北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
吕吉兵诉称：2007年8月26日吕吉兵与新基分公司签订商品房买卖合同。合同约定房屋总价款226096元，房屋交付日期为2008年12月30日，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，新基分公司逾期未交付房屋，也不支付违约金。因新基分公司不具备法人资格，故应由被告新乡新基房地产开发公司和参与后期开发的被告新乡市亚华置业公司承担相应违约责任。故吕吉兵向法院起诉，要求三被告向吕吉兵支付违约金7406元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称
新基分公司辩称：1、吕吉兵未按合同约定期限支付房款，延期支付17月零15天，被告因此提出反诉要求吕吉兵支付违约金5466元；2、吕吉兵的起诉超过了诉讼时效，应予驳回；3、被告已通知吕吉兵交房，因此吕吉兵主张不符合客观事实。
河南新基公司辩称，同意新基分公司答辩意见，新基分公司有独立承担责任的能力，应由其自身资产进行偿还，河南新基公司不应当承担责任。
亚华公司辩称，亚华公司与吕吉兵无合同关系，与新基分公司也无任何关系，故不应由亚华公司承担责任。
吕吉兵向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，该合同第八条约定的房屋交付期限是2008年12月30日前，第九条约定的逾期交房违约金是已交付房价款的万分之一；2、房款收据四张、贷款凭证一份，证明吕吉兵已向新基分公司交清房款；3、交房通知一份，证明新基分公司违约；4、工商局年检报告一份，证明新基分公司是河南新基公司的分公司
新基分公司向本院提交的证据材料有：1、备忘录一份，证明吕吉兵所购房屋为团购房，是吕吉兵团购单位具体负责选房和交房手续；2、吕吉兵选房确认书一份，证明吕吉兵未按备忘录约定支付房款；3、工程进度表，证明吕吉兵所购房屋已在2007年6月已施工至第四层，吕吉兵应按约交清房款；4、竣工验收表，证明吕吉兵所购房屋已于2009年8月竣工验收；5、交房通知邮件，证明新基分公司已于2009年9月份已通知办理交房手续；6、其他团购房户收款收据若干份，证明其他购房户已在2005年12月份交纳首期购房款，并大都存在逾期交款的违约行为，因吕吉兵的房款支付逾期，才导致工程迟延交付。
河南新基公司未向本院提交证据材料。
亚华公司向本院提交的证据材料有：营业执照一份，证明亚华公司是独立法人。
经质证，新基分公司对吕吉兵提交的证据1、2的真实性无异议，但认为吕吉兵已逾期交款，且该房屋不属于最高院规定的商品房买卖；对吕吉兵证据3真实性无异议，称该房是2009年8月28日竣工验收，2009年9月初就已通知交房，由于吕吉兵未按通知履行义务，故未办理交房手续；对吕吉兵证据4称该工商档案材料是2009年查询的，不能证明现在的登记情况。对亚华公司提交证据无异议。
河南新基公司对吕吉兵的证据1、2无异议，称证明该房是新基分公司的独立开发经营行为；对吕吉兵证据3称能证明吕吉兵已明知交房；对吕吉兵证据4称同意新基分公司意见，但新基分公司独立经营独立承担责任，河南新基公司已更名；对新基分公司、亚华公司提交证据无异议。
亚华公司对吕吉兵的证据1、2真实性无异议；对吕吉兵证据3、4称与其无关；对新基分公司提交证据无异议。
吕吉兵对新基分公司提交的证据的真实性无异议，称虽是团购房，但吕吉兵是按照商品房的手续来办理的，被告通知交房并未通知到每一户，吕吉兵除了物业管理费未交外，其他款项已于2010年3月15日交清。对亚华公司证据真实性无异议。
本院认为
本院认为吕吉兵提交的证据1、2、3及三个被告提交的证据各方均无异议，故作为有效证据确认。对吕吉兵提交的证据4因与本案无关联性，不能证明吕吉兵主张的事实，故在本案中不作为有效证据确认。
根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2007年8月26日吕吉兵与新基分公司签订商品房买卖合同，合同载明：出卖人为新基分公司，买受人吕吉兵，出售房屋位于桂竹花园第6幢东单元13层西户商品房一套，房屋总价款为226096元。付款方式为分期付款，首付款为76098元，公积金贷款为150000元。该合同第八条：交付期限为出买卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格等；合同第九条约定，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用超过60日后，出卖人应当自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等条款。合同签订前后，吕吉兵已分别于2007年6月21日向新基分公司交付房款68096元、2007年9月12日交付房款8000元，2007年11月2日将150000元以转账形式支付新基分公司，现吕吉兵已将所购房款付清。2009年8月涉案房产竣工验收，10月9日新基分公司通知吕吉兵办理交房手续，但因吕吉兵未交纳物业费，新基分公司未将涉案房产交付吕吉兵。
另查明：新基分公司系河南新基公司下设的不具有法人资格的第一分公司；原新乡新基房地产开发有限公司现已更名为河南新基房地产开发有限公司；亚华公司系独立的企业法人。
本院认为：吕吉兵与新基分公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，故合同的双方当事人应按照合同的要求全面履行各自的义务。吕吉兵按照合同的要求向新基分公司全额交纳购房款，那么新基分公司作为出卖人就应当按照合同约定的时间及方式交付房产。现新基分公司未按约定时间交付房产，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。吕吉兵与新基分公司所签合同中约定的违约金符合法律规定，依法应当予以支持。计算时间应从合同第八条的约定的交房时间2008年12月31日起至交付房屋之日止计算，标准按合同约定的每日按总房价款226096元的万分之一计算。因新基公司不具有独立法人资格，其如有偿付能力，应当自行承担；如无偿付能力，应由企业法人公司承担。故本案中河南新基公司对新基分公司的债务应承担补充责任。对吕吉兵要求亚华公司承担责任的请求，因亚华公司系独立法人，吕吉兵又没有出示亚华公司与新基分公司具备法律关系的相关证据，故对该项请求本院不予支持。对于新基分公司提出吕吉兵逾期支付房款，构成违约并要求支付违约金的反诉请求，因其向本院提供的证据不能证明其主张，故本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、新《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、新乡新基房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效之日起七日内一次性支付吕吉兵逾期交房违约金（从2008年12月31日起至交付房屋之日止，每日按总房价款226096元的万分之一计算）。
二、河南新基房地产开发有限公司对新乡新基房地产开发有限公司第一分公司的上述债务不能承担部分，承担赔偿责任。
三、驳回吕吉兵的其他诉讼请求。
四、驳回新乡新基房地产开发有限公司第一分公司的反诉请求。
如河南新基房地产开发有限公司、新乡新基房地产开发有限公司第一分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉费25元，合计75元。由新乡新基房地产开发有限公司第一分公司承担。为简便手续，吕吉兵预交的诉讼费不再退还，待执行时一并由新乡新基房地产开发有限公司第一分公司结清。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
