的违约金过高，不应得到支持。
被告斯桂为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、天水街道延安新村的证明，
2、王利的情况说明，
证据1、2，欲证明被告斯桂已于2007年12月底搬出诉争房屋，斯桂已合理履行房屋买卖合同的卖方义务。
第三人王利辩称，一、本人依法享有诉争房屋的居住使用权。1、本人自出生起一直居住在诉争房屋内，根本不是王佳所说的强占此房。后因王佳在父亲面前捏造事实，恶意中伤，挑拨父子关系，致使父亲王真剥夺了本人对诉争房屋的继承权。王佳与本人多少年来未见过面，何来“一直帮助我”。2、本人目前无业，生活困难，无其他住房，属于社会的弱者，法院应当保护本人对诉争房屋的合法居住权。3、本案的性质与杭州市中级人民法院（2004）杭民一再终字第29号民事判决的案例完全一样，本人对诉争房屋的居住使用权毫无疑问应受到法律的保护，房屋所有权人的变更并不导致本人对该房屋居住使用权的丧失。二、将本人列为第三人缺乏法律依据。第三人的前提必须与本案同属一个法律关系，原告之诉属于房屋买卖的违约之诉，而本人与原、被告的争议属于居住使用权的侵权之诉。因此本案房屋买卖的权利人应另行起诉本人。退一步讲，也应将本人的妻子张永红、女儿王弈婷同时列为第三人，因为她俩同住在诉争房屋内，否则，本案的判决对她俩不发生效力。
第三人王利为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、户口簿，欲证明王利一家人一直居住在诉争房屋内。
2、延安新村居委会证明，欲证明王利一直居住在诉争房屋内。
3、失业证，欲证明王利于1997年1月1日起失业至今，属于弱势群体。
4、证人华某、高某证言，欲证明王维桂曾承诺给王利30万元购买房屋以解决住房问题，王佳还陪着王利前去看房为买房做准备。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
本院查明
原告提交的五份证据，王佳对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，证明对象有异议，并不能证明原告已经履行了支付全部房款的义务，被告至今没有收到剩余部分的房款。对证据4的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，并不能证明两被告已经违约。对证据5真实性无法确定，不能证明原告已经向被告主张腾房。斯桂对证据1、2三性无异议，但商品房买卖合同中未约定具体的交房时间。对证据3三性无异议，但至今未收到全部房款。对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明诉争房屋目前由第三人占用的事实，并不能证明原告的主张。对证据5三性均有异议，落款日期为2008年3月19日，而被告已于2007年底搬离房屋，即使原告发函被告也无法收到。王利认为原告的所有证据均与其无关。本院对原告提交的证据1、2的证据效力予以确认。证据3与证据1、2相印证，故对其证据效力予以确认。证据4系生效法律文书，对其证据效力予以确认。证据5系原告单方出具，不能证明两被告已收到，故对其证据效力不予确认。
被告王佳提交的三份证据，原告认为证据1与其无关，是被告本应当履行的义务。对证据2真实性无异议，关联性有异议，虽然房屋产权已经过户到原告名下，但两被并未将房屋真正交付给原告。对证据3认为不符合证据的形式要件，原告并不明知两被告要出售的房屋会被第三人所占有，即使被第三人占用，两被告也应在交付前将房屋腾空，腾空的义务在被告。斯桂对证据1、2无异议，对证据3表示不清楚。王利对证据1的真实性无异议，表示收到过，但不予理会。对证据2无异议。证据3认为系证人证言，证据的形式要件欠缺，对内容的真实性也有异议。本院对证据1的真实性予以确认，但该函件的发送仅可以证明王佳曾向第三人主张腾房，并不能以此免除被告应承担的不能交房的违约责任。证据2的证据效力本院予以确认。证据3系证人证言，证人未出庭作证，证据形式不符合民诉法的规定，故对其证据效力不予确认。
本院认为
被告斯桂提交的两份证据，原告认为均不符合证据的形式要件。诉争房屋是共同共有的，即使斯桂已腾退，但不能视为其已履行交房义务，仍应负违约责任。王佳、王利对两份证据均无异议。本院认为证据1仅能证明斯桂已于2007年12月底搬离诉争房屋，不能证明其履行了合同意义上的交房义务，故对其与本案的关联性不予确认。证据2系第三人单方意见，不具备证据形式要件，对其证据效力不予确认。
第三人王利提交的四份证据，原告对证据1、2、3的真实性均无异议，对关联性有异议，认为与本案缺乏关联性。证据4有异议，认为与本案缺乏关联。王佳对证据1的真实性无异议，但认为第三人并不住在诉争房屋内。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明第三人是弱势群体，失业证只能证明其失业的状况，并不能说明没有其他经济来源。证据4与本案缺乏关联，且证人的陈述互相矛盾，内容不真实。斯桂对证据1、2、3均无异议。证据4的真实性无法确定。本院对证据1、2、3的真实性、合法性予以确认，但上述三份证据不能证明第三人对诉争房屋享有居住权。故与本案不具有关联性。证据4系证人证言，证人与第三人系朋友关系，证言的真实性无法确认，其内容亦与本案无关，故对其证据效力不予确认。
综上有效证据及各方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
杭州市下城区耶稣堂弄3号3幢1单元402室房屋系两被告共同所有。2008年1月14日，原告与两被告共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定两被告共同将上述房屋转让给原告，该房屋建筑面积88.24平方米，转让价1320000元；双方同意委托中行开元支行银行对房产交易资金进行监管支付，具体操作方式为：1月16日前原告将首付款500000元整打入保证金帐户，待双方资料齐全、身份核对完毕后三个工作日内转付给两被告，余款820000元整于2月15日以前打入保证金帐户，待税、费齐全及产权证、契证过户至原告名下后三个工作日内转付给两被告。交房方式为待双方物业交割完毕后两被告拿全款当天将房屋交付给原告。物业管理费由两被告向物业管理企业结算至交房当日止，之后的物业管理费用由原告承担。合同还对逾期付款及逾期交房的违约责任作了约定。双方共同委托杭州盛世管家房地产经纪有限公司办理房地产权属转移手续并与该公司签订了《代理合同》。
同日双方还签订一份《补充合同》，就随房屋一起转让的附属设备、设施及税费的承担作了约定。合同签订后，原告于2008年1月15日将首付款500000元打入保证金帐户，2008年2月15日将余款820000元打入保证金帐户，并缴纳了所有税费及中介服务费共计53000元。杭州盛世管家房地产经纪有限公司向原告出具了三份收据。2008年2月20日诉争房屋的产权过户至原告名下。另查，两被告均已搬离诉争房屋，诉争房屋现由第三人居住，原、被告至今未办理房屋交接手续。
本院认为，原告与两被告之间签订的房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效。该合同对双方均有法律拘束力。本案中原告方已按时将所有房款打入双方指定的保证金帐户，故原告的合同义务已履行。根据合同第三条第（3）项之约定，双方应在产权证及契证过户至原告名下后的三个工作日内结清全款。合同第四条第（2）项约定双方物业交割完毕后王佳、斯桂方拿全款并当天将房屋交付给原告。上述两款约定已对交房的时间予以了明确，即在产权证及契证过户至原告名下后的三个工作日内，且付款与交房应同时履行，即被告交房，原告交钱，由于原告已将房款预先打入保证金帐户，故其只需协助被告、中介方办理交付手续即可。
而被告则应结清诉争房屋的水、电、物业管理等相关费用，将符合补充合同约定的房屋予以交付，当然被告应保证该房屋的产权及使用权无任何暇疵。现因第三人的原因被告无法将房屋完全腾空交付给原告，即使可以交付钥匙，也无法将房屋腾空，系未履行义务或履行不适当，根据合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故两被告首先应按约向原告承担违约责任。因第三人的原因而使两被告遭受的损失，两被告可向第三人主张权利。原告在支付了巨额房款半年后至今未取得房屋，损失显而易见，被告未举证证明违约金过分高于原告的损失，对其要求降低违约金的抗辩，本院不予采纳。第三人系诉争房屋的实际占用人，在房屋转让前其基于产权人的允许一直居住于此，现房屋的产权因买卖关系发生转移，原告是房屋的产权人，根据物权的排他性及独占性，未经产权人允许，第三人无权继续占用房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告王佳、斯桂于本判决生效之日起十日内履行合同约定的交房义务，并向原告郦雯雯支付违约金132000元。
二、第三人王利于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区耶稣堂弄3号3幢1单元402室房屋腾空后搬离该房。
